开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
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唐朝会昌年间，由白居易、胡杲、吉玫、禅僧如满等九位七十岁以上的友人在洛阳龙门之东的香山结成"九老会"，这些老者都是保护诗书，并且非常有才学的老人家，他们在白居易家中聚会，欢醉赋诗，作九老诗，绘九老图。唐朝交通不便捷、医疗条件不好，9位70岁的老人定期聚会，没有被凡尘礼俗老旧观念影响。大众普遍都认为老年人就应该老老实实的呆在家里，等着他们的子女来奉养他们。
“香山九老”的故事至今传颂，这是因为世人知道难以再现此场景，这只是从古往今来世人的梦想，年老之时，身体不好、机会减少、多积蓄少消费、一切已经固化，大改变何其困难？一个城市板块的发展同样有大开发的青春期，也有步入“老破小”的老年时期。“香山九老”还能折腾，这只能是历史典故，老破板块却越来越“年老体衰”。
注意！古城区≠主城区
“古城区”是什么呢？古城区≠主城区，一些老的市中心板块，住宅年龄达到30年左右的板块，设计和建造水平较低，舒适度实用性与现在的房产无法比拟。成都的城区，年龄在30年左右，可以称为“古城区”，白果林板块就是其中的代表，一环为邻，房龄30年左右，属于典型的“古城区”板块。白果林板块能实现“香山九老”般的佳话吗？
白果林板块以成都曾经的市树-银杏树命名。银杏树的果实称为“白果”，可以用于炖鸡，也就是成都的那道名菜“白果炖鸡”。
融信公馆是否让白果林“青春再现”？
今天，融信公馆给白果林板块烧了一把火，把零星地块开发出来，是否可以“梅开二度，再现“香山九老”的传奇呢？结合融信公馆就能得出合理的答案。
“融信公馆”宗地16.66亩，容积率4.0，建筑密度不大于20%。2016年12.28土拍中价格达到13680元/㎡惨遭熔断，封存4个月后再一次出现在土拍市场上，起拍价10500元/㎡已然创下成都历史起拍价之最！
2017年4月6日，成都土拍市场硝烟弥漫，117家房企报名参与此次土拍，盛况空前。8宗共计540亩土地出让，这是“ 323新政”之后的首次大规模土地拍卖，并推出土拍“新招”---熔断摇号，融信以1.69万元/平方米的楼面价拿下地块，总价约7.51亿元，溢价率60.95%。当日，8宗土地全部顺利拍出，其中还有大名鼎鼎的“金茂府”地块。融信公馆仅当初拿地楼面价比周边二手房的价格高3000-5000元/平方米。
▲售楼部沙盘
因为之前限价原因，难以拿到3万左右的预售价，所以准备闭馆撤场，后来因限价放松，立即拿预售。
预售信息
这批次开出价格:24305-29902元/平米（带精装）；
装修价格：装修为现代雍雅风格（3699.55元/平米）及现代都市风格（3499.65元/平米）两个风格，前者适用A户型、A户型顶跃，后者适用于B户型、B户型顶跃；
装修交付时包括：中央空调、地暖系统、新风系统。入户门为智能指纹入户门锁，卧室飘窗，客厅电视背景墙为天然大理石，墙面采用了墙纸等，115户型及140户型的大阳台给人不错感觉，尤其是140户型横厅设计外接大阳台，美中不足一看就是对面的“老破小”小区。另外，两个户型都无生活阳台设计，这对于后续生活中衣服晾晒使用有一定的不足，整个装修并未感觉特别亮眼。
价格体系：总价段：276.23万/套-603.43万/套；
购房资格要求：11区购房资格；
预售时间信息表格如下：
房源信息
项目名：融信锦溪花园
楼盘地址：成都市金牛区百寿路18号；
环线位置：西1.5环；
占地面积：约17亩；
物业类型：高层住宅；
套数：总340户；
栋数：3栋；
装修情况：精装；
梯户比：两梯四户；
物业费：3元/平米；
室内层高：3.1米；
容积率：总容积率4；
绿地率：30%；
交房时间：2020年11月30日（有可能提前交付）
开发商：成都融信房地产开发有限公司；
物业公司：福建融信世欧物业管理有限公司成都分公司；
“老破小”价格太不给力！
融信公馆仅当初拿地楼面价比周边二手房的价格高3000-5000元/平方米。
上图为融信公馆正对门（北面），老破小云集，最近成交价12000元/平方米。
现场拍摄，南面为摸底河，相邻富临清江雅居属于相对优质楼盘，二手房成交价17000元/㎡。
可参照朗诗西溪里的价格，目前成交价24000元/㎡左右，可见优质产品的价格和老破小，相差悬殊。
周边配套
地铁：距离项目最近的为地铁2号线白果林站，距离该楼盘直线距离为482米，正常步行时间5左右即可到达、地铁4号线（在建的地铁5号线）中医大省医院直线距离671米，真正意义上的地铁盘。
▲当地商业业态
古城区的白果林板块商业氛围不浓，传统商业业态，以火锅面食等餐饮为主，周边没有大型商业。由于土地限制后续也难有大型商业入驻，日常生活购物主要依靠项目周边的社区配套，底商为主等传统商业，也就是以小型商业为主。
▲白果林小学
小学学区：
项目地点：成都市金牛区百寿路18号；
根据2018年成都市中心城区小一入学划片范围对应学校是：成都市白果林小学校。
白果林小学校的划片范围为： 金罗路、百寿路、中新路、青西路、文华路、荣光巷、银杏路、一环路西三段（文华路口至中医学院路口）。
备注：学区以交房后具体划分为准。
中学学区：
成都市2018年小学毕业生初中入学划片范围，成都市白果林小学对应的多校划片随机排位入学对应的学校是：成都市第十八中学校、成都市第二十中学校、成都市金牛实验中学校、成都市通锦中学校、西南交通大学附属中学。
规划学校：项目规划学区具体情况待定。
▲外墙采用真石漆
外墙三楼以下是石材，三楼以上是真石漆。
不利因素
预售主力户型及楼栋分布
该地块呈三角形，容积率比较高4.0，小区一共3栋楼，两种户型，140的四房户型客厅朝北、主卧朝南、南北通透；115户型三房设计，统一南向。不足在于，该楼盘与老破小为邻，四房改善需求较多，可是朝向虽然优劣参半，既照顾到大户型又照顾到小户型，但是对于大户型来说是明显不足，400w+的房子，客厅和大阳台不能享受阳光，遗憾。
“高富帅”与周边“老破小”反差强烈
看图说话,都以为会车水马龙、人潮如织的“古城区”，实际上人少、车少、商业氛围不浓、显得冷清。
融信公馆预售价近3万，相当焦人！
一方面：古城区的土地资源稀缺，导致土地成本高昂，人们常说房子和土地是面包之于面粉的关系，其实土地成本在价格中的占比远高于面粉与面包，土地成本成为房价的决定性因素。市中心，土地稀缺，拆迁成本高昂，在已经完善的居住区进行土地收储，拆迁费、安置费、五通一平的费用都会很高，导致土地总成本居高不下；
施工成本上涨：融信公馆四周都是建成的建筑，东南西北四面均是成熟住宅区域施工难度加大，无法像天府新区大量新地块一样甩开膀子施工，受到场地、施工时间（夜间施工等）、材料运输限制等诸多因素影响，造成窝工等现象，施工成本必然大幅上涨；
为了应对成本大幅上涨，开发商必须卖高价，这样就是豪宅产品，古城区的豪宅产品矛盾无解：生活在“老破小”圈层中的豪宅。
值得温习的城中心理论文章：买房着迷天府广场地段论，7年后，他少赚一台宾利！
开盘不久的金茂府成为热议的焦点，其区位虽然远离主城区，也就不属于“古城区”，虽然价格非常高，但是产品是真好，周边没有“老破小”的闹心，板块新，这个角度，金茂府要优越。金茂府价格把很多人吓坏了，报名并经过复核的有105组客户，开出房源共计162套。
老旧板块在夹缝中零星开发，不可能重现“香山九老“的面貌。是不是有这样一种感觉：穿着老佛爷设计的CHANEL挤着公交车，高贵的气质无法侧漏！
贰爷房产投资2019-02-21 19:23:15
