[摘要] 无论是银行首套房贷利率下降，还是各地显露出来的政策微调信号，都透露了楼市似乎转向的预期，但在房企融资方面，监管层面并没有开闸“放水”为房企解渴的意思。
无论是银行首套房贷利率下降，还是各地显露出来的政策微调信号，都透露了楼市似乎转向的预期，但在房企融资方面，监管层面并没有开闸“放水”为房企解渴的意思。
5月，招商、万科先后公告在H股市场收购上市公司，欲借壳寻求海外融资的意愿表现强烈。
在融资的严厉监管之下，内地房企开始将目光投向香港，将进入港股融资的“壳时代”。
融资环境差距大
内地房企融资渠道因楼市调控而收窄，海外低成本融资成为吸引内房企向外扩张的关键因素。
2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。
作为对资金依赖度较高的行业，2011年房企的融资压力也上升到高位。根据央行统计，2011年全部金融机构人民币各项贷款增加7.47万亿元，同比减少约6%；其中房地产贷款累计增加1.26万亿元，同比减少约38%。
加上楼市成交冷清，房企销售回款速度变慢，使得房地产行业资金压力明显进一步加大。
此外，反映房企融资成本的资本化利息费用不断增加。据万科2011年年报显示，在万科的财务费用中借款利息支出高达42.08亿元，接近净利润96.2亿元的一半，其借款利息资本化率由2010年的7.6%上升到8.6%。
另一方面，万科计入存货成本的资本化借款利息费用也达到29.39亿元，2010年仅为18.32亿元，同比上升了60.42%。2011年万科的存货高达2083.4亿元，资本化利息费用占存货的比例为1.41%，而2010年的占比则为1.37%，也呈现出上升趋势。
上述两种财务技术性指标变化，凸显出万科的融资成本呈现上升趋势。
同样面临行业性融资成本上升的还有招商、金地等房企。招商地产[24.54-0.16% 股吧 研报]2011年财务费用中利息支出为7.61亿元，同比上升57.9%；资本化利息费用达到5.01亿元，同比上升61.09%；2011年的新增长期借款中前五名借贷总额为54.09亿元，平均年利率为9.25%，低于万科的借贷利率11.45%的平均水平。
金地2011年报也披露，近两年的借贷融资利率为1.09%~12.5%之间，长期借款前五名借款总额仅为24.91亿元，但去年利息支出达到16.01亿元，而2010年仅为11.06亿元。其中，金地的资本化利息费用支出为14.73亿元，2010年为10.09亿元，均呈上升态势，相比之下，金地去年净利润仅为30亿元。
与万科、招商、金地等A股公司相比，在香港上市的中海、龙湖的融资成本却低得多。
中海2011年贷款额为230.50亿港元，其实际年利率仅为1.6%，2010年则为1.11%；利息支出为14.4亿港元，借款利息年平均资本率为2.03%。龙湖地产[11.38 -0.35%]截至去年12月31日，新增人民币贷款为85.1亿元，平均借贷利率为6.40%，借贷利息支出11.37亿元，借贷利息资本化率年平均为6.2%。
通过上述指标对比不难发现，面对同样的市场调控环境，拥有H股融资平台的中海、龙湖更拥有资本 。
为了解决融资成本上升的压力，招商、万科纷纷寻求H股融资平台。5月，招商宣布成功收购H股上市公司东力控股集团。5月14日，近年来少在资本市场融资的万科也突然宣布收购H股上市公司南联地产73.19%的股份。
对此，大多数分析人士认为，这是万科、招商借用H股壳公司在海外融资的开始。
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