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楼市重要信号:房贷利率或将见顶!

成都买房那些事儿 2018-08-10 10:26:27

7月份,中国宏观政策发生转变后,金融政策也慢慢发生转变!

先是7月17日,2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(七期)招投标结果公布,结果中标利率是3.7%,而上一次是4.73%(6月15日),仅仅过一个月的时间中标利率相比之前大幅降低,央行引导市场利率下行的意图明显。

紧接着,作为衡量市场利率指标的银行间同业拆借利率和10年期国债收益率显著走低。

1、下面是银行间同业拆借利率

2、下面是10年期国债收益率

通过上面两张图我们可以发现,市场利率是在年初开始走低的,而下降得比较快的时候则是在7月份,也就是财政和货币两大政策发生转变的时候。然而大家好奇的事出现了,2016年至今,市场利率变化分为两个阶段:一是2016年底-2018年初市场利率整体是上升的;二是2018年至今市场利率已经基本见顶。

那么在这样的情况下,对楼市影响比较大的房贷利率会出现什么变化?

今天(8月8日),简普科技大数据研究院发布的中国房贷市场报告涉及到的房贷利率走势图引发关注:

融360监测数据显示:2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,相当于基准利率1.157倍,环比6月上升0.53%;同比去年7月首套房贷款平均利率4.99%,上升13.63%。

上面的数据告诉我们:

1、全国的房贷利率在过去一年当中仍然是上升的,也就是说楼市执行的是定向加息的政策:市场利率微跌,但房贷利率却继续上升。

2、首套房的房贷利率虽然仍然在上升,但是涨幅已经明显收窄,根据融360监测数据: 2017年7月至2018年7月一年时间内,首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。

也就是说未来几个月,如果房贷利率涨幅继续收窄,那么房贷利率将很快见顶!

这当中折射出了什么信息?

一、我之前说过,基准利率和市场利率好比两个人在手拉手,一个走得太快,肯定会牵拉后面一个人,反之,如果后面一个人走得太慢肯定拖累前面一个人。现在市场利率和房贷利率原理和上面是类似的,市场利率微跌了肯定会制约房贷利率的上涨。

二、2018年至今,市场利率见顶的原因有3点:1、之前跟着美联储加息,市场利率上升太快,对经济的负面影响显现,一时还消化不过来。2、目前国内的经济环境不支持利率继续上升,面临国际和国内两大压力,不说你应该都懂。3、市场利率虽然上升,但基准利率一直没动,维持在2015年的水平,也会对市场利率带来拖累。

三、虽然市场利率微降,但我们没法预测到房贷利率是否下降,或许只是顶部横盘。因为楼市政策仍然继续收紧。8月7日住建部继续表态:楼市调控不力(地方),坚决问责。监管层继续收紧楼市政策的主要原因在于防止宏观政策转为宽松后大家一致性预期地买房,防止失控。

四、整体而言,虽然楼市政策仍然比较严,但利率下降的背景下仍然对买房人构成利好。其一,政策转变后有些银行已经加大信贷投放,比如近期工行公司部对各分行下发文件,要求:原则上公司贷款有效储备不得低于两个季度的投放额度,并做好随时投放的准备,特别是对重大在建工程项目要加快投放。

虽然他们指的不是房贷,但是在信贷放宽的情况下,房贷肯定能受益,结果是下半年的房贷额度会比想象的宽松一些。

其二,不知道大家有没有看过一则数据:2018 年 6 月末,金融机构人民币各项贷款余额同比增长 12.7%,而本外币住户贷款余额同比增长18.8%。也就是说中国过去的信贷增长、经济增长主要仍是依赖居民购房来拉动。以前是这样,以后也不会那么快发生变化,在今年面临这么复杂环境下更是如此。这告诉我们虽然楼市政策很严,但不可能全面收紧。

(小白读财经)

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