[摘要] 对于地产中介行业而言，这个冬天格外的寒冷漫长。根据北京链家地产发布的二手房年度报告，预计2011年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额将达到30亿元，平均每家店面年亏损额为5万元。面对严峻的市场形势，开源节流正成为各家中介应对寒冬的关键词。
在一封致内部员工的信中，满堂红集团总裁陈戎指出，这一次的寒冬会比以往更长、更寒冷。“我们面对的是一场持久战。暂时撤退、保留实力、再图进取，是集团在充分分析市场形势之后作出的积极应对，也是保证整个满堂红能跨越寒冬、赢得这场持久战的重要一步。”陈戎说。
暂停上海业务
据了解，满堂红目前已经关闭了上海的一共18家门店，停止接受新业务，但会保留专门的机构继续跟进未完成的交易，保证客户的正常交易不会因此受到影响。“只是停止营业，不是取消上海分公司。”黄倩如解释。
自2007年进入上海市场以来，伴随着两次房地产调控，满堂红上海公司的业绩出现了较大的波动。有数据显示，2007年，该公司成交了180多套二手住宅，达到近1.6亿元的成交额；2008年，受金融危机和调控影响，只成交了10余套；2010年成交金额跃升至5亿元。2011年虽也达到了4.8亿元，但主要是因为2010年新开分铺的支撑。
陈戎在内部信中回顾了公司在上海的发展历程以及策略转变：从2007年的大举快速扩张，到2008年为了保存实力，裁撤部分门店，策略从扩张转为深耕闵行区。从2010年到现在，随着一系列调控措施的出台，市场在与调控政策的博弈中逐渐步入冰封期。“上海是受这一轮调控政策影响的重灾区。公司执委会判断这一次的寒冬会比以往更长、更寒冷，我们面对的是一场持久战。”
他表示，在目前的市场情况下，以满堂红在上海的规模，几乎不可能在中短期之内进入上海当地“三甲”，上海的同事也会因此长期面对严峻的压力和不明朗的发展前景。基于这些考量，满堂红做出了暂时撤退、保留实力、再图进取的决策。“这是保证整个满堂红能跨越寒冬，赢得这场持久战的重要一步。”陈戎说。
黄倩如透露，公司暂停上海业务也就是第四季度才做的决策。满堂红现在的布局是将有限的资源投放在有 的区域，即能够占据前三甲领先地位的市场。包括广州、南京、成都、重庆等城市。相较而言，满堂红在上海的 并不明显，投入产出比也比不上其他城市。“收缩上海业务在集团内部的反响是积极的。在目前的行业环境中，战线太长并不是好事。”黄倩如说。
开源节流
中原地产的 新研究报告显示，随着调控政策的加码， 是在限购及限贷的长期影响下，2011年调控比2010年的两次调控对市场的影响周期更长，自2011年2月以来六个主要城市二手住宅成交量一直在低位徘徊，到2011年底为止仍未出现回升的迹象。2011年，六城市二手住宅成交面积只略高于2008年的水平，同比2010年回落34％，较2009年峰值回落51％。
“2011年全中国的二手房市道都不好，从 近 到地方的各种表态看，2012年的房地产调控是不会放松的，市道预计很难有好转，2012年一二季度将会是个大寒冬。”黄倩如说。她用“开源节流”四个字来形容满堂红的御寒过冬策略。在开源方面，除了二手房业务外，该公司还大力拓展一手房代理业务，以及加强商业地产和租赁的成交。据了解，满堂红原本以二手房交易为主营业务，但自2010年9月与建立战略合作关系后，一手业务逐渐拓展开来，2011年已经占了该公司营业额的50％。
而在节流方面，满堂红着重于压缩公司的财务开支，并没有制定所谓的裁员指标。“成交量下跌，经纪的收入减少，也会造成人员的自然流失。公司会根据情况补充人员，但配备的数量会比市道好时少。”黄倩如介绍。虽然对行业走势作了比较谨慎的判断，但黄倩如认为，调控政策已经逐渐稳定，房贷政策也有松动迹象，被压抑了需求的买家目前已开始有出手欲望。在这个基础上，2012年满堂红有信心达到至少与2011年持平的业绩。
行业大势中介行业缩水30亿元 2012年形势仍不乐观
2011年以来，随着限购开始向蔓延，主要城市的二手房成交量都遭遇骤减，二手房经纪机构也遭遇了整体性低迷，再现2008年“关店潮”。来自链家地产市场研究部报告显示，目前大约有6万个二手经纪门店，根据成交量缩水程度以及正常的运营成本，保守估计2011年店均亏损5万元，预计整个行业共亏损30亿元现金流。
北京关店1400家
“2011年北京二手房经纪机构共关店约1400家，平均每天关4家，超七成为中小经纪机构。”作为调控政策 为严苛的北京，二手房中介行业所面临的生存考验也更为严峻。链家地产 分析师张月表示，北京市二手房中介行业由于在2009年快速增长，经纪机构门店一度扩张至6000家以上，今年成交大幅下降后，整个行业陷入生存困境。
受今年调控影响，2011年北京市二手房成交量大幅缩水，导致经纪机构成交量骤减，形成市场份额和成交量双降的情况。2011年二手房经纪行业的份额下降至72.4％，与2010年相比降幅达3个百分点， 成交量与2010年相比大约下降了50％，与2009年成交相比减少9万套左右，相当于今年10个月二手住宅成交总量。全年低迷成交状态之下，2011年北京二手房市场的单店月均成交不足1.5套，按照当前平均成交总价200万元计算，费率按照当前北京市实际水平2％计算，每月买卖成交仅能获利5.6万元。
此外，2011年8月底，北京买卖代理收费费率从2.5％下调至2％。对于二手房经纪机构可谓雪上加霜。在当前盈利明显减少的状态之下，相比于大品牌经纪机构，中小经纪机构的生存压力更大而被迫关店止亏，市场再现2008年“关店潮”。据链家地产市场研究部统计，2011年北京排名前3 名的经纪机构成交占比是51.5％，超过一半，比去年上涨3.8个百分点；而排名10名之后的二手房经纪机构成交占比仅为35.7％。与去年相比大约下降了4个百分点。排名 的中介市场份额占比达到了36.5％，也是近几年份额 值。
与其他城市相比，北京市经纪行业品牌集中化特征更加突出，其他的一线城市中，如上海，前三名二手房经纪机构占比不足市场的20％。在尤其是在市场低迷时期，行业中品牌效应更加明显，这种品牌效应将会导致中小经纪机构的生存状况更为艰难。
今年压力或更大
不仅是北京，其他一线城市也同样出现关店潮，甚至出现部分大品牌经纪机构关店，或者性品牌直接完全撤出某个城市 门店。去年2月更加严厉的限购政策实施细则出台之后，作为 高调关店的中介公司，鑫尊地产在2月闪电关闭50家门店。除了北京，深圳等其他一线城市的中介公司也出现关店现象。
2011年11月初，中原地产华南区宣布，将在深圳关闭60家店铺，并裁员1000人；去年9月以来，世华地产在深圳的50多家店铺陆续关闭或停业整顿；中联地产在深圳的店铺今年以来也减少30多家。链家地产市场研究部认为，部分大经纪机构选择关店可见当前艰难的生存状态。而明年调控继续，低成交状态将难有改变，经纪行业或将面临进一步的调整。同时将出现类似开发企业之间的收购、并购情况，行业洗牌将真正到来。
链家地产 分析师张月表示，从2010年以来，几乎长达两年的调控环境下，经纪机构的生存环境每况愈下，甚至还不如2008年的生存状态。其原因主要在于2008年低迷期过后，2009年市场成交量大增，但是从当前的趋势来看，今年限购仍将继续，成交量难再现2009年时期的反弹力度，因此2012年中介行业生存压力更大。
对此，伟业我爱我家副总裁胡景辉则表示，目前受影响较大的多集中在中型规模的中介公司，也就是店面数量在百家以下的公司。由于这类中介公司成本会比只有几家门店、固守某一个小区的小中介高得多，但是市场份额又敌不过大型中介公司，所以在整体成交量出现下滑的情况下，其受到的影响更直接。
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