面对2018年上半年郊区如火如荼的发展，主城区似乎静悄悄？实则不然，锐理数据监控显示，主城区与其他三大区域的地价差持续走高，商品住宅供不应求，改善产品端变化尤其明显：130㎡以上户型产品成交同比2016年增长73%。从热销项目来看，上半年成交的“头把交椅”仍被武侯新城板块内的中国铁建·西派城项目牢牢占据，期待下半年的主城区能有更多新面孔推向市场。
供销比仅0.83 主城区的“诱惑力”挡不住
2018上半年成都近郊商品住宅成交量一骑绝尘，远郊土地成交高达5238亩，占大成都的55.6%，品牌房企鲸吞郊区土地的动作也十分迅捷。
2018年上半年大成都各区域土地成交面积
2018年上半年四大区域商品住宅成交面积（备案数据）
郊区市场红红火火，主城区丝毫不逊色。即使在限价、移交等限制和附加条件下，主城区与其他区域的地价差仍在不断走高，其中与远郊地价差增幅达110%。开发逐渐饱和，主城区土地“稀缺”性更加凸显，优势集中的主城区对开发商而言仍是“诱惑力”十足，当然竞争也十分激烈。
2013-2018年主城与其他三大区域地价差走势
住宅市场释放出的信息，更在佐证以上观点。2018年上半年，成都主城区新增供应商品住宅152万方，成交面积为184万方，供销比仅0.83，为四大区域中，供不应求明显。
2018年上半年四大区域商品住宅供销比（备案数据）
对开发企业而言，站稳主城市场不仅是企业品牌和营销的需要，更意味着在整个行业拥有更大的市场话语权。从上半年的行情来看，无论是保利、绿城、金茂还是中国铁建等品牌房企，在主城区布局高改项目的力度都在加大，但主城这盘棋，市场容量已经十分有限，如何落子布阵很关键。
改善线升至130-150㎡ 高改产品成为新溢价突破口
从住宅和土地两个维度对主城市场简单复盘，数据均指向同一个结果：改善尤其是高改产品正成为下阶段房企制胜市场的关键，“综合素质突出者”更有能力在下半场笑傲主城江湖。
住宅市场：改善线提档 大户型成交占比45%
近五年中，主城区商品住宅供销存价在2016年之后出现“量跌价涨、供不应求”的趋势，尤其是2018年上半年，一度出现了供货告急的态势。
2014-2018年上半年主城区商品住宅供销存价走势
对比2016年以来成都各区域不同面积段成交情况，110㎡以下户型近郊销量占主力，但随着面积增大，主城与近郊的差距不断缩小，且在150㎡处实现反超。主城作为改善尤其是高端需求的主要承接地，改善线已逐渐提档至130-150㎡。
2016-2018年上半年各区域不同面积段成交面积（备案口径）
基于以上市场现象，锐理数据将户型130㎡作为刚改的分界线发现，近三年里主城区130㎡以上户型成交占比逐年上涨，且在2018年上半年达到45%左右，同比2016年增幅达73%。
2016-2018年上半年主城130㎡以上户型成交面积占比
改善产品的提速，也让提前布局的房企赚了个盆满钵满，如近两年兴起的武侯新城板块，在此进行高改产品的中国铁建西派城连夺2017年、2018年上半年高改商品成交桂冠。
土地市场：地价纪录刷新 高改路线成破题路径
锐理数据统计显示，2017年至今，成都已成交万元地块44宗，其中主城区占了32宗，成交楼面价刷新至17200元/㎡。
2014-2018年主城区住宅类用地（含纯住宅、住兼商、商兼住）楼面地价走势
近两年，除了地价高企外，低容积率是主城成交土地的另一大特征，这与成都城市“中优”“三降两提”的规划相契合——城市和居住品质成为关键，改善产品是城市发展导向和高端居住需求的必然产物。
2016-2018年主城住宅类用地平均容积率
走高端路线，这是高价地破题的主要路径。一方面，地价成本高企，高端产品溢价能力更强，更能保证开发的利润空间；二是与出让土地性质及城市规划保持一致，高端产品也是城市发展的一种趋势。未来主城的高改市场，竞争只会愈演愈烈。
面对井喷的高改市场 未来谁来扛市场大旗？
成都高端板块更新轮动，下阶段的高端市场热点在哪儿？锐理数据认为主要可从三个层面来衡量：一是目前改善类产品存货量，可以形成当下的供应；二是成交的高价地块分布，形成未来高端产品的储备；三是品牌房企聚集程度，形成高端产品的品质支撑。
据统计，一方面，130㎡以上户型存量，内双楠、浣花溪板块基本告罄，桐梓林、攀成钢板块余有少量，存量最丰富的当属近两年大热的武侯新城。另一方面，2017年以来面世的万元地块，其中武侯新城以成交5宗住宅类用地表现最为突出。土地端已为武侯新城晋升成都新兴豪宅第三极奠定基础。
图片来源于武侯新城官网
随着近一两年成都城市能级以及成都地位和规划不断升级，市场前景被大为看好，大型房企在此围猎过招，老牌房企如万科、中国铁建、保利、龙湖，新晋房企如阳光城、金茂等，他们的主流战略战术都集中在一点——高端产品线。
武侯新城则是他们拼实力、“抢”市场进行“割据争霸”的关键战场。在中国铁建率先布局之后，金茂、保利、龙湖、金科、中粮、阳光城等一线房企争相涌入，个个都是重量级选手，落地的产品也均以系为主，如区域开拓者中国铁建的级项目西派城，已于2017年底亮相的龙湖天宸原著和成都首座金茂府，年初召开产品发布会的当代中德璞玉，以及金科高端产品博翠系均在武侯新城做了布局……
但稍显可惜的是，受政策及市场影响，这些高端项目很多至今仍然“按兵不动”。
当然，在武侯新城的前一波红利收割中，越早入局越早开发者得利，同样是以2015年诞生于此的中国铁建西派城为例，其高改产品于2016年率先入市，成为武侯新城改善居住的领军者，收获了绝大部分的市场购买力。
锐理数据获得消息，预计于下半年8、9月份，该项目的全新地块将正式登场，其能否成为刺激武侯新城动起来的催化剂，值得关注。
西派城热销背后的启示 高改产品要踩准市场步点
作为成都楼市高端项目的“典型案例”，中国铁建·西派城屡获佳绩。锐理数据在分析其热销的成因发现，其很大程度在于通过强化业绩、把控时机、严守品质三个维度进行纵深挖掘，从而赢得了行业与市场的双重认同。
强化业绩 高端专家与高改行家标签固化
锐理数据统计2017年至2018年上半年成都主城130㎡以上户型产品的成交面积、金额发现，西派城均排名。不仅如此，在大成都范围内西派城也是150㎡以上产品成交王者。
也正是有这样的良好业绩在前，近两年的高端市场上，西派城“高端专家”与“高改行家”的标签被不断固化，这也为其在楼市下半场的拼杀中奠定了强大竞争力。
2017-2018年6月主城130㎡以上产品成交面积排行（备案口径）
把控时机 在别人观望时抢先一步
事实上，西派城的亮相开始扭转了市场对武侯新城的“偏见”，在成都高端楼市掀起一轮又一轮“西派旋风”的同时，武侯新城也被越来越多的房企发现并加注。
中国铁建西派城是目前主城区罕见的超级大盘，占地320亩，目前已推出的三大组团均已售罄，即将入市的新地块规划总建面逾13万方。
据消息人士透露，其新地块产品将承袭前作，打造全系精装的低密洋房。从目前的市场形势推测，热门IP武侯新城下半年产品的主力供应就将来自于西派城。西派城继续掌握武侯新城甚至主城区高端市场“话语权”的现实或将持续下去。
品质扛旗 央企品牌与西派系精工强势背书
西派系作为中国铁建的高端产品系，在成都已布局5子：从早期的西派国际、西派澜岸，到西派城、西派国樾及释放消息的西派浣花溪项目，“西派系”均是扛起区域高端大旗的破局者。
“以用户需求为导向，坚持走在市场前端，持续进行产品创新迭代”一直是中国铁建追求的目标，其独创1890精装标准法则与三大奢享系统，四大人文艺术体系给业界和市场留下了深刻印象；在高端市场独树一帜，炼就了强劲的差异化竞争力，也助力其确立了在地产江湖的高端地位。
中国铁建的产品创新研发能力和细节打造在西派城上更是全面彰显，随便拎一个出来都很能打，如成都首例四重入户体系、星级酒店般的入户大堂，全水域园林系统，超高绿化覆盖，令人震撼的空间尺度和空间逻辑，以及独辟蹊径，在少有人关注的地下车库寻求突破——豪装地下车库诞生……如此种种，不胜枚举。
主城豪宅化，是市场进阶的必然。下半年，众望之下的主城区将如何发展？武侯新城和中国铁建西派城的全新地块又有哪些新动作？在高改领域，房企又该秉持怎样的新开发思路？下期报道我们将继续关注并探讨。
锐理数据2018-07-17 14:52:06
