[摘要] “成都今年土地的楼面地价已经疯了！”近日，网友sammi890821在某业主论坛的一句感叹，迅速赢得一众响应。双流县华阳街道清河社区3412.5元/㎡；成华区北湖6000元/㎡；青羊区万家湾村6790/㎡；红牌楼太平村10000元/㎡……这几组数据，并非源自开发商的年中促销，而是7月成都土地市场新鲜出炉的楼面地价！
“成都今年土地的楼面地价已经疯了！”近日，网友sammi890821在某业主论坛的一句感叹，迅速赢得一众响应。双流县华阳街道清河社区3412.5元/㎡；成华区北湖6000元/㎡；青羊区万家湾村6790/㎡；红牌楼太平村10000元/㎡……这几组数据，并非源自开发商的年中促销，而是7月成都土地市场新鲜出炉的楼面地价！
《金融 报》记者发现，事实上，7月，走过“钱荒”与“金十条”的成都土地市场热度持续攀升，截止23日，已成交的14宗土地中，“”“高溢价”频频成为热词，连续的大雨也未能浇灭开发商“抱得爱地归”的决心。而楼面地价的急剧升高，令业内人士惊呼“逆天”的同时，也多了一份对未来房价攀升幅度的担忧。
房企加码拿地“楼面价”记录频刷新
据成都市国土资源局公告，7月共有18宗土地进行出让，总出让面积约1243.23亩，其中成都主城区5宗。而截止23日，除新都区新繁镇高墙村1、3、5组及高墙村地块因故终止，已有14宗土地完成出让，总出让面积达1028.81亩。记者统计发现，其中8块土地出现溢价， 溢价102%，尽管溢价值比之六月稍有缓和，但土地价格的直线攀升依然令人咂舌。
7月3日，郑州致方以13.4亿的总价打破上半年成都总价 记录，10日，台湾远雄与中铁建设再次分别刷新了单价 与总价 记录，成都再现“万元地”，随后的12日，位于华府板块的双流县华阳街道清河社区2、3、4组地块秉持热势， 终成交楼面地价高达3412.5元/平方米，以倍增的态势，成为该区域的单价“”。而即使是热度不高的郊县袖珍土地，如新都区石板滩镇金三角社区一组地块，也在23日拍出了74%的溢价率。
对于成都7月土地市场的“战火弥漫”，四川中原地产市场研究部主任周娟指出，供应地块区位与自身条件优越是主因，如青羊区万家湾地块，属于近两年一直保持较高热度的明星板块外光华板块；土桥村地块邻地铁2号线站点仅200米距离；武侯区红牌楼地块位于红牌楼板块与双楠板块交界处，两板块均发展成熟，此地块“左右逢源”。虽然6月开始宏观经济环境对开发商拿地计划会造成一定影响，但对于 地块，开发商下手依然较狠。
而事实上，楼面价格的攀涨必然会对房价起到推波助澜的作用。周娟向记者表示，“面粉”价格高势必导致“面包”价格高，高地(小区网论坛)价确实会对后市房价起到推动作用，长期来看成都房价上涨空间较大。不过从拿地到开盘有一段的筹备周期，加之目前市场仍受政策制约，因此短期内房价涨幅不会太高。
四川朗威 管理有限责任公司董事长龙伟则坦言，接近1万元的土地楼面价，加上税费、建安成本等，销售价应当会超过1.5万元/㎡。而现在成都三环外房产开盘价格多在8000元左右，开发商 拿地，预示着成都房价会有大涨；如果不涨或涨幅过低，开发商就会亏本，预计这一效应会在明年体现出来。
地房价难成比 “”未必博高利
7月的土地市场呈现出另一个显著的特点，就是郑州致方、台湾远雄等外来企业不惜推高房价，甚至创造 也要“抱得爱地归”，而万元地的创造者，台湾远雄算是成都土地市场的“常客”。据悉，此前，远雄曾在2012年4月与11月分别以7080元/㎡与7250元/㎡的楼面地价拿下两个位于高新区的地块，溢价率已经分别高达68.6%与133.87%。其中，高新区肖家河沿街以北、玉林中学以东的地块7080元/㎡的楼面地价，也刷新了当时区域的单价 纪录。
长江证券（行情，问诊）房地产行业分析师郑闵钢表示，从现实情况来看，大型上市房企拿下“”的较少，拿下“”的房企更多的是出于自身的战略考虑，比如为了进入一个新市场。周娟对此也表示了赞同，她指出，外来开发商来成都大手笔拿地的主要原因，是对成都房地产市场未来发展空间十分认可，准备大肆拓展和布局成都市场。
不过，据锐理数据品牌营销 总经理郭洁透露，台湾远雄等台企之所以会重资在成都拿地，部分原因是对利润的计算方式与本土开发商不同，其赚取的主要是汇率差，而非产品部分，因而“万元地”并非主要市场趋势。
事实上，尽管过热的土地市场能在一定程度上起到提升区域价值的作用，同时对商品房价格上涨也有助推效应，但“”其实未必能够博得高利。周娟告诉记者，“”项目相对于一般项目而言开发成本更高，利润空间进一步收窄，后期售价势必高于竞争对手，在价格上不具备竞争 ，因此对于项目产品、营销等各方面要求更高。综合来看， 项目要比一般项目风险系数高很多。
周娟同时也对成都下半年之后的土地市场做出了预测，她指出，截止到目前，成都住宅单价 11000元/平米的记录并未被打破，根据今年供地计划来看，下半年会有较多位于主城区的 地块入市，由于配套完善且日渐稀缺，这些 地块出现高溢价可能性较大。但高投入伴随高风险，上万的楼面地价已经高于目前成都主城区商品房均价，多数房企在拿地时还是趋于谨慎，采取保守战略，因此刷新“”记录的可能性较小。
相关阅读：（成都报道）郑州致方是一家从未出现在成都房地产开发领域(小区网论坛)的公司，为何坊间传闻重庆东原将开发致方所获的两宗地块？致方与东原到底是什么关系？同时，有业内人士指出，两宗地块价格不低，开发难度不小，使得这两宗地的土地归宿以及开发前景呈现出更多的不确定因素。
2013年7月3日，成都市国土局土拍厅拍卖出让四宗国有建设用地使用权，保利、万科、龙湖、中海、佳兆业、俊发、荣盛、东原、顶峰等开发商竞拍。出让地块中，一、二号宗地为“熟地”，绝大多数开发商都是冲着这两块地而来， 终却被郑州致方力压群雄，以高溢价一并拿下。根据目前地块周边开发状况与楼盘售价来看，两宗地块开发难度不小，原因在于成交楼面地价过高，可能面临周边产品价格中短期难以支撑的局面。也许正是出于这样的考虑，其它开发商放弃了竞价，但郑州致方狠砸20.6亿拿下两宗地块又如何打造？
31家开发商抢地
这是2013年下半年成都土地市场首场土地拍卖，成都报道记者获悉，报名参与竞拍的开发商共计31家，其中17家到场，一号宗地占地面积将近60亩，位于金牛区土桥村8、9组，起拍价3100元/平方米，二号宗地占地面积大约82亩，位于青羊区万家湾村4、5组（北地块），起拍价3750元/平方米，这两宗“熟地”引发开发商激战。
根据成都报道记者统计，一号宗地整个竞拍过程长达20 左右(小区网论坛)，前11 ，竞拍人每轮加价50元/平方米，经过44轮加价，竞拍至5300元/平方米，这时竞拍更加激烈，竞拍人每轮加价20元/平方米，经过41轮加价，该宗地块竞拍至6120元/平方米成交，被22号竞拍人拿下，溢价 达97%。随后的二号宗地同样被22号竞拍人拿下，竞拍过程也颇为激烈，就在前10 ，每轮加价50元/平方米，经过34轮加价，竞拍至5450元/平方米，整个竞拍过程不到20 ， 后以6790元/平方米成交，溢价 达81%。
东原应该也有份
成都市成都市国土局相关资料显示，22号竞拍人是郑州致方。截至成都报道记者发稿时止，尚未联系到郑州致方相关负责人。
与此同时，有熟悉22号竞拍人的业内人士告诉记者，两宗地块实际得主是重庆东原，郑州致方为其 方。成都报道记者致电东原营销总监罗先生求证，罗先生表示否认，并作出澄清，“拿地开发商为郑州致方，并非东原”。
不过，根据网上股票公告显示，郑州致方与东原存在关联。
根据迪马股份（股票代码600565）发布“关于控股子公司对外 及关联交易公告”（公告编号2013-034号），郑州致方通过竞拍方式拿下两宗地块，成都致方置业有限公司将承接两宗地块的开发建设。
该公告称，重庆市迪马实业股份有限公司控股股东为重庆东银控股集团有限公司，这家公司的全资子公司重庆国展房地产开发有限公司参股郑州致方25%股权，郑州致方的 股东为河南省国龙置业有限公司，这家公司出资51%，上海贵行 管理有限公司出资24%。郑州致方的主营业务为房地产开发与销售及物业服务。
重庆东原房地产开发有限公司拟与郑州致方置业有限公司共同出资设立新公司——成都致方置业有限公司。成都致方置业有限公司主要经营范围为房地产开发，注册资本中，东原出资20%，郑州致方出资80%。
重庆东原房地产开发有限公司由重庆市迪马实业股份有限公司和江苏江动集团有限公司共同出资组建，前者控股，占注册资本的 77.56%，后者占注册资本的22.44%。东原主营业务为房地产开发、销售。在成都市场，东原目前在售项目为别墅项目金马湖一号，待售为刚需项目东原西岸(小区网论坛)，此外还在盐市口打造写字楼项目。照此判断，东原亦有可能参与这两个地块的开发。
开发风险如何规避
一号宗地位于国宾板块，优点在于，地处城西，是城市主流发展区；缺点在于需要承载交通枢纽功能，纯居性较差。就一号宗地而言，周边在售项目，小户型项目 9000元/平方米， 改善型精装项目刚突破万元。因此，在产品规划上，除非打造大面积赠送小户型产品才能支撑高定价，而这种情况现在已经不能报规，当前很难判断这宗地块打造哪种产品。从商业指标看，这宗地块的商业指标一般不会突破20%，并且不适合做大规模商业，盈利空间依靠商业溢价很难确定。
外光华板块的二号宗地，区域优点在于，城市的主流发展板块；未来地铁4号线和公交总站让此地交通便捷；环境好；一线品牌开发商云集，开发规模大，速度快。当前楼盘价格区间在8300-9000元/平方米之间，销售情况 好。外光华板块的缺点主要是配套还需改善。
二号宗地的成交楼面地价决定了这宗地块的未来售价必须高于10500元/平方米以上才能盈利，从区域目前的产品看，尚无法支撑这一价格（该宗地指标决定不能规划别墅），而且商业指标也低于20%，做大量商业也不现实。
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