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规划显示，怡心湖北至牧华路，南到青栏路，西临规划道路及华府大道，东以剑南大道为界，规划面积为8.4平方公里，将建成一座涵盖产业、商业、生态及文化的产城湖一体新中心。
贰爷根据多年房产投资及多年开发经验，作为“大怡心湖板块”概念人，结合怡心湖的实际区位和发展趋势分析，未来几年怡心湖和同属双流区的华府板块，将会彻底融合在一起，形成大怡心湖板块。
这个板块，已有楼盘：中海右岸、保利叶语、德商华府天骄、九龙仓时代上城、南湖逸家、万锦城等。板块比较新，新楼盘为主，后续土地供应充足，发展空间巨大。
今天看到一个亮眼的新楼盘-----西派国樾，西派国樾大城南概念，地块空间大。
一、区位、板块规划分析
板块：贰爷命名为大怡心湖板块。传统定义为华府板块，单单华府板块，是曾经的低定位，与实际价值不符，有拉低实际价值的可能。
大怡心湖板块定位高端，周边高端楼盘云集，南面有2855亩的怡心湖，属于双流区重点打造项目，东面是南湖和锦江生态带，地铁五号线；西面有大量可开发地块；北面是中海云麓世家和较远处的中铁骑士府邸。
中国铁建|西派国樾所在区域:双流，西派国樾不属于天府新区，属于双流区，即11区购房指标。
位于华府大道与万顺大道交汇处，由成都中铁华府置业有限公司开发，这是11区关注度很高的一个楼盘。
贰爷观点：顺应成都向南大发展的潮流，你必须在城南布局至少一套房产。
二、周边配套、实踩
从地图和现场踩盘来看，目前板块处于开发前期，周边的已有的配套包括：
地铁：距离在建的地铁五号线距离约2公里；
商场：距离福买得购物中心2.5km；
距离摩尔新世纪（丁字街）3.7km；
距离商业广场2期4.4km；
医院：距离华府医院2.1km；
距离武警警官学院医院2.6km；
距离四川石油管理局总医院3.1km；
距离成都市天府新区人民医院4km
幼儿园：距离叶语幼儿园500米左右；
距离双流区协和幼儿园700米左右；
距离华阳镇清河幼儿园1.6km；
距离阳光幼儿园1.7km；
小学：距离双流区协和实验小学1000m左右；
距离华阳镇中心小学清河完小1.5km；
对面规划棠湖实验学校，可能是私立性质；
公园：距离怡心湖1km；
距离南湖湿地公园2.8km；
距离龙港公园3.8km；
距离麓湖生态城红石公园6.9km
周边楼盘：万锦城、保利叶语、中海云麓世家（已开工）、金地悦澜道（已开工），西派国樾北面是中海云麓世家，后续详细介绍。
三、工程进度
▲楼盘施工进展实拍
具体工程施工进度：
1#总楼层为31F，目前1#修建至22F，还有9F封顶；
4#总层高为36F，目前4#修建至17F，还有19F封顶；
7#总层高为36F，目前7#修建至26F，还有10F封顶；
▲工程概况图实拍
▲施工总平面图实拍
工程概况说明： 工程地址位于双流县协和街道（镇）长顺村2、3、6组、建设单位为：中铁华府置业有限公司；施工单位为：中铁十二局集团建筑安装工程有限公司。总建筑面积是116103.31㎡，建筑高度：H=103.73m。结构形式为框架结构+剪力墙结构。
四、这批次预推楼盘信息
西派国樾总计22栋，这批次预推房源：高层740套；
预推楼栋：
1、3#楼（168平米，240套）
4、6、7#楼（面积：138平米，套数：99套；面积：146平米，套数197套）
8#楼：（192平米，68套；226平米，68套）
11#楼：（226平米，68套）
楼层：
1、3#31层；
4、6、7、11#楼36层；
8#楼37层；
梯户：2T2； 2T3；
其中2T2户的有：1、3、8、11#楼；
2T3户的有：4、6、7#楼
装修标准：精装
物业费：3.6元/平米
容积率：3
绿化率：35%
楼间距：33米左右
层高：3.15米
交房时间：2020年4月
▲平面分布概略示意图及朝向
五、本次预推户型图及户型分析：
138㎡：这是传统的竖厅布局。优势在于：客厅+主卧+次卧+阳台，都尽量满足了朝南；不足在于：138平米仅仅是3房，总体感觉公摊面积过大；
147㎡：客厅为横厅，7.2m的开间使得视野开阔；主卧朝南、并且南北通透；另有一个独立的房间，可以作为书房，或者作为独立的保姆间；
168㎡：优势：客厅为横厅、享受大阳台；双梯入户；不足在于：南面临路且有一排商铺；
192㎡：约17平米的大阳台；双套房、带一个独立的衣帽间；三卫；整体户型布局优质；处于1期和2期地块交界的位置，无隔断，视野开阔；
226㎡：位置好，不足在于不够扁平化；面积大，使得总价高；二手交易时，受众人群较少，通俗而言就是：挑人！
朝向：开发商花了不少的心思，朝向整体布局朝南。充分考虑了采光和通透性，很大程度提高了居住的舒适度。这是这个楼盘的一大亮点，也是吸引众多关注的魅力所在！成都现有楼盘朝向，大都做的不够好，与北上广深城市相比存在着明显不足，西派国樾尽可能向“一线”看齐。
六、不利因素
1、该项目周边规划：有市政道路，临近市政道路部分住宅可能会受市政道路的噪音影响；
2、该项目内及周边有在建工程项目，后期的房屋修建过程中，可能会对相邻楼栋产生噪音、粉尘影响；
3、因无法控制的原因，该项目外及周边可能出现（包括但不限于）拆迁、市政工程建设、新项目建议等变化，可能会产生一定的影响；项目周边有通讯信号塔、高压线、农贸市场，可能会有噪声或气味等影响；
▲位于西派国樾西面的不利因素高压线实拍
▲西派国樾与变电站实拍
变电站和高压线分析：西派国樾高压变电站看起来是瑕疵，但是实际距离相邻比较远。规划部门审核对于变电站有严格的审核，包括距离，辐射，噪音等影响，非常严格。既然通过则无大碍，相信规划部门，当然视觉确有不爽。
西派国樾并非纯住宅小区，根据规划西派国樾地块商业占比不得超过10%；4#，7#楼下有底商，目前规划是没有烟道，也就是不能做油烟较重的餐饮等生意。
七、周边二手房价格
▲图片来自于链家
7月周边二手房参考价格：保利叶语17137元/平米，德商华府天骄20888元/平米，中信城右岸二期16700元/平米，南湖逸家18235元/平米；
按贰爷观点：周边相邻二手房表面价格不代表剪刀差的对比值，剪刀差需要塑造同质产品对比，需要权重计算。
2016年12月29日，中铁建耗资53.2亿斩获华府297.7亩连襟住兼商用地，三宗地分别溢价175.38%、175.38%、173.85%。楼面价分别是8950，8950和8900元。这个价格当时让很多人惊呆了，仅仅是楼面价，在该区域内几乎相当于在售卖价。
依据楼面价，我们大概做一个计算，楼面价+建造费用+报建费用+设计费用+税费+营销费用+资金成本等，清水成本会达到14000元左右。
目前，楼盘销售对外称：西派国樾带装修2万/平米，装修品质极高，装修标准超过5000元/平米，可能创出成都住宅装修高价格。按此计算，这个价格体系会成为全成都2018年的高价。但是必须看到，成都控价严厉，并且政治局会议要求坚决遏制房价上涨等政策要求，如果近期开盘，开出2万的价格可能性并不大。
在此之前，外界也多次传出西派国樾要开盘了。最近一次上会，又遇到大规模装修维权的日子，所以价格和具体开盘时间都具有不确定性。
关于剪刀差：周边二手房成交均价18000元/平左右。与周边二手房对比来看，表面上毫无剪刀差，但是定位是完全不同，品质也是另一个层级，所以要学会寻找参照物，不能简单参照周边二手房。
本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！
贰爷房产投资2018-08-06 13:17:18
