开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
【本文约3200字，预计阅读时间5】
严苛的“515”调控政策，给成都二手房当头一棒，成交量下跌，价格降温，尤其是“老破小”表现十分脆弱，不仅价格下降，而且难以出手，曾经一房难求，现在一房难卖。如此大风大浪，很多人都懵了，否极泰来，市场又在悄悄发生变化。
来看看部分优质二手房的现阶段价格：
中海城南一号（一期）
（价格坚挺）
目前链家挂牌均价为34038元/平米，2018年12月7日同小区成交一套，成交单价28187元/平米、2018年12月27日同小区成交一套，成交单价29588元/平米、2019年1月6日同小区成交一套，成交单价34537元/平米；
保利百合花园
（惊慌降的低价二手房，已经无影无踪）
目前链家挂牌均价30032元/平米，2019年1月6日同小区成交一套，成交单价为29435元/平米、2019年1月9日同小区成交一套，成交单价29555元/平米、2019年1月9日同小区成交一套，成交单价30253元/平米；
誉峰一期
（价格居高不下）
目前链家挂牌均价为33232元/平米，2018年3月7日同小区成交一套，成交单价31803元/平米、2018年4月20日同小区成交一套，成交单价31949元/平米、2018年5月16日同小区成交一套，成交单价34784元/平米、2018年8月8日同小区成交一套，成交单价35057元/平米；
誉峰二期
（价格暗涨）
目前链家挂牌均价为35194元/平米，2018年4月12日同小区成交一套，成交单价32300元/平米、2018年7月13日同小区成交一套，成交单价33663元/平米、2018年9月7日同小区成交一套，成交单价34669元/平米、2018年11月1日同小区成交一套，成交单价35300元/平米、2018年12月20日同小区成交一套，成交单价36573元/平米；
该楼盘因自身品质，二手房价格十分坚挺，并呈稳定上涨趋势，2018年12月得成交单价高出”515“调控之前得价格。这也是为什么贰爷一直坚决主张，要入手优质板块品质楼盘得最重要因素。我们入手房产，一定不能只顾眼前，更要眼光长远看待，要考虑到市场不好得时候，所拥有房产如何立于不败之地。
都城雅颂居
（价格回温）
目前链家挂牌均价为21375元/平米，2019年1月同小区一共成交六套，分别为：2019年1月2日同小区成交一套，成交单价22543元/平米、2019年1月4日同小区成交一套，成交单价24973元/平米、1月7日同小区成交一套，成交单价22232元/平米、1月17日同小区成交一套，成交单价20561元/平米、1月20日同小区成交一套，成交单价22059元/平米、签约时间最近为1月24日同小区成交一套，成交单价23920元/平米；
……
这些优质二手房源是二手房回温的排头兵，有优质的产品作为后盾，业主更有足够的获利空间，所以对于小风小浪、小打小闹，坚定不动心！这些优质二手房会“怎么跌下去，还怎么涨上来”。
调控的目的是防止房价大起大落，端平这碗水需要足够功力。“515”调控非常严苛，市场需要时间来自行修复，修复期市场开始低迷，购房资格需要重新集结，社保需要时间达标，资金需要时间累积，信心需要重塑……在量价逐渐稳定之后，行政干预会减弱，市场会自行进入一个恢复期，修复期是很好的购房时间节点。
（上图）2003-2017成都二手房价格走势图来看，大趋势是涨。这期间也有阴跌和滞涨，但是大趋势不改，并且从2014年至今更是形成了“小跌大涨“的走势。
成都已经过长达5年的修复期，积淀深厚。成都通过经济大发展，楼市获利人员众多，腰包鼓鼓的更能平常心对待大风大浪，而不追涨杀跌。短期之内就想把城市房价一拳打趴下，这是不现实的。
楼市百折不挠，上升的劲头十足，没有被调控打趴下，说明市场成熟、价格合理、积淀深厚。反之，一打就趴下的市场，是有泡沫的。
所以，成都除了“猪坚强”还是“楼坚强”。
一系列的政策工具，保障楼市。
2019房地产大政策层面最重要的一个字“稳“，三个字”稳预期“，大家心里都要有底，当市场快速上涨之时，“遏制”是关键词，当房价下行之时“稳”字当头，这就是政策底，也可称为兜底。
央行发布了2018年社会融资规模存量统计数据报告及2018年社会融资规模增量统计数据报告。其中：2019年1月份，社会融资规模增量为4.64万亿元，比上年同期多1.56万亿元。创单月历史新高；人民币贷款增加3.23万亿元，同比多增3284亿元，创单月历史新高。目前来看这两个历史新高会对房地产产生这些影响。各地贷款利率呈下行的态势，成都兴业银行2017年抵押贷款利率6.8%，2018年上半年高达7-8%，下半年7.5%左右，在2018最后几个月下降趋势更加明显，2019年会进一步降低。
成都楼市情况解析
01
F4板块成为企稳“急先锋”，其它板块紧随其后。
【要谈企稳，必看成交量】。成交量是止跌企稳的晴雨表，如下图，大成都的二手房从5月1日至今的成交走势。
▲数据来源：房管部门 贰爷房产投资整理
从2018年5月1日-12月31日的二手房走势来看，二手房日均成交量（不含周末节假日），从515调控前达到日均近700套的峰值，一月之间跌至月均不足400套，成交量下跌40%，成交量骤降；
6月-8月成交量低位运行，处于萎靡不振的状态，为接下来继续走弱埋下伏笔；
9月和10月二手房成交量进一步下跌，但是幅度明显收窄，得到控制，说明盲目抛售二手房的人减少、恐慌的心理逐步得以遏制；
10月-11月日均销量增加约50套，而12月比较11月更上一层楼，日均销量再涨约20套。元旦、春节受到节假日影响，销量还会有小幅波动。从调控前后的成交量变化，可以看出市场的信心在修复、业主的心态逐步变好，恐慌情绪逐步散去；
进一步来看成交量趋势。
由上图可以看出，515之后二手房交易萎靡，呈现量价齐跌，持续下滑时间长达7个月，到了近期逐步销量略有回升，这种回升依然不代表成交量上涨，只代表企稳的前期信号，成交量有支撑，目前成交量是可以交代得过去的。
从上图的红色趋势线来看，分周的二手房成交量已经走出一个缓缓的U型，而U的右侧还薄弱，需要更强力、更长时间的销量夯实，反转信号没有，但是企稳信号是清晰可见。
上图为主城区的二手房销量，主城区止跌信号更加明显，分周来看，偶尔出现较大量的成交数据，其它成交也是比较稳定的，趋势线的缓U形状比大成都更具确定性。
数据需要环环相扣，主城区数据如果能契合链家数据，更能分辨逐步企稳的真实性。如下图：
▲成都主城区二手房成交量与链家成交数据对比
从上图可以得以确认主城区成交量走势，6月份之后，几乎是同样的趋势，其中同样明显趋势是2018年10月、11月、12月成交量都是稳步上涨，清晰表明主城区的信心走强。
从板块来看，强势板块往往是房价上涨时的“急先锋”，下跌时抗跌、跌幅相对小，也会率先企稳。
02
回温
远郊区县二手房从5月1日到12月31日成交数量的走势，可以看出，目前没有企稳，远郊区县二手房企稳还需要一个过程，成交量抬头之势极度虚弱。
F4的部分强势板块将率先企稳，金融城板块、大源板块、攀成钢板块、甚至二手房还不足够优质的新川板块都将率先企稳，其他二手房也将在2019年年中时候逐步企稳，接下来随着成交量进一步上涨，接下来便是年中之后的回温。
回温必谈需求，需求端会有怎样的变化？
03
房票大量释放，购房需求回温
根据成都市统计局官网公布数据，2018年成都市常住人口为1633万人，较上年增长约29万人。成都市户籍人口在2018年仍保持上升趋势，达到1476.05万人。
仅2018年一季度，通过“人才新政”落户成都的青年人才就已超过5万人，并且仍以每天800余人的增量保持着强劲的势头。每一年人才落户高达20万人，人才落户从2017年7月开始执行，到2017.11.28 满四个月 实现落户 9.5万人，如果这些人同步购买社保，那么在2019年7月人才落户新政满两年，保守估计落户人口达到35-40万人，这就是实实在在的35-40万张新房票，如果按照20%的购房需求，仅仅本科以上学历的“新成都人”就有7-8万套房的需求。
巨大的需求促使二手房在2019年中大规模企稳，而优质板块在年中将成交量有良好表现，成交量回温是必然。
04
优质二手房，怎么跌下去，还怎么涨上来。
2019年年底一定会发生二手房小反扑，优质房产受到追捧，老破小被鄙视，所以接下来还会面临着二手房次新房和老破小的分化，老破小将继续走向颓势的小斜坡。优质二手房，怎么跌下去，还怎么涨上来。
贰爷观点
1、2018年年底，就多次提出放心大胆“淘二手房”，各种原因冒出来的低价好房源都是你的机会，比如心里脆弱抛售的、跑路的、破产的......低价好房源，可以舒舒服服接管过来，正所谓“机会是跌出来的”。
2、具备优质学区、立体交通体系、成熟的商业配套、优雅的公园配套等综合资源的楼盘，这样的次新房将率先反扑。
3、优质二手房“怎么跌下去，还怎么涨上来”。
请注意
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END
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贰爷房产投资2019-02-19 08:05:10
