[摘要] 2009年12月份，全国房地产开发景气指数为103.66点，比11月份提高0.88点。这是自2009年4月份以来，全国房地产开发景气连续九个月比上月上升，升幅依次为0.02点、1.18点、0.61点、1.46点、2.07点、1点、0.95点、0.75点、0.88点。
二、 政策环境开始趋严,但灵活性和针对性更强
1. “国十一条”下发，主要控制 投机型需求，控制房价上涨幅度。
主要涉及以下各方面的内容：
房贷：二套房首付不低于40%，区别性贷款政策。
土地:《通知》要求增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
税收：继续实施差别化的住房税收政策。
交易：继续整顿房地产市场秩序。
保障房：力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
“国十一条”点评:
该政策具有明显的两个特点：针对性和灵活性。即对于中低端的扶持对于不同类型客户的政策对待，而在实际实施的时候有铁板钉钉的方面，也有灵活的空间。
纵观国十一条， 重要 核心的两个内容是增加保障性用房的土地供应，换句话说就是增加中低端住房的房源供应。另外一个就是关于第二套贷款政策的规定。
第二条关于第二套贷款政策的说明几乎和“9.27”新政一样，不同的是在利率上“9.27”新政是正常利率1.1倍，而国11条是根据风险自定。这一点灵活性更强，也不至于打击到改善性购房者。毕竟首付提高只是提高了购房门槛，利率提高是提高购房成本。在这个问题上，改善性客户只是提高首付，首付是切实的房款，首付提高了，月供就下降了，而不会额外增加购房成本。但利息是借贷的资金成本，是额外付给第三方银行的，这个成本的提高对于 客户而言会减少利润空间，也因此会影响到 客户购房需求。
但结合中国目前资本市场的发展情况还比较初级，虽然今年不断的进行了资本市场的改革，陆续推出了创业板、融资融券，但是作为大多数已经形成 意识的中国人还是更愿意投入房地产。根据一项调查，58.9%的网络被访者选择 房产。可见虽然国家出台一系列调控 投机需求的针对性的政策，同时物业税等对多套房购买有影响的政策风声也此起彼伏，但是就目前来说，其他 渠道单一或不成熟，因此这些政策 需求倒向房产的仍然不可能有根本性的影响。
由于价格的上涨主要是由 客拉动的，所以这个政策如果如前分析影响到了部分 需求，则可以影响到单个楼盘价格上涨幅度。而由于中低端住房供应加大，相应成交格局发生变化，因此也会拉低整体成交均价。
从成交量上来说，收紧银根，提高贷款门槛，都为购房增加了难度。成交量与今年相比有所下降是可以理解的，尤其是中 商品房的销售难度会加大。另外，税费方面也是影响楼市成交关键，从2009年楼市对税收政策的反应就可以看出。而税费方面的差异化规定也是凸显了本次政策的导向性。
由于提高了购房门槛，还是可能影响到改善需求中的“夹心层”，即有改善需求但首付不足。
2. 二套房贷款利率不再硬性上浮10％，而是随各商业银行风险自控
3. 国十一条 规范“央企”房地产
4. “国十一条”的落实
住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人结合各自在楼市调控中的职责，详细解读了“国十一条”的政策措施：
保障用房今年将开工建设600万套
土地供应充足开发商拥有300万亩土地可保证未来2-3年用地充足，且各级土地储备 截止到去年底，储备土地22万公顷以上。
房贷利率实行差异化定价，旨在防控风险。人民银行鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的 投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。
总的来说，在国十一条主要的作用在于增加供应，分别对待需求。可想，未来市场将会出现更严重的两极分化。
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