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错过8000元/平的龙湖,18000元/平宸光和悦,要不要剁手?

贰爷房产投资 2018-11-13 04:02:23

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验;

【本文约2500字,预计阅读时间3】

2015年,成都的房地产市场冷若冰霜,那时“劝人买房”是特别尴尬的事情,“谈房色变”并不夸张。劝人买房,会对你惧而远之,不是认为你“有病”,就会认为是“骗子”。但是从走进九里晴川售楼部开始,贰爷就觉得不下手,根本走不出售楼部,不交定金根本不想迈出大门,不想错失好机会!

▲当年,冷清的九里晴川售楼部,还能砸金蛋

2015年到2016年,贰爷也曾多次劝朋友买这个楼盘,“劝人买房”,那时真有人把这一举动看做“有病”。2015年,九里晴川所处的位置,绝大部分是不能接受的,太偏了,仅仅2年时间过去了,才发现,原来这里也属于贰爷常说的“新川板块”。龙湖加班加点的进行宣传,跨过2016年春节迎来开盘,去化率不高。现在想来,那时完全可以闭着眼睛买,并且是不用摇号不用找关系,可以把销售的IPAD拿过来,打开系统逐一浏览房源和价格,越是这种时候,越让购房者心里没底,那时销售还会主动加微信,主动发短信,主动回访。试想一下,果断的买入,那其实就是大家常说的低点,在8000元/平左右的价格买入,经历2016年下半年的开始复苏,到2017年全年这个楼盘的尾盘销售价最终高达22000元/平,而今天开出的宸光和悦带装修价格18000元/平。

▲九里晴川购房合同

机会,总是给那些准备好的人;机会,绝不属于天天等着房价跌到地板上,也不属于幻想从地板价捡房子的人。九里晴川是个典型的例子,那时不限购,限购初期也可以“想想办法”,按揭银行也宽容,婚姻状况都好办,流水不足好商量,多么宽松的买房时代!有朋友听贰爷建议一次性买入3套,也有中途吃碗米粉再“考虑考虑”而失之交臂。

两年过去了,与龙湖九里晴川一路之隔的“宸光和悦”上市,该楼盘由万科在2017年拍得土地,由万科、保利、龙湖三家开发商合作开发。价格比九里晴川高了很多,容积率比九里晴川低,还能买吗?还能创造九里晴川的一年翻番的奇迹吗?

区位


位于新川板块南侧,地铁一号线广都站站口,步行五之内可进入地铁,是真正意义上的地铁房。

周边已经比较成熟成熟的小区,包括龙湖九里晴川、名著司南、中德英伦城邦、蒂凡尼等楼盘。相邻楼盘多为次新房。


2016年的宣传资料可以看出,此前新川的楼面价从2015年的1200元/平,直线上升到2016年的8650元/平,而此次万科摘得的“宸光和悦”楼面价8200元/平,这只是名义楼面价,因为商业占比高达44%,并且切割为4个小组团。根据目前情况,商办类物业非常不景气,市场库存巨大,销售面临较大困难,所以开发商不得不设计类住宅产品,也就是在建在售的40年产权的“叠拼别墅”。商业叠拼的产权面积是145--147平,高赠送,实得面积260平米,380--570万/套,单价和总价都不菲。

学区


成都师范银都紫藤小学什么性质?学校隶属于成都高新区社会事业局,是继成都师范银都小学紫荆、紫薇两校区之后的一所高新区直属公办小学。全额拨款事业单位,具有独立法人资格的一校两区。学校南区办学规模30个教学班,于2015年6月在成都高新区雅和南二路217号正式兴办;北区办学规模30个教学班,于2017年6月在成都高新区祥龙二街218号正式兴办。


成都师范银都紫藤小学2018年小学一年级入学登记范围及含楼盘名称学登记范围:天府大道以东,梓州大道以西,南与天府新区交界,北至老成仁路、中和二线(即将更名,新名称未定)。

所含楼盘名称:江宇天府城、中德英伦城邦、时代天城、怡馨家园、东寺小区(南新逸苑)、城南名著、名著司南、龙湖九里晴川、鸿阁1号、棕榈南岸、城南晶座、蒂凡尼、大城际、劲松小区。爱在城南(在建)、怡丰新城、会龙小区、盛世名居、长城馨苑、中德英伦联邦(世邦)、鑫阳花园、远大、嘉年华御府、青年城、锐力领峰。

△与紫藤小学相邻未挂牌的中学

学区资源丰富,成都师范银都紫藤小学南区相邻的中学已经建设完毕,迟迟没有挂牌,根据消息,2019年会开始招生。

已有的学区资源:金苹果幼儿园、成都师范银都紫藤小学、金苹果锦城一中。锦城一中,已经成为众多家长偏爱的私立学校。

开盘情况

价格:均价18000元/平(含3099元/平的装修)。房源共 492 套,面积约 61433.29 ㎡,其中约 99.39-99.40 ㎡三室两厅两卫户型共 148 套,约 110.38-120.57 ㎡三室两厅 两卫户型共 66 套,约 122 ㎡四室两厅两卫户型共 148 套,约 150.88-159.54 ㎡ 四室两厅两卫户型共 130 套。 棚改:50 套;刚需:266 套;普通:176套。网上登记时间:2018年11月13日--15日,核验:11月14--16日;预计摇号时间:11月26日。


商业配套:离项目最近的商业是天目中心,天目中心带有一些公寓楼,主要是打造商业街,设计师是太古里的设计师,后期商业街也是类似太古里商业街的打造,规划业态包含总部基地办公楼、自持酒店、带装修商办产品、里巷式商业街等。拓尔思天目中心项目均价17000元/平方米,建面36-74㎡商办房源在售。

楼间距、层高



关于楼间距:

龙湖组团:2栋33F的高层+5栋6F的叠拼构成。此批次开盘的高层和相邻5#楼间距21米(墙体距离),叠拼的建筑高度是20米,楼间距≈楼栋高(其中一栋),这个楼间距是比较合理的。

层高:2.95米,实际内部高度约2.71米左右。

三个地块,只有龙湖组团有一个小的游乐空间。


样板房即装修:装修自带以上内容及地暖、新风系统,能满足自住需求,无需二次装修。



置业建议:

  • 宸光和悦属于新川板块,项目优势在于成熟的区位、学区、交通、商业等,属于新川板块,预期该板块利好不断;

  • 纯住宅,高层+6F叠拼,龙湖组团是该楼盘纯住宅组团,可作为重点;

  • 万保组团:住宅+40年产权叠拼掺杂,40年产权叠拼只有8F,必然导致密度比较高,小区内空间有限;40年产权别墅可能有办公进入;

  • 缺中庭花园,闲庭信步、小区放风筝的生活难以实现;

  • 宸光和悦的预售价格相对较高,剪刀差变小也是大势所趋,新房价屡创新高,高价地对限价说:NO!相对于周边二手房的该区位,无论新进人群定位,还是地块价值定位都属于改善板块,房屋面积以四房为主,当下四房更强调坐北朝南、南北通透,尽可能选择这样的产品。任何房产都不是完美的,对于亮点诸多的宸光和悦,如果你的家庭房产配置状况有必要在城南布局,并且以租赁或者投资为出发点,宸光和悦依然值得考虑。

本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!


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