信贷与供求影响住宅价格走向 城市分化在加剧

中指研究院  2014-06-16 16:25

[摘要] 中指研究院6月16日发布《百城房价分析报告》，从不同城市来看，一线城市今年以来市场供大于求，房价涨势趋缓且内部分化。二线城市房价分化加剧，厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，价格保持上涨；杭州、苏州等二线城市房价经历2013年快速上涨后有所回调，且供大于求矛盾严峻，房价下调压力仍存在.

房天下产业网讯：中指研究院[微博]6月16日发布《百城房价分析报告》，从不同城市来看，一线城市今年以来市场供大于求，房价涨势趋缓且内部分化。二线城市房价分化加剧，厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，价格保持上涨；杭州、苏州等二线城市房价经历2013年快速上涨后有所回调，且供大于求矛盾严峻，房价下调压力仍存在

一、百城价格连续上涨近两年后首跌，不同城市分化加剧

（1）百城和十大城市：环比连续上涨近两年后 下跌，十大城市跌幅低于百城

百城均价环比连续上涨近两年后 下跌。2014年5月百城住宅均价为10978元/平方米，环比下跌0.32%，为自2012年6月连续环比上涨23个月后 环比下跌；同比连续上涨18个月但涨幅持续收窄至7.84%。十大城市环比连续上涨23个月后首跌，跌幅略低于百城。5月十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，同比方面，进入2014年以来，十大城市均价同比涨幅逐月收窄，由2013年12月的17.56%降至13.97%。

季度累计涨跌来看，2014年1季度涨幅明显缩小，其中百城均价累计上涨1.56%，较去年4季度缩小1.08个百分点，十大城市均价累计上涨3.00%，较去年4季度收窄1.48个百分点；4-5月百城均价累计下跌0.22%，十大城市涨幅缩小至0.21%。

（2）不同梯队：1-5月一线城市累计上涨，二三线城市下跌，5月单月各类城市均现小幅下跌

今年以来一线城市的住宅价格累计上涨3.26%，二三线城市下跌。具体来看，今年以来一线城市住宅价格累计上涨3.26%，超过平均水平1.92个百分点，其中北京累计上涨6.38%，上海、广州、深圳累计涨幅均在4%以内；二三线城市住宅价格累计下跌，跌幅分别为0.23%和0.34%。从不同梯队城市的月平均涨幅来看，2014年1-4月一线城市保持上涨但涨幅明显缩小，二三线城市出现下跌；5月各线城市均环比小幅下跌，其中一线城市跌幅低于二三线城市。

二、房价变化影响因素分析

1、经济发展：经济增速放缓，结构调整阵痛期和增长速度换挡期叠加，经济下行压力依然较大

连续第二年将经济预期目标预定为7.5%，较2013年的实际增速低0.2个百分点，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。一季度，GDP增速为7.40%，在全年预期目标以内。今年居民消费价格涨幅将控制在3.5％左右，5月CPI同比上涨2.5%，较上月扩大0.7个百分点，通货膨胀压力不大。5月采购制造业采购经理指数(PMI)为50.80%，比上月微升0.4个百分点，虽仍在荣枯线徘徊，但连续3个月回升。整体来看，2014年，我国经济增长趋于放缓，结构调整阵痛期和增长速度换挡期叠加，经济下行压力依然较大。

2、调控政策：整体调控更趋市场化，调控政策微调城市增多，消费者观望影响量价

房地产调控更趋市场化，各地调控因地制宜，分类指导。2013年初“国五条”全面收紧，但下半年以来，不同城市分类调控趋势显著，调控方向及力度呈现差异。相较于去年“坚决抑制投机、 性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”的表述，2014年 对于短期房地产调控政策更加重视其持续稳定性。“分类指导”、“双向调控”成为2014年房地产调控总基调。

调控政策微调城市增多，消费者观望影响量价。2014年以来，房地产市场整体明显降温， 未出台刺激市场的 调控政策，部分库存攀升、去化压力较大的城市则对政策进行微调，如扬州、宣城、芜湖等放宽公积金政策刺激楼市，无锡、海口放宽购房落户政策，南宁定向放开部分区域限购政策，更有天津滨海区、沈阳放松甚至取消限购的传闻。随着房地产市场继续分化，未来更多城市对地方调控进行微调的可能性仍存在。在整体调控更趋市场化，地方调控政策微调的背景下，部分城市需求端的消费者观望情绪较浓，进一步影响市场量价走势。

3、货币与信贷：整体稳健，近期定向宽松

（1）货币政策：货币政策保持稳健，新增贷款稳步增加

2014年5月，广义货币（M2）同比增速为13.4%，较上月扩大0.2个百分点，增速略超预期；1-5月增速平均为13.0%（政府工作报告中全年13%的既定目标），该增速水平总体平稳。新增人民币贷款方面，一季度，新增人民币贷款3.01万亿元，同比增长9.4%，其中3月新增人民币贷款1.05万亿元，创近四年 水平；4-5月新增1.65万亿元，比去年同期增长12.6%，其中5月新增人民币贷款8708亿元，同比增长30%。

（2）信贷政策：年初信贷收紧影响市场量价， 明确支持首套、定向降准推动后市预期向好

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