政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
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6月27日，成都某公寓项目负责人跟我微信聊天，想听听我对公寓市场接下来的一些看法。我直言不讳的表达了两个观点：
1、公寓降价潮即将来临。
2、3个月内公寓会降价。
无图无真相：
而最近两天，相信大家也被长冶南阳御龙府公寓项目的火爆给刷屏了。
坦白讲，我眼看到这个消息的时候，我挺怀疑的。
、我怀疑这个价格是不是一个噱头，只适用少数房源；
第二、我怀疑这个楼盘是不是有些问题，如硬伤或者暗雷。
为此，我研究了一下产品，也多方打听了各种信息，大致结果如下：
1、9999元确实是起价，实际均价大约10500元，合理；
2、该产品公摊约31%，在公寓型产品中处在常见区间；
3、该项目拿地时间为2016年4月，土地年限并不久远；
所以，结论是，这是一个正常的公寓产品，并没有发现什么暗雷，而从销售端口给出的理由是“老板回馈社会”。
我不排除有一定情怀或者社会责任感的“老板”存在，毕竟别人的价格实打实的低于周边同类产品很多。
但我同样也不排除，该项目有降价走量，抢占市场，快速回款的动机，毕竟该公寓总共有3275套的庞大体量，如果按照周边价格卖，恐怕会凉凉。
当然，长冶南阳御龙府公寓是首次开盘，说它降价或许不公允。
但是如果我们对比一下周边其他公寓产品的在售价格，大家就会明白“降价”一说此言非虚。
△图中标记本案位置就是长冶南阳御龙府项目
目前，就新川板块的公寓来说，清水公寓基本价格都在1.5万元/平左右，如果是LOFT，可能还要再贵一些，而南阳御龙府的公寓足足低了4500元。
这也难怪，在不到1天的时间内，南阳御龙府公寓首批次460套房源，就一抢而空。
至此，我预判的公寓降价潮，已经由长冶南阳御龙府公寓打响了枪，接下来，会有第二枪，第三枪，第四枪。
我判断的理由主要有三个：
1、公寓价格虚高，有降价空间。
我在《要不要买公寓》一文中，已经把公寓的购买逻辑说的比较清楚了。
此前市场由于住宅供不应求，再加上很多人没了房票，闲钱没有去处，进而推高了公寓价格，导致虚高。
这个虚高的判断，比较主观，主要来源于租金，就我个人而言，如果达不到5%以上的年回报，我一般不会建议大家购买。
因此，一旦商品价格虚高，就为降价提供了空间。最典型的例子，就是二手房。
2、公寓供应过多，竞争白热化。
在住宅限价但市场又很火热的情况下，一个思维正常的开发商，一定是先出售非优质资产，然后再出售优质资产。所以，我们能看到大量的开发商，抢先推售商办、公寓、远郊住宅等产品；而城市核心区域的优质住宅，打死也不拿出来。
这就造成一个结果，公寓产品供应过多，竞争激烈。
如果市场持续火热，倒也无所谓，大家都能卖，你好我好大家好。但是一旦市场转向，趋冷明显，那么这个时候非优质资产将变得很难出手。而聪明的开发商，会率先降价，抢占市场，回款现金。就像打牌一样，看谁“跑得快”。
3、年底冲刺任务，为住宅让路。
同一个项目，公寓和住宅之间，因为土地、落户、水电气、税费等问题上的区别，公寓理论上肯定要比住宅便宜一截。业界普遍按照公寓是住宅的7折来计算。
因此，一旦住宅上市，公寓就免不了要降点身价，否则就很难出售。
而到了下半年，尤其是传统旺季金九银十之际，开发商普遍为了完成年度任务，开始大量推货。这时候，有一些藏着掖着的“资产”，就不得不上市了。公寓要么降价让路，要么就挂在那里“装死”，不同的开发商会有不同的选择，但一定会有开发商选择出货，回款。
最后，对于购房者来说，遇到降价促销的公寓，应该怎么办？
1、明确一点，能够买住宅，不要买公寓。
2、不能买住宅，又有一些闲钱没有更好的投资渠道，那么建议从租金角度考虑公寓：一是要保证你买的公寓能租的出去；二是要尽量保证你买的公寓，租金比较合理。我个人主观推荐5%以上。
3、公寓的逻辑跟住宅不同，不是低买高卖赚差价，而是“整存零取”金，长期持有，获取。
文/吴思竹
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吴思竹2018-07-10 16:27:49
