[摘要] 中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。 “我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。”中明控股集团董事长潘存满近日信心满满地对早报记者说，“县级以上的退休干部有多少？”中明控股目前专注于养老地产的开发 。
“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。”中明控股集团董事长潘存满近日信心满满地对早报记者说，“县级以上的退休干部有多少？”中明控股目前专注于养老地产的开发 。
中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大
2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿。
但潜在市场能否变现，眼下还是未知之数
上海亲和源股份有限公司副总经理、研究 副主任 波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。很多(操盘者)都没好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。
在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。
早报记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者，试图厘清脉络。
目前是“混乱”的起步阶段
按 波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段： 阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。第三阶段，形成专业化的公司和项目。
当下即处于 波所说的“混乱的起步阶段”。表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却 。
波说，“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态，大家看到了老龄化的程度，处于盲动的状态。究竟怎么做，大家的战略都不是很清楚。”
“挂羊头卖狗肉”的不在少数
“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给 人。这就是养老地产了？”一位受访业内人士如是说。
“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去，“这也只是他们的拿地策略。”
梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦分析，“现在是调控背景，普通住宅不好卖了，能不能找一个噱头来销售？大多数房地产商还是抱着这种思想在做‘养老地产’。”
上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆则提到，现在养老地产总体比较火，少数开发商在尝试做真正的养老地产，其中不少是采用和旅游地产相结合的做法。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文总结，现在中国的养老地产可分为三种类型， 种就是忽悠型，并非真正意义上的养老项目。第二种是护理型，比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城[ 新消息价格 户型 点评]和上海的亲和源。
黎庆文认为，护理加疗养是主流市场，因为市场更广阔。没事疗养，有事照顾，给老人的感觉不是老人院。
眼下，中国养老地产领域的“招保万金”还未浮出水面
黎庆文说，“老年地产技术台阶很高，跨行业整合能力高[简介 新动态]，商业模型在目前的国家法律之下基本上不成立。游击队无所谓，正规军很难。”
“投养老项目我肯定感兴趣。”盛世神州房地产 基金管理(北京)有限公司 官、筑石股权 基金管理(上海)有限公司总裁张健说，但现在盈利模式不是很理想，有盈利的规模都很小，“我们希望这个模式是可复制性的，不是额外成功的项目， 个成功了第二个就不好投。”
中国企业的复制能力不容置疑。但在张健看来，中国的养老地产鲜有成功的项目，即使有也很难复制，不能够像商业地产一样，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”
“养老地产的模式有出租及出售两种类型。目前的主要方式是租售并举。”太平戴维斯中国研究部负责人简可表示，养老地产可以进行 细化的划分，从国外来看可能有数百种，譬如具体到每一个年龄段，具体到是否提供医疗、餐饮等等。
中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。
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