[摘要] 背后，是商业地产隐匿的巨大风险。对于开发企业来说，开发得越多，摊子铺得越大，失败的伤痛也会愈发强烈。
与住宅相比，商业地产 周期更长，对资金渴求度和依赖程度更高。同时商业地产在银行信贷方面的待遇
这意味着商业地产开发商的自有资本金比例必须更高，与之搭配的一揽子融资方案更为迫切，否则将可能对公司运营造成致命冲击。
眼下，开发商想要通过银行来获取资金变得更加困难。6月14日，央行决定从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，将使银行放贷额度再从紧。在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调会让银行的日子更不好过，银行对于商品房贷款以及开发贷款的发放无疑会更加谨慎。
有业内人士指出，相比2010年，今年房地产开发企业的资金状况已经更加十分严峻。
部分开发商坦言，尽管今年开发企业的资金状况远好于2008年，但商业地产开发运行需要的资金量很大，今年下半年持有大量土地的商业地产开发企业压力会很大。央行一次次提高存款准备金率，提高首套房的首付比例，银行放贷额度随之缩小。
在获取银行贷款更加艰难的情况下，还有没有其它融资渠道可供选择？目前，国内开发企业主要融资渠道为信托、发行基金、民间借贷等。据业内相关人士分析，目前通过信托进行房地产融资成本已经高达20%以上，如果房地产商资金链进一步趋紧，信托产品的 率或会继续走高。现在很多缺少渠道的开发商借道民间借贷，但民间借贷已经出现100%的高额年息，风险大增。
另外，众多房地产企业纷纷在发行基金，这虽是眼下 没被政府方面限制的融资渠道，但采用基金融资目前需要给 人15%的 ，成本也已经很高，开发商融资压力明显增加。
对于一些想要涉足或已经步入商业地产开发领域的中小开发商来说，资金这个老大难问题目前已变得更棘手。“中小企业的资金来源，除了银行，就是民间借贷，如今，银行这条路短期内是很难有所突破的。”成都高路玛商业房产营销公司总经理范璐认为，由于民间借贷风险太大，一旦某个环节出现问题，资金链断裂，已上马的项目都只能搁浅。“近在成都便有一些实力不错的开发企业，由于资金链出现问题，其商业项目开发已处于瘫痪状态。”据范璐透露。
成都报道记者采访的多位业内人士一致认为，商业地产， 是大规模的城市综合体商业开发项目在资金链这一 主要的环节上日益加大的风险已不容忽视。
对于品牌房企而言，虽然往往有更多的渠道解决资金的问题，但想要从住宅到商业成功转型也绝非易事。
开发商此前转型所采取的普遍方式是，选择在开发住宅的同时，逐步增加商业地产的资源配比与土地储备，以住宅输血来培育商用物业，这对地产公司控制负债率与现金流的水平提出了很高要求。
租售并举的模式也是众多企业转型期所采取的方式之一，但这却是个长期的过程。业内人士分析认为，内地开发物业在市场高峰期基本上可以两年内回笼资金，但出租物业的 回收期通常在十年以上，因此出租物业比重的提升必然会影响公司整体的资金周转速度，同时还将导致该公司的负债能力显著降低。
正是受困于上述资金难题，而为了实现安全的转型，地产公司必须采取较为保守的财务策略。
在地产界，香港新鸿基地产是住宅与商业地产多元化经营的代表。自上市后完成住宅与商业地产并驾齐驱，前后共耗时15年， 后四年为集中转型期，前11年一直处于准备转型状态。在 后四年，新鸿基甚至牺牲开发物业的发展速度来确保有更多资金用于商业地产。
转型中，凸显生死风险的不在少数。2008年四季度，富力地产一度传出资金链过紧的说法，其根源即在于其净资产负债 达139%，资产池中多个经营性物业不仅无法贡献收入，其资本支出反而加重了财务负担。后来得益于政府救市、债务展期，以及出售了部分 型物业，富力才躲过一劫。
资金之外，转型还另有障碍。 中国有限公司（下称 ）董事长潘石屹就曾说，“商业地产虽然在一线城市还有很大发展空间，其租金 率也远高于同城的住宅租金 率，但是很多开发商习惯于用住宅开发思维来开发商业地产，这注定失败。”因为对商业地产而言，销售完成后，后期的运营管理 为关键。“从购买土地、规划、设计、产品上市到人才队伍建设等方面，要完成真正的转型至少需要三年时间。”
也许是基于以上认识，近期，虽然纷纷宣布加大商业地产的布局，但对于是否真正向商业地产转型，各大开发企业的策略和高层表态都十分谨慎。
保利成都公司副总经理颜亮日前在接受媒体采访便表示，“商业地产虽然发展火爆，但保利地产会严格遵照“二八原则”，即商业占比20%，住宅占比80%。”
万科高层对于商业地产的态度似乎也表明了这一点。据相关媒体报道，万科高层对进军商业地产相当谨慎。万科地产总裁郁亮去年底透露，万科做商业地产是为了获得住宅开发用地，因为地方政府出让住宅用地，往往要开发商配套商业地产业态，这与外部理解的转型布局商业地产 有所区别。在一次内部讲话中，郁亮甚至坦言他个人并不看好商业地产。而万科在成都的动作似乎也印证了这样的态势。未来，万科在成都虽将有五龙山项目亮相，也包含了大体量的商业打造，但其商业的打造，多少有为住宅开发服务之嫌。
转型是个漫长的过程， 终能走向成功彼岸的企业并不多。但对于打算短期或长期致力于商业地产开发的企业来说， 急迫的则是选择怎样的、适合自身的赢利和运营模式。
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