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左跌右涨 | 成都二手房蛋疼撕逼的壮丽人生

许高冷 2018-07-31 23:42:55


数据排除掉了车位以及部分公寓,

均价取的是每个楼盘单价的平均值,

数据为贝壳找房成交数据,


2018.1.1-2018.7.12号

一二圈层共计成交约16516套,均价16472元/㎡,五月份均价达到了17144元/㎡。

7月份成交均价约15600元/㎡,比5月跌了1544元/㎡,比全年跌了872元/㎡。

2018.1.1-2018.7.12贝壳找房一二圈层二手房成交均价

月份成交套数均价
1361416470
2192916670
3385616690
4298416690
5238017144
6121816041
753515600
1651616472
备注:7月数据截止到12号

主城+高新南

1-3月均价比较稳定优雅,呈逐步上升的趋势,从4月份开始就乱得披头散发的,忽高忽低忽冷忽热。

4/5月份都是单价的一个月,从6月份开始成交均价就在一直往下掉,只有金牛区遗世独立在7月份稍微上涨了一丝。

1-7月主城+高新南成交均价副本.png



二圈+天府新区

二圈层跟主城区的价格趋势有点区别,二圈层的价格迪斯科跟当时的新房供应会有一定关系,新房发疯它们就暗起,新房紧都不出来它们就开始趁机板命,所以从一开始就及其不具有稳定性。

从价格来说,天府新区可以划进主城了;双流龙泉是一伙的;温江新都郫罗旺斯和高新西搅起搅起的算是一个阶层。

但是整体来说价格趋势跟主城区一样5月份成交均价,6/7月份开始下跌,只有龙泉和双流在7月份有所上涨。

由于高新西公寓成交较多(虽然我筛选过公寓但是真的晒查不完哈),所以实际成交价格比图上的数据高一些。

天府新区是一朵奇异的美男子,那么多供应价格还那么刚健,命硬。

二圈+天府新区1-7月成交均价副本.png



成交价下跌的因素

个是单个楼盘降价处理是不争的事实,第二个就是购买力的问题。

5月份鸡哥写了一篇成都二手房量价齐跌,主城普跌青羊锦江跌幅的文章,文中分析了当时成交价下跌的原因。

具体咋整的不想说了,简单打个比方:

3月购买力还很壮观,成交10个盘中,3个成交价是3万,5个成交价是2万,2个成交价是1万,整体成交均价是2.1万;

而4月购买力不行了,身体被掏空,肾都掉了一块,只有2个成交价3万,3个成交价2万,5个成交价1万,这个月成交均价是1.7万。

所以成交均价降低的第二种因素不是因为上个月卖3万的盘降价降到了2万,而是莫得几个人买得起3万的盘了。再考虑资格因素,非必要原因优质房源也没有必要把它卖掉,所以高端房源的选择性变小导致成交量走低的原因之一。

简单的事情再复杂的说一下

以成华区为例,我用小鸡啄米点兵点将的方式随机筛选了18个成交量比较大的楼盘,其中13个楼盘在515后有成交,5个楼盘没有成交,在有成交的13个楼盘中我对比了3.1-5.14和5.15-7.12之间的成交均价,得出以下结果:

7个楼盘成交均价下跌,普遍跌幅在1000元/㎡以上,跌幅达到了3586元/㎡,但是也有6个楼盘微涨,涨幅不如跌幅,但是涨幅也达到了3477元/㎡。

另外5个莫得成交的楼盘中,挂牌价依然普遍高于成交价,挂牌的房源数量也不多,并且,并且,并且,这5个在成华区均价排前的盘在515后就莫得成交了,必然会拉低当月整体成交均价。

老破的情况

我很努力的找老破作为案例,但是对不起,老破已经莫得灵魂了,没有找到成交数量能上这个排行榜的老破,所以也无法参考。


宇宙CEO盘的价格情况

CEO盘的销量都不高存在的主要目的大概就是负责美,515过后一个盘就卖了一两套。

这种盘的价格跟装修情况有很大的关系,豪装户型相对来说成交价会高一些,再加上本身单价过高,面积巨大的户型成交均价相对来说要低得多,所以在装修和总价两方面因素下,CEO的成交均价起伏都很大,整体均价是比较平稳的。

了解一下

鸡哥随机点杀了几个有成交的,这几个盘除了中铁西子香荷其他的都是小户型,整体均价平稳,有几百块钱的浮动很正常,面积对这种年生偏老的影响更大,就成交单价来说,45㎡的户型能做到比30㎡的户型便宜3000-4000元/㎡。


总结:

1,二手房普跌是板板上的钉钉;

2,跌幅跟CEO(可以理解为单总价都很高的盘)成交数量有很大关系,以高新南为例,5/6/7月份是直线往下掉的趋势,从成交楼盘可以看出主要因素是这几个月CEO盘几乎无成交;

3,跌幅较大的楼盘普遍位于二手房源总量较大的板块,以及有新房供应的板块。该板块品质不算高但是价格比较高;

4,优质、高端项目要么惜售要么总价太高买不起,导致无成交或者少成交,也会拉低成交均价;

5,优质楼盘和相对最稳定;

6,老破的成交量闻者伤心听者流泪。


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