下了一天一夜的大雨，终于开始放晴了！
不历经风雨，怎能看到彩虹！不知不觉，我们走过2018楼市上半场，对于刚需客群来说，不再需要全款，不再劳神排队，适合刚需的楼盘多到选择困难症都要爆发了；但是对于许多改善客群特别是急需换房的二孩家庭来说，有较高品质、靠近主城区的四房住宅却一直翘首以盼。这一方面缘于四房产品相对刚需和首次改善产品更加紧缺，另一方面则是因为面积段过大、地价相对较高、装修更偏重高端等原因，预售证获批迟迟没有时间表。
那么问题来了：今年下半年，有哪些面积在150平米-200平米左右、总价在两三百万、靠近主城区的深度改善型住宅项目即将入市呢？
今天，成都商报房产发布就给大家盘点了市区一些有开盘计划的住宅项目，提前了解项目优劣后，一旦拿预售，即可迅速下手！
今天重点盘点的五个楼盘
华润·金悦湾
项目地址：青羊区清波路
产品类型：电梯高层
开盘时间：下半年
预计价格：上批次1.8万元/㎡
装修与否：带装修
房源套数：256套
户型：203㎡、213㎡、279㎡
容积率：3.0
绿化率：30%
物管费：4.60元/㎡·月
记者点评
项目位于西三环外金沙片区，紧邻规划上千亩的百仁公园（目前已部分呈现），这也是华润在成都打造的端的项目之一，曾号称“亚洲十大豪宅”。据置业顾问介绍，目前项目已开始对外释放即将推货的信息，有望在下半年开盘，具体时间取决于申领预售证的进度。而本批次产品也是金悦湾最后一批的住宅，涉及7、8、9、11、12栋共计256套住宅，全部为2梯2户，包括203、213、279㎡共计三种户型，其上一次开盘还是去年5月，当时均价在1.8万元/㎡左右。
从户型和楼栋具体点位而言，三种户型各有优劣：279㎡户型的12栋为五房三卫，户型方正带独立衣帽间，楼间距开阔正对小区核心景观内庭，缺点在于东西朝向，同时由于面积过大总价或超500万；213㎡户型为四房三卫，优点在于南北朝向、直面百仁公园，缺点则是临路，户型设计异形；203㎡四房三卫户型相对总价更低，同时户型方正，各功能区间设计合理，不足在于过于临近一旁的加油站。目前周边二手房海亮·樾金沙、保利·金香槟二手房成交价已达2.4万元/平米。
中铁建·西派国樾
项目地址：双流区华府大道与万顺大道交汇处
产品类型：别墅、电梯高层
开盘时间：下半年
预计价格：预计1.8-2万元/㎡
装修与否：精装
房源套数：575套左右
户型：138㎡、146㎡、168㎡、192㎡、228㎡
交房时间：2020年
容积率：3.0
绿化率：30%
物管费：3.6元/㎡·月
记者点评
项目位于城南3000亩怡心湖畔，占地420亩，是中国铁建打造的西派Top系升级之作，定位于“艺术湖居高端住宅”，项目从整体规划到园林、景观、软装设计，都是来自国际国内一流大师操刀，同时还自带集艺术展览、艺术表演、艺术鉴赏功能于一体的约3000㎡时代艺术中心。目前，包括国樾在内的多宗地块的楼面地价均已破万，按照产城思路打造的怡心湖板块未来也将有望成为城南的又一高端住区。据了解，西派国樾作为全新盘首批次产品位于整个地块东侧，包括1、6、7、8栋，户型在138-228平米，共计约575套。所有户型均为正南北朝向，建筑外立面很洋气，卧室都是落地窗设计，阳台面宽达到11.5米。
目前，周边包括南湖逸家、保利叶语、德商华府天骄、九龙仓时代上城等多个小区已经基本售罄或交房，产品更偏向刚需或首改，二手房成交均价在1.7-2.2万元/平米。而西派国樾的预售还没拿下，价格尚不能最终确定，置业顾问预估在1.8-2万元/平米，而即便按1.8万元/平米计算，138平米的户型总价也在250万左右。
麓湖生态城
项目地址：天府大道麓湖艺展中心
产品类型：电梯高层
开盘时间：下半年
预计价格：预计1.8-2万元/㎡
装修与否：精装
房源套数：744套左右
户型：135-200㎡
交房时间：暂无
容积率：4.9
绿化率：30%
物管费：暂无
记者点评
这应该是目前成都高端住宅的代表作，2000余亩的人工湖加上造型颇具特色的建筑，令人过目难忘。最近麓湖将加推的是其比较少见的电梯高层产品“汀院”——位于天府大道地铁1号线麓湖站西侧，在整个麓湖的中心位置，两面临市政公园一面临湖，占地43亩，容积率较高，主要户型为135-145、180-190、195-205平米三种户型，预计总价在260-400万/套（最终以预售信息为准）。其中，包括大约4500元/平米的装修费用，包含标配的地暖+中央空调+新风系统、中西双厨等等。
发哥相信，很多想买麓湖房子的都是冲着这里优美的环境而来的，其200-400万级的购入条件，相比其动辄上千万的墅级产品，应该算是入住门槛的一级。除了成都人憧憬的湖居生活之外，这里也有红石公园、麓客岛、艺展中心等供休闲娱乐餐饮的场所。不过项目自身也面临一些现实问题：容积率相对较高，居住的舒适度会打一定折扣，小区自带的社区底商可以在一定程度上缓解麓湖当前商业配套尚未完全呈现的不足，天府新区购房资格，这些都是购房者需要重点考虑的。
中海·御湖世家
项目地址：东三环青龙湖旁地铁四号线十陵站口
产品类型：叠拼别墅
开盘时间：下半年
预计价格：待定
装修与否：待定
房源套数：538套
户型：156㎡
交房时间：待定
容积率：2.0
绿化率：30%
物管费：待定
记者点评
项目总占地约100亩，容积率2.0，成洛大道北侧，紧邻地铁4号线十陵站出口。中海于去年取得地块，并用于打造其世家系，产品以叠拼别墅为主，搭配少量商办类产品（即将推出）。此外，项目过街数百米就是总面积达10400亩的青龙湖水库，为高端产品的居住增色不少。项目的住宅全部为正南北朝向，包括156㎡和162㎡两种户型。区别于许多别墅产品，该项目的户型基本都做到了7.4米的开间，保留了别墅的私密性和舒适性，也达到了大平层产品的尺度。三环边、临湖、地铁，作为主城比较稀缺的低密产品，上述要素无疑为项目加分不少。
不过，项目所在的十陵板块目前仍以老小区为主，且自万科·金色品之后，区域内再无新房供应，生活配套仍是短板。不过，得益于便捷的交通，项目到达万象城商圈、魅力之城商圈依然十分便捷。同时区域内有多块空地，据了解，后期区域内将有望引入足球小镇、音乐小镇、滨湖广场等配套，但呈现时间仍需较长等待。
武侯金茂府
项目地址：武侯大道铁佛段与金履路交汇处
产品类型：电梯高层
开盘时间：下半年
预计价格：待定
装修与否：精装
房源套数：162套
户型：165、182、195㎡
交房时间：2020年
容积率：2.5
绿化率：30%
物管费：5.95元/㎡·月
记者点评
项目位于武侯新城板块，目前这一区域已经聚集了包括金茂、龙湖、保利、中铁建、中粮、新希望、中德、金科等品牌开发商，这也是2017年成都土地供应最集中的区域之一。作为2017年楼面地价17160元/平米排名第二的“网红”地块，武侯金茂府一直备受业界和购房者关注，而其开盘价格也一度成为区域内多家竞品楼盘参考的重要标杆。而从项目现场释放的信息显示，该项目有望在今年下半年首次开盘。
金茂府是中国金茂旗下的高端住宅级产品，武侯金茂府则是33座金茂府中的第26座，在北上广等一线城市，金茂府已成为众多名流的府邸和高端住宅的标杆性产品。武侯金茂府也是成都获BREEAM英国绿色建筑认证的项目，产品卖点在于采用了地源热泵系统、毛细管网、隔音降噪、全屋净水等科技系统，完成防霾、隔热、降噪、净水等健康生活标准，而这也很好地规避了武侯新城面临航线之下的缺点。项目总占地162亩，分三期开发，一期共12栋住宅，以12+1的小高层大平层产品为主，目前其售楼部及占地1.5万平米的成都首座下沉式示范区已经呈现，可预约参观。
置业建议
一、不晓得有多少朋友在拿起计算器算总价，但是今天发哥推荐的几个盘确实都是250万元起槛的嗨项目。尽管目前几个项目的预售证都还没有下来，但是由于受制于套均面积、区域新房价格、拿地价格等多种因素考虑，这几个盘的大致总价可估。对于深度改善的家庭来说，在符合限购的条件下，按照第二套首付6成（其中，麓湖二套房需首付7成），可以预先按照200万准备。
二、从上述几个盘的共性来看，他们存在以下几个特征：
1、从地理位置上看都在成都主城范围内，通勤及时间成本相对可控；
2、产品更加高端，项目各具卖点和核心竞争力，深度居家的纯粹性、舒适性、私密性都属于目前成都住宅市场梯队的产品；
3、虽然目前成都市面上还有一些好的住宅产品，但要么迟迟没有开盘计划，要么在加推商办类产品，而上述楼盘基本都明确了开盘时间表，所以更值得深度改善的家庭等待。
三、对于不小心点进来“内心膨胀”的朋友，如果在垫垫脚就可以够着的条件下，可以通过卖一套甚至卖二套现有房产的途径，达到资产的升级置换和深度居家的诉求。
（来源：成都商报房产发布，喜欢本文欢迎关注原作者）
成都买房那些事儿2018-07-12 09:10:54
