[摘要] 2月21日，成都国土局将以拍卖方式组织出让5宗国有建设用地使用权，其中包括青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内地块，武侯区晋阳街办晋阳村二组地块，武侯区长益路2号地块以及彭州市濛阳镇东星村两宗地块，出让面积合计约为183.13亩。
房天下讯 2月21日，成都国土局将以拍卖方式组织出让5宗国有建设用地使用权，其中包括青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内地块，武侯区晋阳街办晋阳村二组地块，武侯区长益路2号地块以及彭州市濛阳镇东星村两宗地块，出让面积合计约为183.13亩。 终，一号宗地因报名人数不足惨遭流拍，二号宗地以3200元/平由成都簇锦房地产开发有限公司竞得，三号宗地以3560元/平由成都朋汇房地产开发有限公司竞得，四、五号宗地由成都盛世凰巢置业有限公司分别以94万/亩，90万/亩竞得。
拍卖会后，我们从相关渠道了解到，之前表示将会参加青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内南地块的东原地产并没有报名参拍。对于今天热门地块的流拍现象，先前几家对该地表示有兴趣的开发商表示，地块定价太高， 报告总部没有批准通过。更有业内人士称，地块流拍早在意料之中。但对于流拍对土地市场的影响，不少业内人士认为如果接下来的土地出让定价依旧偏高，那开发商接招的可能性不大，毕竟市场越来越理性。
而今天武侯区出让的两宗小地块竞争并不是很激烈，武侯区晋阳街办晋阳村二组地块仅有三家开发商举牌， 终被簇桥当地老牌房企成都簇锦房地产开发有限公司竞得。而武侯区长益路2号地块则在5家小开发商的争夺中被成都朋汇房地产开发有限公司摘得。
地市降温？ 为时尚早
就在三天前，成都土地市场迎来了马年 场土地出让，5幅地块全部溢价成交，且 溢价到达了55%。尽管如此，但从数据上看，与蛇年土地市场溢价动不动就超过50%相比，马年成都土地首秀可谓“动力不足”，在拍卖会后甚至有开发商预计持续火热了一年的成都土地市场将进入下行通道。
土地市场真的就会冷了吗？其实不然，单场土地出让并不能说明太多问题，以18号拍卖的主城区金花地块为例，两宗连襟地的平均起拍楼面价高达4062.5元/平，而周边在售楼盘均价也就8500元/平左右，过高的土地定价直接省去了房企轮番举牌的必要，利润空间收窄让开发商没有理由冒更大的风险去追求土地溢价。
再看今天出让的青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组南地块，光是6670元/平的起拍楼面价就挡住了不少开发商的脚步。去年7月，郑州致方溢价81%拿下的万家湾社区4、5组北地块成交价也不过6790元/平，而今天地块起拍价却直接奔着当时的成交价去了……所以，我们认为现在谈土地市场降温还为时尚早。
玩连珠炮 东原有意再次下手光华大道？
把时间拨回到2013年7月3日，一场激烈的土地拍卖正在成都市国土交易 上演，包括保利、万科、华润、龙湖、中海、中铁建、中铁、蓝润、国嘉、荣盛、招商、中粮、佳兆业、俊发、建发在内的31家开发商悉数到场，只为求得一宗位于光华大道旁的82亩土地。经过接近20 厮杀，一家名为郑州致方的开发企业以6790元/平的天价杀出重围，溢价率竟高达81%。【郑州致方杀入成都 光华大道区域 亮相】
面对这个有点的离谱的价格和略显陌生的竞得人，错愕写在每一个人的脸上。而6天之后，重庆迪马股份发布公告，重庆东原房地产开发有限公司拟与郑州致方置业有限公司共同开发光华大道项目，重庆东原就此浮出水面。
区域 余温尚存，半年之后，光华大道卷土重来，位于青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组南地块以6670元/平的价格出现在了2014年的土地出让公告中。如果没记错，这幅地块还未开拍就已创造了一项记录——成都主城区商业用地拍卖 起始楼面价。
无论是为了控制溢价而有意为之，还是楼市向上下的无心插柳。6670元/平反正端上桌了，总会有人来买单。而据东原内部人士透露，公司对21号拍卖的万家湾社区4、5组南地块比较感兴趣，会尽全力拿下。当然，我们从其他渠道了解到，还有多家品牌开发商有意该幅地块。
就宗地属性来看，自身条件并不亚于东原之前所拿的82亩土地。地块形状呈长方形，四面临街，狭长的走向可以让商业价值发挥到 化。地块北面为东原时光道项目；南侧为“万家福地”保障性住房项目和正在建设中的万家湾公交场站综合体，规划中还有一便民菜市；东面近14亩空地则规划为市政绿地和幼儿园，目前市政绿地部分已经建设完毕；西侧为成飞大道。
从地块目前周边情况来看，万科金色领域、凯德风尚已交付使用，区域人气正在逐渐上升。据周围二手房中介工作人员介绍，由于区域新房供应较多，二手房和新房价格相差不大，均价在9000元/平左右，而商铺的租金则在120—240元/平/月之间，二手商铺价格在3.5万/平左右。从市场来看，无论是之前热销的光华逸家还是保利香槟光华等楼盘，区域卖点主要还是集中在地铁、公园、 这三大 资源之上，而今天吸引开发商举牌拿地也无非如此。
从今天地块高昂的起拍价来看，宗地兼容20%的商业势必成为开发商逐利的焦点。按照我们的 模型初略估算，7600元/平取得地块 为合适，8100元/平将成为地块临界点。
武侯区 玩不转的袖珍地
今天拍卖的另外两宗地块皆来自于武侯区，且面积均小于30亩，属于主城区袖珍地块。按以往的出让经历，这类型地块一般都会引来众多中小房企的追逐，但今天袖珍地要想“”一把难度颇大。
先说武侯区晋阳街办晋阳村二组地块，看似靠着龙湖金楠天街，可以沾点品牌房企的光，但9亩L形地块即小又畸形，扣除3成服务设施用地后，竞得人可操作的面积仅有10646平。不少看过该地的房企表示，虽说地块起拍价仅2500元/平，但算上公共配建的隐形成本，价格远不止如此，根本算不过来账。
再说武侯区长益路2号地块，这 是南2.5环周边难得一见的好地，无论是地块位置和形态都 适合房地产开发，但地块硬伤却 明显。根据要求，土地竞买人需在本宗地项目竣工一个月内，无偿移交成都市武侯区危旧改造 地面建筑物21112平方米(其中商业建筑面积9700平方米、住宅建筑面积11412平方米)，若实际修建商业面积不足以还付9700平方米，缺口部分面积按1:1.3比例还付为住宅面积，用于对项目内搬迁单位的返迁安置。若未在要求的时间内移交安置房，竞买人须承担被返迁单位延期过渡费、停业停产损失等费用。换句话，真正属于竞得人的面积只有28207平，而通常小地块靠商业部分盈利的可能在这块地上想要实现基本上不可能，在地块兼容9863.8平的商业中有9700平需无偿移交成都市武侯区危旧改造 。用业内人士 先生那句话，“总玩不转，拿到手上都烫手”。
一号宗地：青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内（南地块）
面积大小：68.8867亩
容积率：≤3.6
规划用地使用性质：二类住宅用地
起拍楼面地价：6670元/平方米
流拍
二号宗地：武侯区晋阳街办晋阳村二组
面积大小：9.5061亩
容积率：≤2.4
规划用地使用性质：服务设施用地兼容二类住宅用地
起拍楼面地价：2500元/平方米
成交价：3200元/平方米
竞得者：成都簇锦房地产开发有限公司
三号宗地：武侯区长益路2号
面积大小：24.6597亩
容积率：≤3
规划用地使用性质：二类住宅用地
起拍楼面地价：3175元/平方米
成交价：3560元/平方米
竞得者：成都朋汇房地产
四号宗地：彭州市濛阳镇东星村3、4、7组
面积大小：36.0884亩
容积率：1＜容积率≤2.6
规划用地使用性质：二类居住用地
起拍价：90万元/亩
成交价：94万元/亩
竞得者：成都盛世凰巢置业
五号宗地：彭州市濛阳镇东星村1、2组
面积大小：43.9871亩
容积率：1＜容积率≤2.3
规划用地使用性质：二类居住用地
起拍价：90万元/亩
成交价：90万元/亩
竞得者：成都盛世凰巢置业
土地拍卖详情
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