[摘要] 背后，是商业地产隐匿的巨大风险。对于开发企业来说，开发得越多，摊子铺得越大，失败的伤痛也会愈发强烈。
背后，是商业地产隐匿的巨大风险。对于开发企业来说，开发得越多，摊子铺得越大，失败的伤痛也会愈发强烈。
6月11日，成都保利商业地产月暨商业地产交易会在锦江宾馆举行。当日亮相的有保利旗下12个项目，共150万平方米商业产品，其中包括10万平方米纯 写字楼、20万平方米 商务空间等业态。
在住宅市场萎靡不振的情况下，商业地产表面的光环大大刺激了开发商的神经。2011年，包括万达集团、招商地产、万通地产、中粮地产等数十个主流房企均宣布，在住宅开发业务之外，扩大商业地产的业务权重。而以蓝光、置信为代表的成都本土房企也纷纷在商业地产领域有所动作和布局谋划。如今，城市综合体如同流水线上的工业产品，正在成批量地开发建设。
无数的城市综合体如同藤蔓植物般覆盖，商业地产呈“大跃进”之势。按照成都市的相关规划，未来一年成都将新建80余个商业综合体项目，这还不包括更多业态的商业项目，商业地产未来之战将更加激烈。
然而，在融资渠道单一、租金 有限、退出通道缺位的当下，开发企业在商业地产领域发力，势必要承担更大的风险。以往在成都曾集中出现的烂尾楼，让不少开发商、 是中小开发商叫苦不迭。可以说，当下商业地产开发和运营的个中风险不但没有丝毫减弱，反倒有变本加厉之势。
背后，是商业地产市场隐匿的巨大风险，对于开发企业来说，开发得越多，摊子铺得越大，失败的痛也会愈发强烈。
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截止2011年6月上旬，包括金地集团、招商地产、万通地产、中粮地产、远洋地产等数十个主流房企均宣布，在住宅开发业务之外，扩大商业地产的业务权重。
在成都，蓝光地产是近期谋划商业地产布局的一个典型代表。
在成都本土的房企中，蓝光地产近几年在住宅市场一家独大，几乎快让人们淡忘了蓝光地产早年正是凭借商业地产起家。玉林生活广场、蓝色加勒比、金色夏威夷、香槟广场、金荷花市场……皆是蓝光早年纯商业开发时期开发的产品。但自从2004年御府花都、诺丁山等住宅项目开始，蓝光全面转向住宅领域。
进入2011年以来，蓝光地产重返“商”界江湖的谋划逐步开始实施。4月8日，中房协商业地产专业委员会西南工作部正式挂牌成立，万达、华侨城等商业地产 尽皆出席，出人意料的是该部竟有蓝光旗下蓝光嘉宝担纲该委员会西南工作部主任单位。有业内人士认为，此次蓝光嘉宝拿下上述职位，标志着蓝光地产再次回归商业。
果不其然，6月10日，蓝光举行蓝光地产商业 说明会，集中推出蓝光·空港时代广场、锦绣城、凯旋国际总部基地等旗下9大项目的商业部分，涉及商业集群、社区商业、度假商业等多种业态，总体量超百万平方米。
除蓝光地产以外，保利、中海、龙湖、绿地等开发商在成都商业领域的动作近期也明显加大。而作为国内房产企业“带头大哥”的万科，计划未来3年内将建成220万平方米的商业配套。
6月11日，就在蓝光推介活动的翌日，保利地产在成都高调举行商业地产推介会，打包将旗下12个项目150万平方米商业物业推向市场，其业态覆盖 写字楼、社区商铺、 创意空间等多种业态。同样是在6月11日，绿地集团布局成都商业地产的 作品——国际花都的商业缤纷城也正式启动。
此外，龙湖在高新西区打造的大型商业综合体时代天街项目日前也已亮相。该项目总建筑面积达183万平方米，其中将打造约76万平方米的亚洲 购物 ，60多万平方米的 和 产品，龙湖持有的商业面积预计将超过50万平方米。
而在5月20日，中海以3300元/平方米的楼面地价拍下位于高新区南部新区仁和片区占地约178亩土地，其中41亩的B地块为纯商业性质用地，这预示着中海将在未来打造该项目的集中商业。
品牌开发商 的商业热潮再度席卷成都。据中原地产统计数据显示，成都主城区目前在售的写字楼约20多个，接下来的2-3年已确定要推出的商业写字楼数量约60个左右，总体量约200-300万平方米。主要在售的社区商铺项目也有20多个，未来销售型的商铺供应量不会太大，每年的供应量水平预计50-60万平方米左右，但由于城市综合体的大规模开发，大型商场购物 数量将急剧增长。
“近期市场上有众多的商业项目推出，主要是由于楼盘建设的周期使然。在2008和2009两年间，成都有多个商业地块推出，而目前正好是它们推出的节点。”高力国际成都公司总经理蔡孟颐认为，开发企业大量推商业的另一个原因，是由于住宅市场受政策调控影响整体不好，便采取先推商业部分，如写字楼、商铺等，来保持楼盘走量和回笼资金。
为何诸多房企都选择在当下这一节点入市？世家机构营销 总监张进向成都报道记者表示：“开发商频繁推售商业，主要是受住宅市场限购影响。无论哪个阶段，销售都必须动起来，而现在这个政策环境下，商业地产是比较好的切入点。”
而一些业内人士则认为，市场只能起到一定的推波助澜效应，开发商们主动谋局才是其背后真正原因，因为这一次开发企业们的集体动作，更像是经过无数次讨论、长期谋划的结果。此前，这些开发企业透露出来的未来发展规划，也在一定程度上印证了这样的说法。
中原地产 分析师张双红就此表示，“这一数据还不包含大量的企业自用及科技研发写字楼，这部分的体量估计超过300万平方米。”而今年下半年还将有新世纪环球 、棕榈泉国际 、铁狮门国际大厦、AFC中航国际金融 等多个商业项目亮相。
如此众多原以住宅开发为主的房企进军商业地产，势必造成该领域竞争的白热化。
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“目前，成都商业市场写字楼已经有较明显的过剩现象出现，而零售物业则处于相对过剩、局部饱和的状态。”四川商业连锁协会会长冉立春在接受成都报道记者采访时称。
商业地产“供过于求”不是新鲜事。早在2009年全球金融危机伊始，国内的商业地产供求关系便已现尴尬。2009年初，几乎 地产机构的数据都认为北京、上海、广州等一线城市的商业地产超过了需求量。当时北京市场的 写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。
“商业地产项目差别明显，很多企业盲目进入商业地产肯定会出现定位不准等问题。”冉立春表示，“一些商业项目缺乏资源积累，将直接导致其失败。”
冉立春称，“成都的商业、商铺价格明显偏高，正常情况下商铺价格应是住宅的2倍左右，而成都目前的水平已达到7、8倍，还存在疯抢现象，说明购房者的 是盲目的。”冉立春认为，购房者的盲目更加剧了商业地产市场的过热，同时也吸引了更多企业进驻开发。
当前各式企业一哄而上着实令人担忧。专业人士认为，商业地产开发必须对应需求量。尽管商业地产的升跌不会直接影响民生，但调控政策影响着房产 者对楼市的预期。商业地产的 需求弹性远大于商品住宅需求。由地方政府主导、出于追求业绩盲目的规划，难免导致定位不准、规模不当，而对于未来 不确定，也将造成招商或经营困难。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌对此指出，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求。
除此之外，大量企业涉足商业地产，使本来就不充足的商业地产专业人才更为稀缺。与住宅项目不同，商业地产规划定位、设计开发、运营管理人才需要相当的实战经验。各环节都不得出现差池。在业内有“做住宅的是小学生，做商业地产的是大学生”这样的说法，可见商业地产对人才的要求相当高。
如今争夺商业地产人才的战争已近白热化，如何寻找得力的人手成为今年商业地产企业的“一道坎”，令开发商备感头痛。更有业内人士透露，蓝光地产为组建“商业地产事业部”，早在去年以前就已开始在业内大肆“招兵买马”，寻求专业人才。
未来2~3年内各类商业地产项目将出现集中爆发供应，市场与人才的竞争将更趋白热化。对于开发企业来说，想要在商业领域获取更多利润或有所作为，势必首先就得加大自身投入。然而，在银行贷款急剧紧缩、其它渠道融资也愈加困难的当下，首先要解决商业地产开发所需的大量资金绝非易事。
与住宅相比，商业地产 周期更长，对资金渴求度和依赖程度更高。同时商业地产在银行信贷方面的待遇
这意味着商业地产开发商的自有资本金比例必须更高，与之搭配的一揽子融资方案更为迫切，否则将可能对公司运营造成致命冲击。
眼下，开发商想要通过银行来获取资金变得更加困难。6月14日，央行决定从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，将使银行放贷额度再从紧。在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调会让银行的日子更不好过，银行对于商品房贷款以及开发贷款的发放无疑会更加谨慎。
有业内人士指出，相比2010年，今年房地产开发企业的资金状况已经更加十分严峻。
部分开发商坦言，尽管今年开发企业的资金状况远好于2008年，但商业地产开发运行需要的资金量很大，今年下半年持有大量土地的商业地产开发企业压力会很大。央行一次次提高存款准备金率，提高首套房的首付比例，银行放贷额度随之缩小。
在获取银行贷款更加艰难的情况下，还有没有其它融资渠道可供选择？目前，国内开发企业主要融资渠道为信托、发行基金、民间借贷等。据业内相关人士分析，目前通过信托进行房地产融资成本已经高达20%以上，如果房地产商资金链进一步趋紧，信托产品的 率或会继续走高。现在很多缺少渠道的开发商借道民间借贷，但民间借贷已经出现100%的高额年息，风险大增。
另外，众多房地产企业纷纷在发行基金，这虽是眼下 没被政府方面限制的融资渠道，但采用基金融资目前需要给 人15%的 ，成本也已经很高，开发商融资压力明显增加。
对于一些想要涉足或已经步入商业地产开发领域的中小开发商来说，资金这个老大难问题目前已变得更棘手。“中小企业的资金来源，除了银行，就是民间借贷，如今，银行这条路短期内是很难有所突破的。”成都高路玛商业房产营销公司总经理范璐认为，由于民间借贷风险太大，一旦某个环节出现问题，资金链断裂，已上马的项目都只能搁浅。“近在成都便有一些实力不错的开发企业，由于资金链出现问题，其商业项目开发已处于瘫痪状态。”据范璐透露。
成都报道记者采访的多位业内人士一致认为，商业地产， 是大规模的城市综合体商业开发项目在资金链这一 主要的环节上日益加大的风险已不容忽视。
对于品牌房企而言，虽然往往有更多的渠道解决资金的问题，但想要从住宅到商业成功转型也绝非易事。
开发商此前转型所采取的普遍方式是，选择在开发住宅的同时，逐步增加商业地产的资源配比与土地储备，以住宅输血来培育商用物业，这对地产公司控制负债率与现金流的水平提出了很高要求。
租售并举的模式也是众多企业转型期所采取的方式之一，但这却是个长期的过程。业内人士分析认为，内地开发物业在市场高峰期基本上可以两年内回笼资金，但出租物业的 回收期通常在十年以上，因此出租物业比重的提升必然会影响公司整体的资金周转速度，同时还将导致该公司的负债能力显著降低。
正是受困于上述资金难题，而为了实现安全的转型，地产公司必须采取较为保守的财务策略。
在地产界，香港新鸿基地产是住宅与商业地产多元化经营的代表。自上市后完成住宅与商业地产并驾齐驱，前后共耗时15年， 后四年为集中转型期，前11年一直处于准备转型状态。在 后四年，新鸿基甚至牺牲开发物业的发展速度来确保有更多资金用于商业地产。
转型中，凸显生死风险的不在少数。2008年四季度，富力地产一度传出资金链过紧的说法，其根源即在于其净资产负债 达139%，资产池中多个经营性物业不仅无法贡献收入，其资本支出反而加重了财务负担。后来得益于政府救市、债务展期，以及出售了部分 型物业，富力才躲过一劫。
资金之外，转型还另有障碍。 中国有限公司（下称 ）董事长潘石屹就曾说，“商业地产虽然在一线城市还有很大发展空间，其租金 率也远高于同城的住宅租金 率，但是很多开发商习惯于用住宅开发思维来开发商业地产，这注定失败。”因为对商业地产而言，销售完成后，后期的运营管理 为关键。“从购买土地、规划、设计、产品上市到人才队伍建设等方面，要完成真正的转型至少需要三年时间。”
也许是基于以上认识，近期，虽然纷纷宣布加大商业地产的布局，但对于是否真正向商业地产转型，各大开发企业的策略和高层表态都十分谨慎。
保利成都公司副总经理颜亮日前在接受媒体采访便表示，“商业地产虽然发展火爆，但保利地产会严格遵照“二八原则”，即商业占比20%，住宅占比80%。”
万科高层对于商业地产的态度似乎也表明了这一点。据相关媒体报道，万科高层对进军商业地产相当谨慎。万科地产总裁郁亮去年底透露，万科做商业地产是为了获得住宅开发用地，因为地方政府出让住宅用地，往往要开发商配套商业地产业态，这与外部理解的转型布局商业地产 有所区别。在一次内部讲话中，郁亮甚至坦言他个人并不看好商业地产。而万科在成都的动作似乎也印证了这样的态势。未来，万科在成都虽将有五龙山项目亮相，也包含了大体量的商业打造，但其商业的打造，多少有为住宅开发服务之嫌。
转型是个漫长的过程， 终能走向成功彼岸的企业并不多。但对于打算短期或长期致力于商业地产开发的企业来说， 急迫的则是选择怎样的、适合自身的赢利和运营模式。
企业的盈利模式，综合体主要分为三种：一是直接销售，快速回笼资金；二是部分持有，销售部分物业；三是全部持有。归根结底，其运营主要分为销售和自持两大模式。
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两大发展商的商业地产模式虽然截然相反，但都面临着不少麻烦和困境。潘石屹一直坚持的商铺散售模式虽然让公司销售额逐年快速递增，今年北京、上海的几个项目也是以销售为主，但遭到了业界和业主们的严重质疑。因为散售模式中，开发商透支了商家和 客的利益，同时导致物业后期难以统一运营管理。
而据一位万达内部人士称，与外界的印象不同，万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅三成到四成，万达是依靠住宅销售资金反哺持有物业。而万达集团2010年年会披露的数据显示，2010年万达商业地产公司销售收入共661亿元，现金回款约617亿元，与之相比，万达商业管理公司从旗下经营性物业收取租金14.26亿元，管理费3.39亿元，净利润仅略高于4000万元。这意味着，即使是万达这样布局商业地产多年的巨头，其商业地产仍深度依赖开发性物业的资金反哺。
运营模式的抉择，毫无疑问会对开发企业后期运营和品牌带来巨大挑战。
“快 售来回笼资金，这是典型的以开发住宅理念来开发商业地产，开发商虽然赚得盆钵满满，但其所开发商的商业后期往往会沦为低端商业，对开发商的品牌后期影响也是很大的。”中成房业市场部总监沈文星认为。
在成都，蓝光曾经的商业地产开发便大多采取了直接销售的模式。直接销售后，不再负责运营和管理，这也导致了蓝光曾经开发的商业地产项目，整体品相和后期运营都步入困境，业界对其也颇有微词。也许是总结了此前的教训，此次蓝光重回商业地产，将对策略做出大幅调整。据蓝光相关负责人透露，有别于2004年之前的商业操作模式，蓝光今后推出的商业项目，将体现着大商业的规划和模式，更多为集中式商业，选择自己持有，在销售和招商阶段就吸引商家和 者，以确保成功经营。
然而，企业若采取部分持有的模式，也将势必承担更大的运营风险。
“若采取部分持有的方式，主力店前期往往是不赚钱的，租金 也会相当有限。”沈文星告诉记者。而业内也有共识，现在的市场局面是商业地产项目多，商业资源少，多数的商业地产项目都面临着招商难的问题。某地产商告诉记者，现在招商难度越来越大，一些商户在谈判时不仅要求 年租金全免，3年内租金优惠，还要送装修，才能进驻。商家反过来挑选楼盘，更加彰显了如今自持商业的尴尬境地。
曾被称为“西部 坑”的熊猫城，在被颇具商业地产运营能力和经验的富力地产接手之后变身天汇MALL，但从当前来看，项目招商和运营仍遭遇到了相当难度。据了解，整个项目的业态组成为写字楼6万平方米、酒店6万平方米、住宅部分10多万平方米、 2万平方米、天汇MAIL20多万平方米。这其中，也正是富力全部持有的20万平方米商业遭遇到了困境。成都报道记者6月18日周六下午到该项目现场看到，整个商场的人气状况都不太乐观。
而从以往来看，因为资金、建设、招商等一系列问题导致的结果是，商业地产项目 终沦为“烂尾楼”的例子不在少数，这对当下正更多进驻开发的企业更具有警示作用。
面对大量房地产企业转战商业地产，一些地产专家对此并不乐观。
“这两年虽然更多的公司开始涉足商业地产开发，但这其中也有一些公司已经退出商业地产开发，或者卖地。
成都高策地产 分析师梁文轩分析认为，商业地产开发难度系数比住宅高许多。开发商要思考这个项目能否实现区域价值与社会价值的一致性。比如,项目的商业形态,是做IT,还是做金融？是做城市综合体,还是做纯商业……总之,一个成功的商业地产项目从开发到营运,开发商都必须始终保持严谨的科学态度,对项目进行全方位论证考察,其规划、设计,以及对市场的诉求考察都远高于任何一个住宅项目。
曾为成都多家地产企业做商业地产项目调研的成都同泰合地产机构副总经理钟学隽表示，城市综合体绝不是简单地盖一座大商场，再将其拆分成小的单元去卖，而是需要对当地的习惯和消费能力以及如何在此地形成一个商圈进行深入思考。
钟学隽认为，“开发商做城市综合体，就相当于做一个 不高、风险很大、周转很慢的项目。”同时钟学隽提醒道，“很多开发商在历 都吃过亏的。住宅市场的龙头老大万科，在10多年前在武汉就炸了一个楼，后来又做回住宅。
中国房地产研究会副会长顾云昌更是告诫开发商，要慎入商业地产领域。“现在是千军万马搞商业地产，但是商业地产和住宅地产不一样，总体上还是供大于求，是一个竞争 激烈的市场”。
事实上，商业地产一直都面临着诸多难题和挑战。首先是定位问题。是商业运营为主，以获得长期稳定的现金流为目的，还是以地产开发为主，商业为地产服务，以“更好卖房子”为目的？似乎多数的企业目前仍没有明确的定位。
“很多公司进入商业地产，宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅，这种心态和打算，我判断十之八九都不能成功。”健林曾如此表态。
“城市综合体这类型的商业地产并非是躲避住宅地产宏观调控的避风港，本来大家不做商业就是因为风险很大，这不是一个适合轻易涉足的领域，住宅调控为了避险就退出，为什么要涉足一个风险更高的领域呢？”顾云昌如是反问道。
如今现在整个房地产的融资环境都越来越紧张，如果在资金方面存在问题，很容易给商业地产项目及公司带来很大的风险。
而中国房产信息集团研究 的一份研究报告则称，商业地产看起来很诱人，但在诱人的背后存在着定位难、占资金、周期长、人才短缺、运营困难等诸多挑战。对于地产企业而言，商业地产仍需理性选择，慎重进入。
城市综合体是一个发展趋势，随着城市化进程的加速，越来越多的项目也会出现，但涉足城市综合体需要很强的综合实力。城市综合体这种 的商业地产开发和住宅不一样，如果商场的布局设计不好，那么招商就困难；在写字楼的硬件配置上没有专业的顾问公司参与，以后推出市场就不会受到欢迎；同时城市综合体对资金链的要求比较强，中小型企业涉足这样的开发应当比较谨慎。
可以说，到了当下，商业地产开发和后期运营的个中风险并没有丝毫减弱，反倒有变本加厉之势。
对于开发企业来说，开发得更多，摊子铺得越大，竞争愈加激烈，“一招不慎，满盘皆输”。到那时，开发企业 “跳水”商业带来的后果，可不会仅仅是湿身那样简单。
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