锐理数据监控显示，2018年上半年大成都商品住宅供销基本持平，热点区域去库存较为明显，近郊仍是供销主力区域，去化周期不足7个月；价格方面，远郊攀升势头较为明显；存量方面，天府新区受限购影响，库存巨大。开盘认购率持续高位，5·15新政后出现集中推盘，认购率回落。
数据变化·供销存价 整体供销存价：量跌价涨 去库存效果明显
锐理数据监控显示，2018年上半年大成都商品住宅新增面积1117万方，成交1040万方，供销基本持平；与2017年上半年成交1427万方对比，2018年销量同比下降27%。大成都上半年住宅均价为9472元/㎡，环比2017年上涨约10%。
整体来看，近两年住宅去库存效果显著，住宅存量大大减少，截至2018年6月大成都住宅存量仅为1755万方，按照近一年大成都月均去化量，去化周期仅为9.1个月。数据显示，目前存量的是天府新区，为306万方，由于限购更为严格，购房资格准入门槛更高，压缩了购房需求，供销比仅为2.7：1，库存消化相对缓慢。从另一个角度来看，其他区域去化周期将短于9.1个月，市场继续补货。
近郊为供销主力，其中双流与温江销量表现突出，是大成都成交的两个区域；在存量方面，新都区以156万方存量位居近郊之首，大成都范围内仅次于天府新区。在价格方面，锦江区成交均价，为18303元/㎡，其次是青羊区，目前彭州房价处于位，均价暂未跨过5字头。
主城+天府新区：前者存货不足 后者供大于求
价格：2017年主城+天府新区商品住宅成交均价环比涨幅达25%；在调控持续深入后，市场回归健康理性，趋于稳定，2018年上半年销售均价13775元/㎡，与去年价格基本持平。除了价格领衔大成都的锦江青羊外，价格较为温和的两大区域为成华和金牛，分别为11987元/㎡、11608元/㎡。
供销：2018年上半年主城区供销主力为高新区与成华区，其中高新区以成交52万方位列榜首。锦江区供销，其中销量仅为15.1万方。这与区域发展时间相关，锦江区发展早，开发接近饱和，高新区相对较新，还存在较大的开发空间，从土地市场表现就是最有力的印证。
存量：数据显示，主城+天府新区商品住宅存量666万方，按照近一年月均去化速度，去化周期为13.8个月，但其中天府新区占比近46%，主城存货告急。其中存量的是青羊区，仅剩37.7万方，高新区存量相对较高，为108.6万方。
近郊：双流供销领衔总体去化周期短
价格：近几年快速崛起的近郊已然成为住宅主战场，商品住宅价格变化明显，根据锐理数据监控，2018年上半年近郊商品住宅成交均价为9225元/㎡，相比去年增长22%。从区域看，双流成交价格，为10874元/㎡，是2018年上半年成交均价迈过万元的区域，温江区则价格相对较低，为8117元/㎡。
供销：近郊各区供销总体表现突出，成交量的是双流区，为123.6万方，量价双高，可见购房者对城南的青睐。新都区与龙泉驿供应充足，是近郊唯二新增面积超过成交面积的区域。
存量：目前近郊商品住宅存量632万方，按照近一年去化速度，去化周期仅为6.9个月。新都区以153.6万方一枝独秀，郫都区存量在近郊中垫底。
远郊：价格上涨市场热度走高
价格：在中心城区限购之后，部分需求外溢至远郊；另一方面，主城地价高企，迫使房企向外突围寻找出路。近一年中，远郊快速崛起，在房价方面有着直观体现。2018年上半年远郊商品住宅成交均价为6701元/㎡，相比去年增长30%，市场热度高。有众多别墅产品加持的都江堰成交均价达8406元/㎡，另外新津、崇州、青白江房价均达到了7字头。
供销：远郊住宅供求基本持平，供销主力为金堂和崇州，且均为新增面积略大于成交面积。
存量：目前远郊商品住宅存量为457万方，按照近一年月均去化量，去化周期仅8.4个月。5·15新政限购升级，中心城区购房条件更严苛，远郊准入门槛底，或将进一步承接外溢需求。
市场变化·开盘认购
为遏制市场乱象，2017年11月公证摇号政策出台；2018年成都全面进入摇号买房时代。买房公平性得以保证，与此同时却滋生了万人摇号、一人报多盘、一家多口报一盘等冲动型购房现象。随后政策加码，刚需优先、5·15新政……相继发布。
在数据表现上，2018年上半年供销结构不平衡，住房需求不断释放，投机需求持续滋生，而在一些客观因素作用下，中心城区供应不能满足需求，“买到房”成为众多购房者考量的首要因素，属于卖方市场，地段好、品质略好的盘开盘售罄，一房难求。由此导致2018年上半年认购率攀升至近几年的峰。
锐理数据监控显示，上半年成都商品住宅认购率处于高位稳定，2018年1月大成都整体认购率达到了98%，前5个月开盘认购率均超过90%。一直到6月才出现拐点。
5月15日成都发布新政，限购政策调整升级，再通过打补丁，打击了投资行为，同时购房资格门槛提高，挤出一部分购买需求，并且对参与摇号出具新规，同一时间只能报一盘，使得购房者更加珍惜“房票”。市场风向开始转变，开发商为抢占市场份额，积极出货，6月开盘楼盘数量大增。
锐理数据监控，今年6月开盘项目67个，为近三年里。供应增加，但受限购影响，需求减少，认购率明显降低，为79%。
产品变化·改善一骑绝尘
近两年90-130㎡产品成交占比增加明显，70-90㎡产品成交占比持续下滑；并且110-170㎡户型产品在2018年上半年成交占比明显高出过去几年。成都市场进入改善时代已成业界共识，从2018年上半年数据表现看这种趋势程度不断加深。
2018年上半年90-110㎡仍为供销主力，其次是110-130㎡面积段，单价与面积基本成正比，户型面积在110-170㎡产品成交占比达到46%。大户型产品越来越受到市场青睐。
未来·住宅市场何去何从？
基于以上剖析来看，2018年下半年，成都的房地产市场将呈现三大主要趋势。
于市场：主城豪宅化，郊区主流化
一方面，从主城区的供需关系来看，购房者对于主城物业的持有愿望依旧强烈，这很好理解——无论是配套的完善程度、居住与通勤的便捷程度还是物业的保值增值能力，主城物业都是的选择，但主城住宅用地供应紧张也是不争的事实。因此，尽管目前有限价措施，但在供大于求的供销关系刺激下，后期主城物业的价格上涨动力充足。
另一方面，主城区豪宅化也与上游的土地供应有关。近年来主城新增的土地一是容积率低，二是价格走高，拿地房企的成本上涨。为保证利润，开发商更倾向于开发豪宅来提高产品的溢价，这一动作传导到终端就是高价的豪宅。
另外，随着成都环线建设的推进以及城市配套的逐步完善，成本相对较低的近郊区域成为了刚改客群的承接地；同时，5·15新政为远郊市场提供了机会，刚改客群“往外走”的趋势将进一步深化。
于买方：投资需求被挤压 真实购房需求受保护
今年上半年，成都楼市有两大重要的政策，一是“刚需优先摇号”，为刚需家庭打开了绿色通道；二是5·15楼市新政。而在这两项政策出台之前，刚需和投资需求共同刺激市场，形成了“摇号难——全家齐上阵——摇号更难”的恶性循环。
随着新政后限购范围的扩大以及有效购房资格的减少，投资需求受到了极大的挤压，拥有真实需求的购房者权益得到保障，迎来购房机遇期。
于卖方：产品才是硬道理
在极低的中签率面前，购房者对于“买到房”的渴望逐渐超越了对房子本身应有的审视与研判，“有房就报、摇到就买”是市场的真实写照，开发商房子不愁卖，几乎“闭着眼睛就能卖房”，策划与营销重要性下降。
随着新政的实施，购房者手里的“房票”越发珍贵，如何获得购房者的“房票”成为了开发商最关注的问题，而越是条件优越的项目越能得到购房者的青睐，这使得开发商的产品研发及创新功力面临新的考验，重回“产品为王”的时代。未来房企产品布局和打造产品可以以城定产品，主城竞争高端产品，近郊主打功能性改善产品，远郊考虑控总价产品；还可以考虑“以人定产品”，如以家庭架构变化和生活方式变化为趋势的产品。
总体来说，和去年同期相比，2018年上半年成都楼市平稳向好：一是住宅加大供应，进一步保障了市场的真实购房需求；二是在多重的调控手段之下，新房价格涨幅得到控制；三是我们也应认识到，产品仍旧应该是房企的重点关注领域，“靠产品说话”才能在市场上更好地站稳脚跟；最后，“刚需往外”既是楼市发展的结果，也是城市进一步发展的必然，随着城市建设的深化以及政策持续打补丁，真实的购房需求将会得到进一步的保护。
备注：文中图表中的“中心城区”指主城区。
*声明：本文为成都锐理数据原创稿件，如需转载须征得成都锐理数据书面同意；文中所涉土地供应相关数据为参考数据，具体以政府文件为准。
编辑 | 小白龙
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锐理数据2018-07-15 15:06:47
