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西安开发商告业主胜诉!成都业主该警惕起来了

想住成都 2018-08-10 16:14:02

本文由微信公众号<想住成都>原创

近日,西安楼市又出现了一件让人大开眼界的事。西安房价大涨之际,一家开发商举报自己违法销售,并把业主告上了法庭要求退房,并且最终还赢得了这场官司。

这一波操作,不仅让西安的购房者始料未及,让不少违规买房的购房者也开始后背发凉。

事情是这样子的!

西安龙湖双珑原著以自己违法无证销售为由,在商品房售出两年后,将12名业主相继告上法庭,要收回所售房产!而此时的房价已经从出售时的7070元/㎡涨到现在的24000元/㎡。

也就是说,之前开发商与购房者的承诺,在房价翻了三倍多以后,不认了!

备注:现龙湖双珑原著即为原紫衫庄园,是由龙湖收购的西安闻天科技的楼盘。

而判决的结果,更是让人大跌眼镜。其中一名业主曝出自己在今年6月8日已一审宣判,法院判决合同无效。

给出的理由是,涉案合同应为商品房买卖合同,因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。

对购房者来说,就是住了两年的房子要还给开发商,或许可以拿回自己当时的购房款,而升值的部分与自己无关。

类似的事件,在成都也有。

去年,城南某盘在取得住宅预售许可证后,将房源以远高于预售价的价格卖给没有购房资格的客户,要求一次性付款。而受“限购”政策影响,这些房源只有在成都解除“限购”之后才能网签和备案。

这里需要强调一下,网签和备案的重要性。

网签:是房管局为了规范开发商销售行为,防止其捂盘及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。在没有取得预售或购房者自身没有购房资格的情况都不能进行网签。

备案:是指购房者和开发商签订合同之后,在房屋管理部门登记备案,只有备案后房屋买卖才算正式生效,才具有法律效力。

就是说,没有网签和备案的房子是不具备法律效力的。即使开发商和你签订了其他的合同,也很有可能会被认为无效。在“限购”解除之前的这段时间,你面临的风险将非常大。

第一:如果开发商破产,因为你的房屋产权还在开发商手里,所以开发商的债权人可以对该房产形成债权,而你花高价全款购得的房屋会被打水漂。

第二:开发商一房多卖之后玩失踪,你的房子也有可能打水漂。

第三:房价暴涨之后,开发商后悔了,也上演一出自己告自己的戏码。有可能你可以拿回自己的购房款,但升值部分已与你无关,而你还要承担房价上涨之后,买不起其他楼盘的风险。

况且成都何时会取消限购,本身就具有很大的不确定性。如果你选择购买这种房子,无疑于买了一个不定时炸弹回家。

除了上面的操作模式,“以租代售”也是开发商惯用的伎俩。

年初的时候,某楼盘在没有拿到预售证,没有参与公证摇号的前提下,秘密通知部分购房者到售楼部签订长期租赁合同。

租赁合同要求购房者按照开发商自己的定价,一次性支付全部的费用,到政策松动之后再备案,再将房子转让给购房者。

或者先支付20年租金100万,押金50万,剩下的钱等产权证下来之后,再一次性付清。

(截图来自网络)

这种操作方式和前面一种一样要面临极大的风险。

此外,根据“合同法”规定,租赁期限最高20年,超过20年的期限不受法律保护。如果遇到拆迁,因为租户不是产权人,拆迁补偿款一般是不会支付给租户的。

去年,在北京通州的商办项目珠江四季悦城就因为“以租代售”的违规操作被北京市住建委作为“黑典型”进行处罚。开发商开发资质被降级,项目被要求整改并暂停网签和拿地资格。

虽然目前还没有明确的法律规定“以租代售”违法,但是由于通州的限购政策中明确禁止商办项目卖给个人,而民法通则第六条明确规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”。

所以开发商“以租代售”的行为违反了限购政策也就违法了。

同样,成都该楼盘在没有取得住宅预售的情况下,以“出租”的方式卖给购房者也属于违规也就等于是违法了。

一切不按常理出牌的操作都是因为利益。

从2016年成都房价开始上涨以来,成都相继出台了限购、限价的楼市调控政策。“限价”使得开发商想卖高价而不得,而“限购”也使得部分购房者失去了购房资格。

看着一天天上涨的房价,购房者慌了,开发商也不甘心低价出售,所以各种违规操作接踵而至。但这种违规操作对开发商来说是利益最大化,对购房者来说则是风险最大化。

只要是违规售房,开发商一般都会要求购房者一次性付款,价格通常比预售证价格更高。而通过公证摇号买房,购房者可以享受正常的三成首付,甚至公积金贷款。

另外,如果你是奔着为孩子找一个好的学校而购买这种无法备案的房子,那你的愿望基本也会落空。

综合各种因素来看,芒果还是建议大家坚决不要碰这类房子,风险太大。西安龙湖双珑原著把业主告上法庭的事件,就是最好的例子。

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