开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
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曾经，成都流行一句话：东穷、北乱、南富、西贵。南边住富人，西边住贵人，北边乱，东边工业为主。
桐梓林，成都较早的富人区。“桐梓林”因其良好区位、发展迅速，毫无疑问是成都早期豪宅的典范，锦绣花园、中华园构成了桐梓林的两大豪宅，它们也是成都人关于豪宅的最初印象。后来桐梓林板块顺应土地供应，延伸出以银都花园为代表的紫荆板块。
从2002年后，桐梓林和紫荆片区土地开发殆尽。由于铁路和高架阻隔，所以桐梓林周边修建了几条大道，分别是：天府大道、益州大道、剑南大道、新光路下穿。新光路下穿出来之后，就形成了一个长2.4公里，宽1.1公里，总面积约3平方公里的一个板块（如下图），这就是“盛和林语”所在的区位，称之为“外桐梓林板块”尤为贴切。
“外桐梓林板块”什么样子？
外桐梓林板块由东西长2.4公里、南北宽1.1公里划定的一个长方形地块所组成整个的面积；
南面：三环路以及千亩大盘“南城都汇”，10年前，和记黄埔以２０６万元／亩，以21.35亿元拿下１０３６亩的成都“城南地王”，创下成都市土地拍卖史上单幅地块价格的纪录；
东面：天府大道和地铁一号线火车南站，并且商业云集；
西面：剑南大道和机场路沿线；
北面：成昆铁路线和桐梓林板块；
整个区位来看，属于“熟透了”，剩余住宅开发地块几乎没有，土地驱动空间并不大，所以要想从“地王”效应，来刺激外桐梓林板块房价一步步上涨，理论上是不成立的。这也是这个版块后续发展的局限性。
它的优势在于周边配套成熟，入住即繁华，并且居住需求高，房屋出租率高、出租空置期短，周边人口密度较高，分散着大量的商业：
家具产业：宜家家居、富森。当年说法是，需要进驻富森，需要市级领导打招呼，这是有多火？
电器零售：苏宁、国美；
购物中心：欧尚、凯德凯丹、苏宁广场；
体育品牌：迪卡侬；
整体上商业氛围非常好。
区位不利因素：噪音、阻隔、后续几无土地供应。
噪音:南面的三环的噪音非常的大，它的噪音的分贝可以达到60分贝以上，如果纯南向的房子，对于居住安静度必须要有一定的承受力，而他西面的跨三环的跨线桥，也会对这次开出来的7号楼形成一定的噪音影响。北面是成昆铁路高架。
阻隔：三环路，铁路对于出行会带来一定程度的不便。
土地：土地开发几乎全部完成，难以再有“后劲”。
适合于比较稳健型的购房者投资，和有自住需求的一些人士。在短期内就已经是一个成熟的板块，无需再进一步等待，但是长久来看这里的房产会逐步趋于老化，缺少新产品来进行推动。
相邻楼盘：中海翠屏湾、公馆1881、南钻等房龄都在七年以上，而当初的价格大都在7000/平到15000/平，公馆1881定位于高端楼盘，当初开盘价超过12000/平，现在二手房成交价在2万/平左右，总价在400万左右，所以涨幅是跟不上大盘，是不是应该总结：开发商过度“价格透支”的房产，轻易不碰！
桐梓林壹号当初的价格是从7000/平开始进行销售，直到今天，515之前二手房成交价高达27000/平，已经有2万/平的溢价，所以这个价格成长的是非常的可观，但是桐梓林壹号，是在鼎盛时期入市，也是这个板块的一个楼盘，当时桐梓林板块，人口和居住需求外溢所带来的所产生的强大的需求，因而创造了辉煌业绩。
中海翠屏湾目前二手房价格在2万左右。
人居盛和林语上批次开盘在2017年6月，清水单价1.2万/㎡。虽然是摇号选房，各路大神为之动用关系、寻找渠道、付茶水费，各种神操作只为能拥有它。
上批次755套房源开盘秒光！这批次价格10610元/㎡，不到13500元/㎡，均价12000元/㎡，价格美丽，必将依旧是延续了“神盘”的称呼。
大量的人士在熙华府摇号结果出来之后，急于寻找高新区新都机会，那么这就必将吸引大量购房者。中签率必定在10%以内。
朝向和户型分析：
朝向：这次开出的3#楼和7#楼，位置都不够好，因而面临噪音的困扰。3#楼噪音主要来自于三环路，7#楼有较轻的噪音来自三环路和三环路跨线桥。
3#楼的1号和6号房朝北；相对安静；缺点是采光不好；如果选择，可选择较高楼层。7#的1号和6号房东向，噪音相对较小。
F1户型简单，紧凑三房，中规中矩，面临三环噪音和跨线桥噪音;
F2户型概念超前，横厅四房，南北通透，三个卧室北向，可以一定程度规避三环噪音，但是7#同样面临跨线桥噪音。小四房，在这个版块是需求占比大;
F3户型主要客厅和卧室朝北或者朝东，目的是程度规避噪音，选择较高楼层，规避这个楼盘噪音的不足并提高采光，是不错的选择;
价格体系分析：
剪刀差来看，这次的清水价格12000/平，非常低，限价带来的好价格。与周边能够形成8000以上的价格剪刀差。当然这次3号楼和7号楼，都面临着绝大部分临三环的噪音。扣除相关的不利因素，价格剪刀差依然在6000以上，所以单独从投资的角度，这样的剪刀差是适合投资。
干挂石材----是建筑亮点
在限价情况下，每分每厘都进入开发商的成本核算，几乎看不到近期采用干挂石材的高成本做法，而人居盛和林语居然“任性”采用外墙面干挂石材。
这种施工工艺称为：石材干挂法又名空挂法，是现代幕墙饰面饰材装修中一种新型的施工工艺。该方法以金属挂件将饰面石材直接连接固定于钢架上。其原理是在主体结构上设主要受力点，通过金属挂件将石材固定在建筑物上，形成石材装饰幕墙，以前更多的是采用的“湿挂”。“湿挂”是指石材基层用水泥砂浆作为粘贴材料，先挂板后灌砂浆的施工方法。
两者之间造价相差很大，若是将石材本身价格暂定于240元（尺寸为600*600*25，包含磨边、倒角、开槽、6面油性防护）。那么石材幕墙的市场价格为：干挂（人工+材料）每平方米约为600元左右；湿挂约为每平方米280元之内（湿挂不存在开槽等）。
常规外墙做法是真石漆，大概在50元/平，与干挂石材整体造价相差10倍左右。真石漆是现在绝大部分楼盘采用的外立面工艺，颜色自然，价格低廉。
干挂石材优势：质地坚硬，抗挤压，能有效地避免传统湿贴工艺出现的板材空鼓、开裂、等现象，提高耐久性；可以避免传统湿贴工艺出现的泛白、变色等现象，有利于保持幕墙清洁美观，防止老化，这是很多外墙漆目前表现出来的不足；干挂石材与结构之间会留出 40～50mm 的空间，故能起到隔热保温作用，与玻璃幕墙相比，其又具有环保节能的优势。
然而，其也有着自身不足：首先，由于其施工技术复杂，故原材料及施工成本高昂；其次，因为悬挂在外墙上，受自身重力作用，更容易脱落，具有一定的危险性；最后，抗震能力差：从幕墙结构来看，结构石材面板均为共同固定在挂件上，在地震作用下，石材与骨架连接成整体，不利于位移变形。面板与骨架也缺乏足够的活动余地，不可避免的会随着骨架同步振动。
以下图片为施工期间拍摄，可以清楚看到金属挂机施工和固定食材的过程：石材是一块一块，工人亲手挂上去的。
实拍外墙干挂过程
而目前开出的价格，实在是很优惠，如此优惠的的价格，能够买到如此好的地段，配套，充分享受到城市资源的同时，自身档次并未因为价格降低，反而外在格调提升不少，这点是限价之下的一股清流，维权的可能性降低。
同样神奇之处在于：人居盛和林语的置业顾问好像都不存在，很难联系到置业顾问，这无疑让这神盘更具神秘气息。难免不让人多想：这次有资格也要凉凉，或者其他……助理进行求证，多次致电不同置业顾问，也未接听电话。
【这批次推出房源】总计：324套（南区3#楼、7#楼）
分别：棚改：33套；刚需：175套；普通：116套。
装修情况：清水
楼盘价格：10900/平米―12800/平米
物业类别：普通住宅
楼盘地址：城通路和盛和二路的交汇处
容积率：3.88
绿化率：30％
楼栋总数：15栋
物业费：3.5元/平米
楼层状况：
南区：7#楼层数31层，两梯六户；
3#楼层数25层，两梯六户；
开发商：成都人居置业有限公司
物业公司：成都耐心物业管理有限公司
2018.8.14拿预售
8.15-8.17网上登记
8.18-8.22核验时间
9.15-9.17公示时间
9.18摇号时间
9.20选房时间
2018.9.22选房结束
购房诉求：追求品质，且奢想高端自住，享受宁静生活。盛和林语不适合你；
购房诉求：追求周边环境低瑕疵。盛和林语不适合你；
购房诉求：追求剪刀差且若干年后房价保持高速上涨。盛和林语不适合你；
购房诉求：追求高性价比品质，噪音容忍度高。盛和林语适合你；
购房诉求：追求纯投资，短期高。盛和林语适合你；
购房诉求：追求投资低风险，极具投资确定性。盛和林语适合你；
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2018-08-15 14:59:59
