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贰爷:城南网红-中铁骑士府邸|首付25万|90平套四|

贰爷房产投资 2018-08-10 11:41:03

发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约2300字,预计阅读时间 3分钟】


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中铁骑士府邸位于大怡心湖板块的北部边缘,由中铁八局开发,整个骑士府邸占地116亩,规划总建筑面积为44.8万方,处于北街大源、东临南湖、踞于南湖板块桥头堡位置。

▲现场实拍

区位、板块规划分析

▲售楼部实拍

中铁骑士府邸所在区域:双流,11区购房指标。

位于成都双流协和街道剑南大道2266号,是11区关注度很高的一个刚需属性的楼盘。


         【周边配套、实踩】

从地图和现场踩盘来看,周边的已有的配套包括:

  • 地铁: 距离地铁1号线华阳站3.5km;

              距离地铁1号线海昌路3.7km;

              距离地铁5号线二江寺站400米左右;

  • 医院:距离武警警官学院医院1.1km;

              距离四川石油管理局总医院1.4km;

              距离邓氏骨科1.8km;

            距离成都市天府新区人民医院2.2km;

              距离双流县第二人民医院2.2km;

  • 商场:距离摩尔新世纪(丁字街)2km;

              距离商业广场二期2.6km;

              距离福买得购物中心4.3km;

              距离远大·购物广场(建设中)4.6km;

  • 公园:距离南湖湿地公园1.1km;

               距离维也纳森林公园3.1km;

  • 学校:双流中学协和实验初中100米位于楼盘北面;

▲学校实拍

周边楼盘:格林城、中海右岸、万锦城、西派国樾、南湖逸家、海伦春天、光明城市等。                 【 楼盘现场工程进度】

▲实拍

具体工程施工进度:

1#总楼层为32F,目前封顶阶段;

2#总层高为32F,目前封顶阶段;

8#总层高为32F,目前封顶阶段;

9#总层高为32F,目前封顶阶段;

【工程概况】 

▲实拍

工程概况说明:中铁骑士府邸建筑面积为219672.58㎡;结构类型为框架——剪力墙;

建设单位为:成都弘嘉房地产开发有限公司;

施工单位为:中铁八局集团第四工程有限公司;

设计单位为:成都西南交通大学设计研究院有限公司;

               【这批次预推楼盘信息】

▲实拍

  • 预推楼栋:1#.2#.8#.9#

  • 房源:960套

  • 总楼高:32层

  • 层高:2.95米

  • 楼间距:50米

  • 容积率:3.64

  • 物管费:2元/平米

  • 价格:待定

  • 交房时间:明年12月15日前

  • 装修标准:清水房

  • 户型分别有:67㎡、73㎡、78㎡、90㎡、90㎡、96㎡

                  【预推户型精准分析】

▲平面分布概略示意图及朝向

67平:可变三房;朝向极好,客厅+卧室+可变卧室朝中庭南向(上图)

73平户型:朝北,看学校;采光偏差(上图)

78平户型:户型不够方正;3T8,存在对视(上图)

8#和9#,90平米户型:客厅+主卧+1次卧同一朝向;选择好的朝向是选房的重点;存在对视;(上图)

1#和2#户型:位置+朝向均为最佳的户型;可作为首选。(见上图)

1#和2# 95平米户型:朝向是大缺点(见上图)

主要房间尺寸分析:尺寸差异不大,但是朝向差异极大;8#、9#的90平米户型可变四房,满足低预算多人口居住的好选择。

【楼王】选择:1#楼的3号房或者6号房。从采光角度,可把1号楼的3号房作为最佳选择,东边套,一个卧室东向,采光特别好,早上可以享受第一缕阳光,其余房间全部朝中庭;如果特别注重间距,则可以考虑把6号房作为首选,视野可以穿过5#和6#的间隙,视野可直达9#,属于较开阔视野;

当然9#的3号和4号房,如果中高楼层视野,高于相邻的知识产权局,则视野开阔.楼盘与知识产权局之间没有公路。需要注意的是,这并不完美,虽然侧对剑南大道,依然会有一定“嗡嗡”的杂音;

而8#和9#的1号房和2号房朝向不错,但是面临剑南大道的机动车噪音,这点需要注意。                         【不利因素】 

▲售楼部实拍

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▲现场实拍

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▲现场实拍 

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不利因素分析:中铁骑士府邸北临协和中学;东临剑南大道及地铁5号线;西侧道路处于施工阶段;这些有一定噪音影响;

(关于核动力研究院),很多人以此为顾虑,担心核工业研究院会产生核辐射。多数研究所只是进行理论设计、研究,接触放射性物质的机会不多,虽然核动力院有部分反应堆装置,但不会有过量辐射产生,并且核设施有非常严格的安全保障系统,大可不必顾虑。

地铁:

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▲实拍

中铁骑士府邸是真正意义上的地铁房:因为地铁5号线二江寺站口在剑南大道以东,需过天桥,直线距离非常近,如果出小区,过天桥到达地铁5号线二江寺站400米左右。

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▲1#楼的南面房源分楼层分析

为什么把1#定义为楼王?

  1. 一号楼在3T8的情况下,尽量保障了采光,尽量避免了户与户出现对视的尴尬,出发点设计还是挺合理,增强了对住户的私密保护;

  2. 设计采用南北两面采光,部分房源朝北,部分房源的采光面全部南向,所以最大程度规避了与邻居对视的状况,这是可圈可点的地方;

  3. 南向端户为90平米三房,做到了低噪音,很好的采光效果,所以1#朝中庭的端户房源是非常好的选择;

福利:【3T8的缺点专项分析】

微信图片_20180809105547.jpg

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▲8#“对视”分析

8#和9#设计布局类似,所以面临一定的“对视问题”,由以上两图可以看出两个卧室和厨房是存在对视的,并且采光会有一定程度的不足,这是要高度重视的。但是主要功能区包括主卧和客厅都是朝外,没有任何“对视”。

              【周边二手房剪刀差对比】

与周边二手房剪刀差对比:目前周边二手房可参照对面的光明城市,成交价在2万元左右,但是梯户比3T8要优质很多,可以适当放低参照物价格。

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▲数据来自链家 

上一次的价格是多少?2016年11月11盛典推30套特惠房10500元/㎡起。短期内如果开盘,13000的清水价格是行不通的。

开盘价如果定在11500--12000的清水价格,那么剪刀差依然在5000左右,是刚需出手买房的好选择,也是选择城南上车布局的不错的首选。既可以顺应成都南向大发展的大趋势,又可以享受价格剪刀差,何乐而不为?如果你房产多多,预算较高,那么应该盯紧改善型住宅。

贰爷点评:

  • 区位优势明显,处于成都朝南大发展的主要区位,怡心湖板块未来想象空间巨大,发展潜力巨大,地铁五号线通车后会有大量的人口导入。

  • 符合低预算胃口:首付最低25万就能入住成都大城南,并享有可变套三的房屋,这样的产品,无疑唤起大量刚需人士的欲望;

  • 楼盘品质偏低,满足刚需小户型多房间,三梯八户,选择产品注意避开“对视”。

本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!

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