[摘要] 房地产税立法规划的出台,让争议不绝的房产税立法看到了落地的希望,但立法程序仅仅刚开始,后续法律出台的时间以及何时真正落地,尚有待时间考证。
立法“先易后难”
此次房地产税立法,突出体现了科学立法原则,符合税制改革“先易后难”的原则。房地产税涉及面之广、影响之大,是关乎经济与民生的大事。本届政府通过科学选择试点地区,同时在范围内推进不动产登记工作,积极推进覆盖的不动产登记信息平台,着力于大限度上提高房地产税立法的质量,避免或减少错误和失误,降低成本,提高立法效益。
施正文认为,房地产税开征需要考虑与其他税种的关系,有的需要合并,有的需要与其他税种协调。税种是一个大的体系,在这层意义上讲,本次立法是一个综合性的改革。而房地产税的开征牵扯到各个税种,如房地产税开征后,房产税与城镇土地使用税要合二为一,在开征的区域,对于商业性用房,企业的经营性用房,涉及税收将不再缴纳,这是将来立法的改革趋势。
目前,上海、重庆已经成为试点城市,其实施的效果也确实产生了一定的影响,比如公民产生了一定的交税意识,实际上对房价产生了一定影响。
“上海和重庆之所以不是那么理想,原因在于它们的改革方案存在一定问题,尤其是要素设计的问题。上海的税率设计有问题,重庆仅仅针对高档房征收,房地产税的作用尽管对房价有一定影响,但目的不在于调控房价。”施正文告诉记者,房地产税应该在房地产税国家标准法的条件下进行因地制宜的调整,这充分体现了税收法定原则。
对于居民房地产税的免征额,施正文认为,应按照人均面积进行征税,按照套数是不合理的。施正文建议,对于基本居住面积不应该征税,如参考人均60平方米,这样是比较合理的,具体面积的定量还应在考量基本住宅需求上进行。
施正文还认为,对于税负,应该以从轻原则开始,逐步培养公民纳税意识。国际上一般是1%,我国可以在0.5%或者0.3%开始,因为现在我国房地产市场泡沫很大,各地应以房地产泡沫的大小为基准进行因地制宜的设置。
“不管怎样,税率都不要高于0.5%,因为房地产税法是标准法,将来具体的实施还需要各地方颁布具体的条例来设定。”施正文表示。
何时落地仍是未知
张涛律师认为,从法律角度看,此次立法重点应有以下三个方面:
房地产税赋结构改革。我国目前房地产税制严重不合理,一方面税费种类繁多,税、费、租混杂现象严重。另一方面是重开发和交易环节,轻“持有”环节。
目前,房地产开发环节税费重,交易环节税收较重,而“持有”环节几近为零。本轮立法重点之一应落在房地产税制设计上,使其更合理。例如将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及相关收费合并,转化为统一的物业税;开发和交易阶段的税赋适当降低,同时增加房产保有阶段的税赋。同时,也要考虑地区差异,在中小城市,开发和交易阶段的税赋降低,或许可以让购房者初始购房费用降下来;但在一线城市,政府让出的税费,很可能变成开发商的利润。
避免双重、多重征税。中国人在购房的时候,一次性缴纳了70年土地使用费,如果在房地产税立法时不考虑豁免的面积或者套数,势必会涉及双重、多重征税问题。
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