[摘要] 成都–甲级办公楼整体空置率五年来首次跌破30%，部分业主提高租金及售价期望。仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“下半年办公楼市场仍有大量新项目入市，新老业主面临的挑战不尽相同，提升项目软服务或成为新的关注点。
零售地产
核心商圈保持优势，南部新区和东大街及沿线表现抢眼。随着核心商圈吸引力重塑，以IFS和成都远洋太古里为代表的地标型零售项目保持领先优势，持续吸引国际知名品牌入驻，其中不乏首次亮相成都的国际品牌及高端设计师品牌。如：法国奢侈品牌MOYNAT、国内男装设计师品牌Arc atelier入驻IFS；婚纱设计师品牌兰玉以及美国时装品牌Theory入驻成都远洋太古里等。
NP_RkJEoiBDlg5mC4H77&filename=%D6%D9%C1%BF%C1%AA%D0%D0%B3%C9%B6%BC%C1%E3%CA%DB%B5%D8%B2%FA%B2%BF%D7%DC%BC%E0%F1%D2%B5%A4-+%BD%E2%CE%F6%C1%E3%CA%DB%CA%D0%B3%A1.jpg&sid=qculm1BaZQtnbFEI">仲量联行成都零售地产部总监褚丹- 解析零售市场
与此同时，南部新区和东大街及沿线区域表现抢眼，分别迎来银泰中心in99和卓锦曼购中心的入市。对于南部新区而言，随着办公人群的增多，消费力逐渐增大，但高品质项目相对缺乏，银泰中心的入市正好迎合市场需求，为全市带来更多优质品牌入驻，例如：in KIDS with LINE FRIENDS儿童乐园、钟书阁、in Sports等。而东大街及沿线聚集大量居住人群，社区型消费潜力较大，但商业配套相对缺乏，因此卓锦曼购中心引入沃尔玛超市、反斗乐园、CGV电影院等品牌赢得了良好的市场反映。下半年上述两个商圈还将迎来多个优质零售项目入市，包括：悠方、建发鹭洲里、创意山11171元/平方米[锦江]创意山7套在售等。预计随着高端品牌的逐步亮相，南部新区和东大街及沿线商圈将继续保持良好势头，持续吸引优质品牌入驻，进一步提升区域商业氛围，丰富消费选择。
品牌成交活跃，零售、餐饮及儿童等业态表现突出。上半年，市场成交保持活跃，零售、美妆、运动品牌积极进驻核心商圈，如：GENTLE MONSTER、JO MALONE、lululemon等
落户成都远洋太古里。与此同时，主题特色及高融合度的休闲餐饮品牌也积极开拓市场份额，楼兰、鹿港小镇、无敌家面、十域、DOKO Bar等相继进驻核心商圈零售项目；部分首次进驻成都的餐饮品牌青睐南部新区优质零售项目，包括：Ruth’s Chris Steak House、中8楼、鱼鲜生、Mango Tree等。此外，由于儿童消费需求升级，儿童亲子业态呈现精细化、融合式发展，如：最IN菲克城、潮童国际等积极拓点且主要进驻社区型零售项目。新兴娱乐业态也拓展迅速，如：反弹蹦床公园、MT 畅玩世界、RIMO卡丁车体验馆等为体验型消费带来丰富选择。值得一提的是，文创类书店同样表现抢眼，如：钟书阁亮相银泰中心in99、新华文轩进驻九方购物中心和银泰城。
零售项目积极寻求调整升级，未来调整或将成为常态。尽管上半年部分百货闭店，如：北京华联双桥子店、远东百货北城天街店等，但百货闭店后也在积极尝试转型之路，如：锦华万达广场的万达百货转型68街区、仁和春天百货棕北店转型为美克美家家居店、美美力诚川信店转型为季库奥特莱斯等。除了百货，购物中心也在积极进行业态调整，例如：九方购物中心引进新华文轩书城、凯德天府引入多个生活家居类品牌以吸引目标客群。仲量联行成都零售地产部总监褚丹表示：频繁的业态及品牌调整或将成为常态，特别是现阶段消费提档升级对购物中心提出了更高要求。为满足不同客群的消费需求，项目应合理布局多样化、多层次的品牌组合。”
改善型需求强劲，市场成交活跃。楼市调控持续加码，但自住改善型需求依然强劲，市场总成交量保持活跃。由于一手土地价格攀升，消费者对未来房价持上涨预期；加之近期部分大型银行贷款利率微幅上调，群众普遍认为未来购房利息成本增大，促使部分购房需求提前释放。受此影响，上半年成都高端住宅市场新房备案成交量6,424套，较去年同期上涨15.3%，库存去化明显。其中，东大街片区因拥有较多的可供出售房源而成为上半年成交最为活跃的区域，共成交2,414套，占上半年总成交量的近四成。从市场成交活跃度看，由于成都经济快速发展，人民富裕程度提高，购买力逐渐增强，高端改善性住宅已经成为市场关注的热点。尽管如此，成都主城区尚缺乏国际性豪宅项目，国际人才居住比例相对较低，随着成都吸引力增强，未来或将迎来真正意义的国际性住宅项目。
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新房供应同比下降，二手住宅用地成交活跃。由于城市发展趋于成熟，近年来主城区可供应的土地资源相对有限，加上拆迁成本较高，导致市内新增土地供应量减少。受此影响，2017年上半年全市高端住宅新增供应量4,013套，较去年同期下降22.8%。就区域而言，约有六成的新增供应来自茶店子片区和双楠片区，这主要得益于龙湖紫宸原著和阳光城檀府的开盘。
土地市场方面，开发商持续看好成都市场，在主城区一手地供应量有限的情况下，为补充土地储备，积极寻求二手土地资源。因此，上半年成都市场共完成10宗二手住宅项目并购案例，其中包括新城控股收购新都区龙桥镇场镇社区4、10组及社区集体处地块、蓝光收购天府新区华阳街道办安公路三段29号、原双流区华阳园林灯具厂地块和双流县九江镇通江社区目标地块和中建三局收购梓州大道A、B地块等。
上半年平均资本值上涨，二手房涨幅超过一手房。尽管政府对楼市进行了限购、限贷等多重调控，但市场热度仍然不减，平均资本值继续上涨。其中，二手房涨幅比例高于一手房，主要原因在于一手房价受政府调控，房价上涨空间受限。而二手房业主受市场情绪影响，大幅调高售价。因此，上半年一手房平均资本值环比上涨25.6%，同比上涨34.3%，至19,434元每平方米；二手住房平均资本值同比上涨28.3%，同比上涨54.0%，至19,602元每平方米。
主城区供地有限，购房需求或将外溢至城市周边区域。从近期的土地成交来看，上半年成都主城区商业及住宅土地成交732亩，近郊区域商业及住宅土地成交1,262亩。不难发现，成都近郊区域将成为开发商的主要关注点，特别是城市轨道交通覆盖的地块，将是未来项目开发的重点，并将有效带动相关地区的发展，令购房需求进一步外溢。仲量联行成都综合物业销售部总监何芳表示“由于主城区土地资源有限，新房供应明显放缓，加之日益攀高的土地成本，市区平均资本值仍有上浮空间，令购房压力持续增大。出于对居住环境和购房压力等因素的考量，购房需求或将外溢至城市周边区域。”
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