[摘要] 过去的一年,房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量大涨”再到年底“恐慌性抢购”, 后国务院出手四道遏制高房价的“ ”,有关部委也相继出台有关土地、税收等新规,这些连环释出的新政策使楼市生态顿时大变。2010年,高房价将在向上、向下的通道上作怎样的调整备受关注。
宏观管理的“双轨制”
2007年,国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的住房保障体系。2008年四季度, 把保障性安居工程纳入应对金融危机的重大举措,进一步加大保障房建设 。2009年5月,住建部、国家发改委和财政部联合印发了《2009—2011年廉租住房保障规划》。这些都表明了, 对房地产宏观管理采取了廉租房和商品房的“双轨制”。现在的主要问题是,对地方政府缺乏问责,对开发商的管理缺少健全有效的税收金融制度。
针对地方的“问责制”
景乃权认为,地方政府有动力抬升地价、推涨房价,主要是原因:首先,以GD P为主的绩效考核体系;其次,土地出让金收入。在当前政府官员绩效评价体系中,G D P及其增长率占很大的比重。而房地产业的发展对地方G D P的增长有重要促进作用。出于政绩的考虑,地方政府官员有动力积极发展房地产业,采取鼓励银行为房地产商贷款、给予房地产商优惠等政策,以提升房地产价格,从而提高当地G D P的 值和增长额。
土地出让金是地方政府重要的财政收入来源。抬高土地出让价格直接就能增加地方政府收入,地方政府有激励抬升土地出让价格内生动力,而高地价是推动房地产价格上升的重要原因之一。同时,地方政府倾向于采取有利于房地产价格上涨的政策,进一步推动土地价格上涨。在这样一个“高地价———高房价———高地价”循环中,房地产的价格就会越来越高。
在针对地方政府中观房地产管理上可以采取“问责制”方法。“问责制”是指在考核地方政府官员绩效时,不仅仅看重G D P的高低,同时纳入拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例,商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标。这样可以降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。
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