[摘要] 从50%过渡到60%的城镇化率过程中，房地产在一线城市的高速发展成为历史，23个都市圈 终形成靠的是产业支撑。
4亿城镇升增人口红利
在这个集约的过程中，又有多少的房地产需求？
以第六次人口普查的人口结构来看，城镇户籍人口4.6亿，城镇流动人口2.8亿，3.4亿农转非人口，3亿务农的农业户口，0.3亿在本地乡村打工的农民工。
由这个构成可以看到在未来10年的结构转换趋势。
2.8亿城镇流动人口成为未来由农村人口变成城镇化居民的主力，而统计意义上的农村人口中潜在1.2亿继续转移至城镇。
以2020年60%的城镇化率来计算，到时候我国将有8亿城镇化人口，以目前的水平来看，还将有近4亿人口将在这个过程中实现真正的城镇化。包括户籍改革、住房供给以及其他公共服务的提供。
而住房方面，虽然潜在4亿人口将在未来10年逐步变成城镇居民，这之中又有多少有购房需求？
中金公司分析认为，中长期的住宅市场住宅总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。估计城镇存量住宅200亿平米，超过420亿平米，三线城市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中，刚性需求6-7亿平米，改善型的弹性需求2.5~3亿平米。但1995年后出生人口快速减少40%，抚养比已经达到 值，不支持房价长期上涨。
结合住建部、国家统计局和中金公司的统计，截至2010年，我国城镇的存量住宅200亿平方米，乡村住宅210亿平方米以上，住宅总量超过420亿平方米，人均住宅面积超过32平方米。
加上2011年和2012年的商品房、保障房和农村自建房，目前我国的存量住宅面积超过430亿平方米。但因为人口分布与住房资源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未来城镇化的过程中，一线城市和二三线城市的住房需求仍将保持。
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