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这个盘,清水涨一千多,价格无优势幸好地铁撑场面

吴思竹 2018-07-13 14:26:43

政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评

本文约2100字,阅读需要3

昨天下午,位于双流航空港板块的葛洲坝紫郡籣园项目取得了新的预售证,这是该项目今年第二次推售,相较上批次同质产品,本批次单价上涨了1000余元。

根据预售信息显示,本次将推出17号楼和19号楼共计333套房源,产品面积从91—140平方米不等,共5个户型,清水交付,预计2019年交房。

昨天上午我去了一趟项目现场。

位置及配套

位置尴尬,居住环境欠佳,地铁是亮点

葛洲坝紫郡籣园项目位于西航港大道888号,文星花园斜对面,具体位置如下图。

地理位置示意图

项目北侧为航枢一路,南侧为航枢二路,东侧为西航港大道,其中西航港大道是双流片区的主干道,由于衔接了机场高速和牧华路,再加上沿线布局了诸多物流、商贸企业,因此车流量较大。

我认为,葛洲坝紫郡籣园的位置是有些尴尬的,周边居住环境也欠佳。

项目虽然处于双流航空港和高新南区中间的位置,但是距离都相对较远,最近的航空港板块,直线距离也有约3.8公里(项目到韩国城的距离),未来最便捷的方式是通过地铁8号线。

项目周边以物流、商贸园区居多,项目北侧、南侧和西侧都有,居住小区较少,距离项目最近的就是位于项目东北侧的文星花园,因此周边整体居住氛围低,居住环境欠佳。

一街之隔的文星花园


航枢一路旁的物流公司

尴尬的地理位置带来的最直接的影响就是配套,地铁可能是该项目的亮点。

地铁8号线莲花站(规划站名)就在项目的东南侧角上,出小区大门分便可乘坐,目前在建,据了解,预计2020年开通,2019年交房入住,妥妥的。

但除此之外,在商业、教育两方面,就没什么可以拿得出手的了。

教育方面,项目800米范围内有2所幼儿园、1所小学和一所中学,其中一所幼儿园是项目自建,但办学性质待定,小学和中学则都是西航港当地的,满足基本需求没问题。

但商业配套方面,目前连基本需要都没法满足。

项目一公里范围内,目前都没有大型的商业配套。去年项目对面拍出的约100亩的商服用地也主要以医疗卫生设施为主,能给项目带来多大的配套支持,我个人认为可期待值较低。

此外就是项目自身规划的约5000平方米体量的商业,以社区底商和独栋商业为主,据了解未来全部出售,仅能解决日常所需。

这批次房源位置

此次推出的17号楼和20号楼我认为是整个小区,位置的两栋。

葛洲坝紫郡籣园项目总占地面积149亩,规划容积率2.39,规划了高层和叠拼两种产品,高层共10栋,主要位于地块的北侧及外围,叠拼产品位于地块的南侧。

17号楼和20号楼的具体位置如下图。

项目规划图及楼栋示意图

这两栋楼均位于项目的内侧,不临干道,也不临物流园区,的不确定因素是上图中标注的待建空地。

据置业顾问介绍,该空地未来或是航空公司作为办公使用,全是低楼层的规划,我在现场看到,确已打围,也有一栋2层的建筑主体已经完工,但现场没有公示的规划图,也没有施工,未来是否会带来直接影响还是个不确定因素。

待建空地实景图

但如果真如置业顾问所说,那这两栋楼将是整个小区位置的,够安静,前后也无遮挡,景观视野较佳。

首付30—50万,买三房四房

此次推出的产品面积从91—140平方米不等,共5个户型,其中91平方米、92平方米和101平方米三个户型均是三房双卫设计,133平方米和140平方米产品为四房双卫设计。

91和92平方米产品本批次分别有68套和66套,总价集中在约101—105万元。

91平方米三房双卫

92平方米三房双卫

两个户型总价差异不大,但在位置上有差异,92平方米户型全部朝北,为公寓房;91平方米产品当西晒。

此外就是户型格局上的微小差异,主要体现在入户、厨房和生活阳台的位置,相较来说,92平方米产品的入户玄关实用性更强,厨房则直接连通生活阳台,更符合使用逻辑。

101平方米产品本批次有63套,位于17号楼,总价集中在116—121万元左右。

101平方米三房双卫

标准设计,无优无过,值得一提的是,主景观面朝南,正对叠拼产品区域,可以尽量选择高楼层,景观视野更佳。

133平方米产品本批次有66套,位于17号楼的端头位置,总价集中在154—159万元左右。

133平方米四房双卫

南北朝向,户型通透,主卧舒适度较高,2米大床双床头柜,再配置独立的衣帽间也毫无压力。

不足是仅能保证一个主卧朝南,剩下三个卧室朝北。

140平方米产品本批次有60套,位于20号楼,正对中庭,总价集中在159—166万元左右。

140平方米四房双卫

户型本身没有太多缺点,但有一个比较怪异的地方,应该给到主卧的衣帽间却做到了次卧,功能和定位上有错配,主卧本应有的功能被打了折扣。

从户型的总体表现来看,我认为整体功能性的表现大于舒适性,再加上2.95米的层高标准,以及清水交付,我认为仅适合刚需购房者关注。

不确定因素

高架桥

此前有消息传说,因为成乐高速的扩容,将沿西航港大道修建高架,据了解,该工程目前还处于前期阶段,是否会修建还是个未知数。

购买建议

该项目去年9月首批次销售的均价大约在8500元/平方米,虽然当时的产品位置临路,但结合周边环境和配套来看,我认为性价比是相对突出的。但目前价格相对此前已经有了约2500元/平方米的上浮,虽然产品位置更好,但整体大环境相同,价格优势没有了,产品整体的性价比也就不高了。

所以,如果你本身就是在航空港周边、地铁8号线辐射范围内工作或生活,亦或是在高新南区工作,被高房价挤压出来的刚需、想要一步到位的首改,可以考虑。

PS:以下为该项目本次预售信息,来源为成都房协官方网站。

本次将推出333套房源,其中34套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房,180套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年7月13日—7月15日(共3天)(9:00—18:00)

资格核验时间为2018年7月13日—7月16日(共4天)(9:00—18:00)

文/邱霜

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