[摘要] 十八届三中全会提出，加快房地产税立法并适时推进改革。事实上，征收房产税在许多发达国家早已成为惯例，长期以来积累了丰富的经验。由于其具有普遍征收、突出公益、抑制投机的特点，为多数国民所接受，成为地方财政收入的主要来源，平抑房价的主要工具，社会公平的重要手段。
德国：房地产税分类征收控房价
德国房地产税征收以不动产交易税为主，交易环节税负重，持有环节税负轻，抑制房地产投机效果明显。专家认为，我国可部分借鉴德国区分短期持有和长期持有，在征 上区别对待的做法，达到有效征税和成功遏制较高房价的目的。
分类征收简便易操作
德国房地产税分为交易环节税和保有环节税两大类，交易环节税收主要包括土地交易税与资本利得税，保有环节税主要是土地税，其征收制度设计简便易于操作。
首先，土地交易税作为一种 流转税，纳税主体为土地转让方与受让方，征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格，若交易价格不存在或无法确定，则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准，一般为市场价值的60%至80%。为鼓励居民拥有自己的住宅 权，并打击 者的投机行为，德国政府多次调整土地交易税税率，2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率。
其次，在资本利得税环节，德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段，用于出售的房地产除了要交土地交易税，出售持有10年以内的不动产按照个人所得税的标准累进税率征税，对出售已拥有10年以上的房地产所获得的 不征个人所得税。在符合条件情况下，将出售房地产的资本 用于购买另一替代房产时，该资本 免征资本利得税。
此外，在土地税环节，自有自用住宅和不出租盈利住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。土地税实际上是政府向德国境内的地产(包括土地、地面建筑物)征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法(根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值)所确定的课税标准价值，一年一缴。德国各市镇仍有较大的土地税调控空间，可以制定适合的税率。
征收“重交易轻持有”税收豁免普惠居民
德国房地产税制具有重交易环节，轻持有环节，短期交易征重税，长期持有交易 ，税收体现公平原则等诸多特点。
德国将房地产税重点放在交易环节，既征交易税，又征所得税，并依据持有时间长短区别对待。持有不到10年转让征收资本得利税，而持有10年以上 。有利于抑制房地产过于短期交易，促使长期持有，减少市场投机。
房产持有中的房地产税主要针对商用房产，居民住房 ；居民基本住房只缴纳建筑用的土地税，对建造和购房实行税收优惠和财政补贴，体现了保护居民住房消费的政策意图。
德国房地产价格长期稳定，据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。
在税收豁免上，公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和 机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。长期以来，德国政府高度重视居民对房地产的基本需求，对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的 套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。
德国房地产税征收制度的启示意义
上海财经大学公共经济与管理学院朱为群教授认为，德国房地产税收与我国比较接近，重交易环节征税，轻保有环节征税，其房地产税收政策给我国以下启示。
一是德国将房地产作为社会福利机制的重要一环，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，对购房实行税收优惠和财政补贴，把房地产税收放在交易环节，而且根据实现交易，以及盈利征税，体现 归公税收理念和负担能力原则，鼓励居民购房，并长期持有，抑制投机。
二是德国保持房地产价格稳定与没有实行土地批租，而是采取年租制有一定关联，由于采取土地使用权的年租制，以及国家对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴，使房地产成本降低，价格得以控制。
三是对居民基本住房进行保护。德国房地产税制对居民住房不征税，对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴，体现了对民生的 关怀。
郎咸平:取消房地产税费 中国房价马上下降70%
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
