开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
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01
视高是“远房老表”，双流是“亲儿子”
总有人要把视高当做成都的亲儿子，视高与成都主城区的关系，不能同双流与主城区的关系相提并论，如果说双流是成都的”亲儿子“，视高顶多是“远房老表”。地铁三号线已经开通到双流城区，还有10号线二期，17号线等线路在建，这既是在输血也是在一体化。总有人宣传视高和天府新区一体化，宣传成都地铁进视高，太牵强！视高行政区划属眉山，指望成都纳税人的钱帮视高搞建设那是白痴，成都的财政支出不可能用于“远房老表”的视高，用于”亲儿子“双流区再合情合理不过了。
规划很曼妙，与成都关系依然疏远
视高在哪里？它隶属眉山市仁寿县，双流区最远端。2005年视高镇与钢铁镇合并，截止目前，全镇面积50.4平方公里，总人口约4.85万人，这样的人口数量可以说是真正意义上的小镇。
02
天府新区直管区并不包含视高，坐公交车要90。
天府新区成都直管区包括1个街道、12个镇，主要都是原双流县下辖的镇，天府新区直管区总面积564平方公里，占四川天府新区总面积的36%。我们要知道564平方公里是非常大的区域，它的建设不是一朝一夕，需要数10年的建设时间，那么视高有什么资格成为天府新区发展的排头兵？除了炒作、打擦边球，没有更好的解释。
成都目前建成区615平方公里，天府新区直管区564平方公里，建设周期非常长，任重道远，目前就想惠及视高，鞭长莫及。
根据2014年批复的天府新区区域范围涉及成都、眉山、资阳三市所辖7县（市、区），规划面积1578平方公里，视高镇也在四川天府新区规划范围内，但根本不在直管区范围内，所以把视高的发展寄希望于成都，那是异想天开。
从上图可以看出，视高镇距天府广场45公里，距离双流机场60公里，距离兴隆湖20公里。而”亲儿子“的双流、温江、新都等地到城区的距离，无论直线距离还是交通工具都是视高无法比拟的，之前冲动选择在视高购房置业的选手，是否有认真想过这个问题呢？
▲公交车T50站台实拍
2018年10月20日，全省首条跨市城市公交视高至兴隆湖正式开通，公交线路为T50。T50首末站设在天府新区兴隆湖的天汉路公交站和视高公交车站。如果到视高镇的朗基香颂天府项目，公交车路线和行车时间的实际情况是：兴隆湖天汉路公交站到视高公交车站约10一班车，单边20公里，总行程耗时40，下车之后，公交车站到朗基香颂天府楼盘距离还有7.1公里，因为路况差，车次少等原因，这还需要坐车20，所以总的时间10+40+20=70，如果算上城南到兴隆湖公交站，总的时间需要90。单程一个半，显然这并不便捷，更重要是交通不高效。通公交车本事一件好事，但是它并没有形成立体交通体系，没有足够的交通配套支持，利好非常有限。
▲实拍视高为数不多的商业体
走进视高起步区，给人印象不是在建的高楼，而是缺少人气！2017年前后，视高人气的地方一定是售楼部，现在已然是门前罗雀。虽然视高区域内规划有五所大学，部分投入使用，但人气依旧不足。之前在视高购房者大都是投资客，当地只有5万不到的人口，人气对区域经济和投资很难形成支撑，想侧面通过大学拉动人气是不现实的，铁打的视高，流水的学生。冷清的表象，直白的告诉你不会发生奇迹。
03
视高成为了投资者的乐园还是冒险家的乐园？
▲2017年夏天视高抢房盛景
2016年底，整个视高的均价仅在3500元/平米。2017年从5月份开始发生重大转变，其因天府大道仁寿段通车到视高，接着保利在短短1个月时间先后两次拿地，直接助推其项目房价从4000元/㎡升至5000元/㎡，涨幅25%；2017年6月继续上涨到6000元/㎡，8月初项目再度开盘，房价达到6700元/㎡，1个，70套房直接被抢光。2017年7月该区域的新房房价已达7000元/㎡。2017年11月8日，保利天府林语开盘，200套房源迅速告罄，还创造了区域11800元/平米的天价，直接刷新了视高新开楼盘售价新高，更赶超了成都部分四环区域的楼盘在售价格。仅仅半年时间，房价跳涨了接近3倍，让人大跌眼镜。
视高火的时候，有人买房不眨眼，一层全买下，售楼小姐对一般看热闹的散户根本无心接待。
视高爆火，成为投资者的乐园，也成为没有成都购房资格人士的资金好去向。现在回想，视高成为了投资者的乐园还是冒险家的乐园呢？当时，贰爷反复提出，警惕视高投资，首创“环蓉”概念，并连发环蓉灰犀牛上、中、下三篇文章警醒“环蓉灰犀牛”。
2017年8月，贰爷针对视高现象鲜明提出：《昨天去仁寿抢房的人，就是明天哭爹喊娘的人》（上篇），接着发表了:《首次公开！环大都市圈房产投资6大法则，警惕"环蓉"投资"灰犀牛"（中）》，紧接着又发文:宁要成都一张床，不要环蓉一间房！警惕"环蓉"投资"灰犀牛"（下）。
04
大降40万，直接把首付跌光，多年积蓄化为乌有。
2017年、2018年炙手可热、处处抢房的视高，价格一度高达17000元/平米，现在是什么情况？
大学里楼盘位于视高大学城，2017年开始修建，70年产权住宅，因赠送面积多，南北朝向，2梯4户、2梯6户的电梯房备受投资客喜爱，是视高很火的楼盘。
2018年6月-8月，大学里对外的销售价格达到近14000元/㎡，均价13000元/㎡。目前价格除去套二均价11600元/㎡，其余均价在9600元/㎡左右，价格大降，均价下降3400元/㎡，如果按116㎡户型计算，仅仅大半年时间，已降价40万元，40万元的降价价，相当于一套房的首付款跌没了，劳苦大众辛辛苦苦赚钱，除去开支要攒下40万元净钱，可以说是一个家庭5-10年年的血汗钱，降价40万元足够让人哭爹喊娘，不是吗？
大半年跌去了40万首付，别忘了，主城区优质楼盘，获利的目标是一年首付翻番。
▲大学里沙盘实拍
成信.悦城项目(下图）位于视高大学城（成都信息工程大学旁），项目重点户型是套三双卫，之前均价在13000元/平米左右（带装修），目前带装修均价在不到12000元/平米，减去对外称2500元/平的装修价，清水价格在9500元/平，相比之前，总价保守下降一个点，100万的房产短短时间缩水10万。
▲成信悦城售楼部实拍
不要以为只有小开发商开发的项目才会面临价格暴缩水的问题。价格有轮回，视高放过谁
▲朗基.香颂天府实拍
所谓的品质楼盘还是没有逃出缩水的魔咒，出生不好，后天再浓妆艳抹，也不好使！
朗基.香颂天府位于视高四川通用航空职业技术学院旁，置业顾问对外称：朗基香颂天府是朗基地产布局大城南第七子，是视高品质楼盘的代表。之前预售均价为14000元/㎡，目前高层优惠3个点的成交均价11600元/㎡，洋房优惠4个点的12600元/㎡。短短数月，如果购入一个100平米的高层，相比之前14000元/平米的均价期，保守计算已降价24万余元。你是土豪你随意，对于一个普通的小镇家庭而言，辛辛苦苦攒下的血汗钱快速蒸发，降价24万元着实让人捶胸顿足。
我们知道位于F4板块的明星楼盘紫境府房源单价在1.5万/㎡，南阳御龙府1.02万/㎡，融创香璟台高层带装修均价1.45万/㎡，华润云庭低于9000元/㎡……视高房价黄金时期，比成都主城区楼优质盘价格还贵。
现在成都主城区人居盛和林语，电建和悦府，华润金悦湾等等单价还不超过1.3万/㎡，买视高赚了没？
05
视高没有二手房市场
之前炒的热火朝天的新房，如今快速降温，二手房市场一样不容乐观。
视高的中介卖新房不卖二手房。
大街有二手房中介，但是都是卖新房，的二手房中介到视高的任务也变成了卖新房，林林总总的中介店铺、网络店铺已经彻底成为新房的渠道商，它们的任务不是销售二手房，二手房市场远远没有形成，没有二手房市场远比限售痛苦，是真正意义上的有价无市。
长期来看可能存在一定当地改善或者养老的居住需求，但是缺乏接盘侠。绝大部分投资客的房源找不到接盘侠，接盘侠重点必然考虑房产流动性。早期几个大开发商进入视高，他们毫不例外采取了高周转、短平快的操盘手法，这是见好就收的高明之处，而视高土地出让的新楼盘，还在不断上市，必将形成大量库存，去化周期让人担心。
▲数据来源：链家
这两组数据直观的反映出视高二手房的真实情况，不论各位中介，还是置业顾问如何描绘视高的辉煌未来，都不及眼前的荒凉。早前在视高买入的购房者，因看到价格大幅度缩水，急于出手的，也苦于找不到下家来接手,无二手房市场的楼市，何谈后续增值？
贰爷观点：购置房产步，必须的瞄准优质板块的优质楼盘，选择天府新区板块，就必须看准贰爷所命名的F4板块之一的天府新区“牛鼻子”，无论天府新区的政策如何变化，“牛鼻子”的地位都无法撼动，买入后大可高枕无忧。视高仅仅是在楼市起风的时候，站在了风口的位置，风停了，摔下来是必然。
视高这把火，燃烧仓促，到最后留下的只是一地鸡毛，留给投资者的只有一座空城。买房不易，且买且珍惜!
贰爷房产投资2019-01-16 18:51:19
