[摘要] 中指研究院6月16日发布《百城房价分析报告》，从不同城市来看，一线城市今年以来市场供大于求，房价涨势趋缓且内部分化。二线城市房价分化加剧，厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，价格保持上涨；杭州、苏州等二线城市房价经历2013年快速上涨后有所回调，且供大于求矛盾严峻，房价下调压力仍存在.
销售额与个人按揭贷款增速基本保持一致， 季度各项指标增速均明显下降。据中国指数研究院研究发现，货币政策的变化对于房地产业的影响较为明显，信贷投放比利率变化对房地产业的量价影响更大。从历史数据来看，销售额、销售面积同比增速与个人按揭贷款基本保持一致。2011 年，信贷政策趋紧，个人按揭贷款持续负增长，而销售面积、销售额均保持低位增长。去年6月以来，我国信贷政策逐渐趋紧，个人按揭贷款同比增速下滑。2014年1-5月，个人按揭贷款5342亿元，同比下降1.2%，较1-4月缩小1.9个百分点。
2014年初房地产信贷紧缩，个人按揭贷款同比增速明显下滑。2014年年初我国信贷有所紧缩，据中国人民银行公布，截至3月底本币房地产贷款余额15.4万亿元，同比增速较去年底回落0.3个百分点至18.8%，为2012年以来房地产贷款余额增速 出现同比增速回落。同时，一季度多家银行纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷审速度有所放缓甚至暂停房贷业务。从资金来源来看，4月个人按揭贷款仅1077亿元，同比大幅下降11.4%。但5月个人按揭贷款为1104亿元，同比增长7.7%，个人按揭贷款情况有所好转。
近期，央行公布“央五条”支持个人住房贷款，此后央行决定自6月16日起对特定商业银行降准0.5个百分点，均有助于稳定市场预期。后期房地产信贷方面或较年初有所好转。
三、典型城市房价分析
1、一线城市：今年以来整体供大于求，库存攀升，出清周期延长，房价涨势减缓
（1）今年以来一线城市房价涨势减缓且内部分化
一线各城市房价涨幅显著，今年以来涨势减缓且内部分化。2013年5月，北京房价达33472元/平方米，位居百城之首；上海和深圳房价分别为32388元/平方米和30890元/平方米，位列其后，广州价格为18506元/平方米，均远高于百城均价（10978元/平方米）。2012年6月百城房价指数止跌，以此为基点，一线城市累计涨幅突出。同比2013年5月，各一线城市均同比上涨，其中北京涨幅超过20%，其他城市涨幅也在百城平均水平以上。2014年以来，市场整体降温，一线城市房价涨势减缓且内部出现分化，北京累计上涨6.38%，上海累计上涨3.61%，均超过百城平均水平；广州、深圳涨势明显减缓，今年以来分别累计上涨1.14%、0.98%。
（2）供大于求，库存攀升，出清周期延长
供求对比：一线城市整体供大于求，北京 突出
2014年以来，除深圳外，其他城市住宅市场均供大于求，北京 突出。2014年1-5月，北京月均新批上市79万平方米，同比增幅高达149%，高出2009-2011年各年同期水平，处于近五年同期 水平。需求方面，1-5月月均成交45万平方米，同比下降约50%，为近五年同期 水平，供应大幅增加而需求释放减缓，住宅市场供大于求。上海、广州今年以来供应较去年同期均有所增加，但需求不同程度下降，销供比均小于1，住宅市场也呈供不应求态势。深圳今年以来供需均明显下降，同比降幅约40%，销供比略大于1。
2、二线城市房地产市场分化加剧，不同城市房价走势差异较大
（1）厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，房价保持上涨
厦门、南京等热点二线城市房价整体持续上涨。2014年5月，厦门房价为20036元/平方米，超过一线城市广州，同时为二线城市的次高水平（三亚 为24328元/平方米），同比上涨23.54%，居百城之首，今年以来累计上涨6.35%，涨幅接近北京。南京新建商品住宅价格为10424元/平方米，同比上涨12.04%，今年以来累计上涨1.31%，在百城中处于较高水平。
（2）杭州、福州等市场下行，供大于求矛盾严峻，房价下调压力较大
受整体市场下行影响，杭州、福州等二线城市早期房价明显上涨2014年以来房价累计下跌。2014年5月，杭州住宅均价为17916元/平方米，较2012年6月累计上涨10.71%，但今年以来累计下跌0.75%；福州住宅均价为15562元/平方米，较2012年5月累计上涨达17.52%，但今年以来累计下跌0.15%；郑州5月均价较2012年6月累计涨幅超过20%，而较去年12月累计下跌6.46%。宁波、苏州、南昌等城市早期均上涨明显，而今年以来累计下跌。表明部分二线城市房价在经历2013年的快速上涨后，2014年价格有所回调。
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