[摘要] “ 之前欠120多万的物管费，催交了20多万，现在还欠 95 万。”南充龙都物业有限公司负责人告诉记者，到目前为止，负责南充石油新城小区东二区和西区的物管工作3年多，但却由于部分住户长期拖欠物管费，导致物业公司难以维持正常的管理工作。
相关阅读：商品房买卖合同条款的缺失已经成为商品房买卖纠纷的一大主因。《法制日报》记者近日从重庆市 中级人民法院了解到，2009年至2011年该院共受理商品房买卖纠纷2900余件，纠纷类型涵盖小区配套及基础设施、商品房交付、房产证办理、房屋质量等。而引起纠纷的主要原因在于合同约定的缺失，导致权责模糊。
纠纷数量增多类型多样
“小区的绿化率、容积率、游泳池和网球场等都和当初的宣传不一样，开发商应该承担违约责任。”廖女士在法庭上说。
2007年，廖女士购买了位于重庆市北部新区某楼盘的一套房屋。交房后，廖女士发现，小区的配套设施与当初开发商宣传的内容有很大差别。协商未果后，廖女士将开发商告上法庭。
法院审理后认为，开发商宣传资料中关于小区容积率、绿化率、网球场等内容具体、明确且对订立合同和价格有重大影响，可以视为要约。近日，重庆市一中院二审判决开发商承担违约责任，赔付廖女士违约金4000余元。
近三年来，重庆市一中院及其辖区法院受理的商品房买卖合同纠纷数量呈逐年上升趋势，且类型越来越多样化，传统的一房二卖情形有所减少，而涉及交房、办证、房屋质量、小区五通费及房屋面积计算等方面的纠纷则呈上升趋势。
“2009年至2011年，我院受理的2900余起商品房买卖合同纠纷案件中，涉及交房、办证的有2200余件，占案件总数的78%。”重庆市一中院民四庭法官李颖表示，开发商交房或办证已成为此类案件的“重灾区”。
据重庆市一中院分析，开发商隐瞒重大事实、延期交房、不履行协助办证义务、房屋质量和面积存在问题、配套设施与宣传不符等六个方面是导致此类纠纷数量不断上升、类型多样化的主要原因。
李颖表示，如果能将实践中易发、多发的争议事项纳入购房合同予以明确约定，是减少纠纷发生的有效途径。
完善买卖合同减少纠纷
据了解，目前我国大部分商品房买卖合同一般以原建设部和国家工商 管理总局印发的《商品房买卖合同示范文本》为基础，开发商再酌情调整部分内容形成格式合同。
现有的“示范文本”中对小区公共部分的基础设施和配套设施一般没有规定。一旦发生纠纷，这些条款的缺失不但难以确定开发商是否违约，而且即使在法院认定开发商违约的情况下，也难以确定赔偿范围，法院只能酌情确定。而且，开发商经常还会以宣传内容不是合同约定为由进行抗辩。
为此，李颖建议，可以考虑将公共基础设施和配套设施的平面图纳入“示范文本”，同时进一步细化对供水、供电、绿化等重大事项的规定，如明确具体完成时间及符合国家的相关规定要求。而对于开发商的宣传广告内容则可以作为合同的附件予以规范，同时明确约定违约责任。
另外，法官认为，进一步完善开发商交房的具体条件，也是减少纠纷的重要途径。
据介绍，虽然“示范文本”中约定开发商交付房屋时应具备“两书一证”(即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程竣工验收备案登记证》)，但是“两书一证”仅是开发商对房屋质量合格的保证及房屋通过相关部门验收，并不直接证明交付房屋质量符合双方约定。
“引起商品房买卖合同纠纷的原因是多方面的，既有社会层面，又有个人层面的。但商品房买卖合同是直接确定双方权利义务的文件，完善合同条款对减少纠纷，维护双方合法权益无疑将起到重要作用。”李颖说。
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