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贰爷:房产投资,别动不动犯产业相思病!

贰爷房产投资 2018-07-25 14:02:41

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3000字,预计阅读时间 5】

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NO. 1|一中心三城,什么大改变?

2017年12月成都提出:天府新区直管区 “一带、双轴、三川”和“1775”城乡空间格局。

一带,是鹿溪智谷创新带;双轴,指天府新区城市南拓发展轴,和天府新区城市东进驱动轴;三川,则是锦江总部生态带、鹿溪智谷创新活力带,以及东风渠山水田园带。

在“1775”城乡空间格局中,“1”指“1心”,即鹿溪智谷核心区;“7”即“7区”,天府中心片区、科学城起步区、紫光小镇片区、高铁站周边片区、行政政务片区、科学城南部片区、旅游文创片区;另一个“7”,指的是“7镇”,即七个特色小镇;而最后的“5”,则是指54个幸福美丽乡村。

2018年7月,成都提出天府新区规划:“一中心三城”,引起了广泛关注,天府新区的一中心指:天府中心;三城是指:西部博览城、成都科学城、天府文创城。整体结构依次由北向南呈带状布局。

“一中心三城”更加突出城乡融合发展,更加明确产业定位。

从2017年底的“1775”到2018年7月的“一中心三城”,天府新区成都直管区的城市建设和产业发展路线不断明晰。

1、变化比较大,原来重点是“创新”“生态”,目前聚焦产城,规避“房地产”等字眼。

2、锦江总部生态带。

3、主要涉及:商务、行政政务、会展、科研、新经济、文创、休闲旅游、为城市发展主体,并不体现房地产,去房地产化。

4、去房地产化不代表不发展房地产,这是大形势下的敏感词汇。重在发展经济,发展产业,而房地产特别是住宅,是避而不谈的。

5、商务、行政政务、会展、科研、新经济、文创、休闲旅游等,这些词汇都是“产业”类。

归根到底,现在强调的是“产业”,而很多人看不到房地产就慌张,属于政治觉悟为零。

NO. 2|天府新区牛鼻子,骨骼发育完毕。还有必要提上战略规划吗?

房价要上涨,必须要有产业支撑吗?

贰爷:错,大错特错!

相隔半年,锦江生态带不在发展规划之列,锦江生态带产业尚未兴起,后续房价有支撑吗?这是犯了产业相思病和战略臆想病。

:买房要买牛鼻子,牛鼻子“确定性”。

天府新区牛鼻子,基础建设已经初具规模,具备了从市中区到天府新区牛鼻子的快速通达能力,从北往南的封闭式的快速路剑南大道,地铁5号线从北往南,成乐高速、五环路、六环路等环线等立体交通体系,使各区均能便捷通达此地。

天府新区直管区幅员辽阔,现在大体可分为几大板块,比如南湖板块,麓山板块,保利天空之城板块,科学城板块,秦皇寺板块、科学城板块等,如此多的土地供应,如此辽阔的地域面积,相对于此,个人投资者的资金只是沧海一粟?只能抓住牛鼻子,而抓住牛鼻子,也就抓住了天府新区购房投资的先机。

第二:锦江生态带,“骨骼”已经搭建完毕,发展不可逆。

1、锦江生态带基建大见成效。锦江生态带打造完毕,东南西北四条主干道横穿其间,跨江大桥如火如荼建设之中,地铁五号线一年后即将交付使用,人口导入将加速;剑南大道是从锦江生态带二环高架的零红绿灯的市区最快速公路,可以把你快速的从锦江生态带带进四环路、三环路、中环路、二环路高架路!这比很多绕城内的住宅到达二环的时间还要快。地铁5号线建成,锦江生态带往南的剑南大道南线一直通达黄龙溪,与正公路先互通,通达天府新区兴隆湖区域。锦江生态带南通天府新区,北达老城区,毫无障碍,交通效率极高。这一点与新川板块的交通效率,同属交通效通达南北的两个住宅板块。这极大体现了锦江生态带在交通效率方面的优势。

2、教育资源丰富:天府三小天府四中已经建设完毕,华阳实验小学竣工,多所学校规划待建;

3、住宅地块开发神速,中海、万科、德商、保利、首钢、优品道等大开发商纷纷进驻,开发热火朝天;

4、2018年新拍地块拍卖条件明确规定:拿地企业需要建设市政设施用房、幼儿园、规划绿地、农贸市场、公厕并无偿移交。

5、 商业总是追逐人气的。红星美凯龙等商业建设中,天府新区牛鼻子的商业配套有着良好的计划,中海锦江城是200万方的大盘,12万方的中海精品综合体,1万平米的水岸风情商街,6万方的主题街区商业…….这些意味着打造天府商业新中心。这样的商业完全可以,适应周边房地产发展的住宅需求。切记贰爷的理论:商业始终是追逐人气的。有了人气,则必然受到商业资本的追逐。

6、 生态带沿江景观打造已经完成,相邻怡心湖正在打造。锦江生态带河道沿岸布局将现代服务业、休闲创意产业、大型生态主题公园和高端居住配套,形成居住、商业、文化、生态、娱乐相融合的现代都市滨河新区。开放之后,对于生态带两岸的住宅品质拉升非常大,可以期待这样的价值提升。

7、 北向承接高新区高端改善需求,南向带动天府新区人气;我们做房产投资,一定要看一个区域的成熟周期,周期越短,确定性越强,风险越小。所以,贰爷有重要的“人口外溢理论”、“资金外溢理论”、“需求外溢理论”。如果一个区域或板块离原有人口和资金太远,从距离上比较难获得认同感。

综上所述,锦江生态带花了重金打造,并初见成效,已具备一个高端社区的骨骼。作为战略规划层面,没有必要再继续强调此处的重要性,它的重要性已经凸显出来。

贰爷:产业相思病,锦江生态带不需要产业来支撑房价,靠房地产和基础建设本身来拉升的,和产业没有任何关系。担心的人属于“产业相思病”。

NO. 3|房地产和产业的关系

这篇文章,要用理论知识和现实,唤醒这些还沉浸在“产业相思病”的人。你们醒醒吧!

其实是房地产带动产业发展。很多人混淆了逻辑关系,造成了不必要的担心,患上了“产业相思病”。

房地产发展,靠房地产本身,和产业没有任何关系。只有土地财政才能促进房价健康上涨!

可是要问?这么多浩大的工程钱从何而来呢?钱从哪里来呢?

答案在此:

土地五通一平-----修建公园-----修建地铁-----房地产环境大大提升-----高价格土地出让-----高地价带来高房价-----高房价带来高的地方财政收入-----充裕资金投入带来一流的社区配套-----全面豪宅化。这才是正确的逻辑!

只有土地财政能促进房价上涨,促进经济健康发展。

目前锦江生态带开始全方位建设,这是巨大的投资。这么大的房地产开发投资和基建投资,难道都依赖拨款?那不可能,所以充满智慧的政府,先提供完善的基建配套,再来供应土地,这样土地变得非常优质,土地出让金也就会高很多,开发商的楼面价就高了,整个开发成本涨高,那么房价自然上涨。这就是完完全全明白了先有鸡还是先有蛋的道理?

诸位看看,2016年土地出让金占地方财政收入的43%。

NO. 4|实例说明

我们来看看成都现在的住宅板块和产业之间的关系。看看成都的现实,说明产业拉动房价是个伪命题。

成都实战案例:

  • 攀成钢, 2006年底和2007年初攀成钢停产搬迁。之后通过土地整理,土地拍卖,在去产业化后,建立了今天大家看到的一个繁荣而高档的攀成钢住宅板块。这是去产业化后,房地产发展,房价快速上涨的一个实例,和“产业相思病患者”的想法完全相反。

  • 神仙树大院也是在去产业化的过程中,在电缆厂原址开发的项目。

  • 玉林板块无产业;

  • 桐梓林板块无产业支撑;

  • 紫荆板块无产业支撑;

简单而纯粹的住宅区域,这就是房地产给城市建设的巨大贡献,而不是先有产业再有高房价,这个逻辑关系是错误的。

所以如果很早就以捕捉敏感词、热点词,追求时尚进行投资的人,如果方向把握不好,缺乏足够的政策理解力,就会错误的理解发展战略,甚至轻易犯“产业相思病”和“战略臆想症”。

房地产可以带动产业的发展,而房地产的发展并不完全取决于产业的多寡,不取决于产业的推进,不要动不动就犯“产业相思病”。

本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!

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