从上周上调存款准备金以来，“加息不加息”成了困扰股市、楼市的一个主要命题，一时间地产股 ，各大媒体的报端几乎全部是房屋 的消息，就连地产教父 石都承认地产出现拐点。地产市场真的出现变局了吗？我想从营销的角度分析一下北京的市场状况。
一、房价为什么坚挺？政府的调控结果使楼市变股市
房价的大起大落都不利于经济的发展，房价的波动越小越利于社会、经济的健康发展。制约房价的因素很多，在需求刚性结构的北京市场，我总结了一下有四个要素在左右房价，这四个要素是：1、土地供应状况 2、金融支持手段、利率波动 3、政府调控的力度 4、汇率政策。
北京本轮的房价大涨我认为主要来自于两个直接原因：1、需求的刚性，北京2004--2006年商品房销售面积都超过了2000万平方米，即使房价高涨的2007年，我预测应该超过1600万平米，充分说明了一个事实：北京房地产市场是典型的刚性需求结构型的。这种需求从根本上是不能压制的。从经济学上是很难区分 和投机的，评判一个高度发达的城市购房行为不能简单地区分为 和投机，这似乎是目前调控的盲点;2、北京本轮的房屋 历经两年，平均升幅高达55%，另一个重要的原因就是人民币 。人民币对美元 的幅度从1：8.5一路升到1：7.38，带动了生活、生产用品的 ，生活用品的市场属于完全竞争市场，涨幅是有限的，生产资料的涨幅更加有限，而房地产市场属于不完全竞争市场，在市场供应量急剧下降的情况下，必然带来报复性上涨。
北京房地产需求呈现刚性需求的特征
二、北京房价上涨的根本原因：土地供应模式的变化
831土地新政之后，土地供应模式由原来的“大小公司齐搞协议出让”的乱局进入到“土地储备”的垄断清局，严格进行土地管理的大政是正确的，但需要更加实际的配套政策，更需要各地的土地储备开发 富有效率的实际运作，在缺乏两个支持性因素的情况下，北京2005、2006连续两年没有完成土地供应计划，2007年可以肯定同样没有完成商品房土地供应计划，这是房价上涨的根本原因。
2005、2006年的土地出让的急剧下降，导致了2007、2008年商品房价格上涨
土地购置费用在开发成本中所占的比例越来越高
2006年的房地产调控将楼市变成股市 免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
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