政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
本文约3300字,阅读需要4分半钟
最近,大家都在讨论一部电影《我不是药神》。
电影中提到了印度的仿制药“格列卫”,一种慢性白血病人的救命药。
而这种药的原版,来自瑞士格瓦制药公司。耗资50亿美金,和长达50年的研发周期。
为此,格瓦制药公司从2006年至2014年,在长达7年的时间里,发起了三次诉讼,最终都被印度驳回。
从知识产权的角度看,印度当然是不占理的,但是从人道主义来看,我们又觉得情有可原。
1
精装维权,不断上演
我为什么要举瑞士格瓦制药公司和印度的例子?因为这和我们当前的精装维权现象,有很多相似的地方。
在开发企业看来,自己合法经营,按照合同办事,购房者得了便宜还卖乖。
在维权业主看来,装修以次充好,合同霸王条款,开发商吃干抹尽良心坏。
而政府主管部门,既要依法行政,又要维护稳定,夹在二者中间两头为难。
这像极了瑞士格瓦公司与印度的关系,一个讲“法律”;一个讲“人道”;而还有一个“既要讲法律,也要讲人道”。
三方的标准完全不同,能够达成共识的概率就变得非常低。
2
统一标准,有法可依
所以,三方需要达成共识!
政府要讲依法行政;企业要讲合法经营;购房者要讲依法维权。
而这里的“法”,就是共识的基础。
具体到成都购房者,那就是《四川省商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》。
其中,《四川省商品房买卖合同(预售)》示范文本是由官方拟定的,其版本于2015年7月1日生效。
而在此之前,还有一个用了10年的旧版,再往前推,合同版本就是开发商自拟的了。
这说明两个问题:
、商品房买卖的主合同,经历了从企业版到官方版的转变过程;
第二、官方版主合同,也经历了从官方旧版到官方新版的升级过程。
变化的核心目的,就是保护购房者的合法权益。
毕竟格式合同的制定方常常具有先天优势,规定了一些对自己有利的条款,减轻和免除自己的责任,加重对方的责任,排除对方的权利。合同的另一方无力抗衡,只能接受。
所以,我们才需要行政机关从第三方的角度,制定和推广官方版合同。
3
合同滞后,约定不明
大家有没有想过,成都数十起装修维权事件中,为什么没有一个购房者选择司法途径解决问题?
北京市惠诚(成都)律师事务所刘星律师认为:现阶段精装房格式合同尚不成熟,格式合同对装修设施约定不明,装修质量难以得到保证。对于外墙、地面、顶棚的规定过于宽泛,给开发商留下过多的空间,不能起到“合同约束”的基本作用。
为此,我查阅了《四川省商品房买卖合同(预售)》关于装修的部分,其中主合同中关于装修的约定只有一条,几十个字。
而在附件六中,也仅有一页半的模糊内容约定。
此外,主合同还按平米约定了精装标准,但却没有约定是按建面计价,还是按套内面积计价,将这个问题扔给了买卖双方。
显然,这样的合同,很多内容约定不明,在司法上是无法界定的,因此,开发商和购房者之间,就必须再签订一个补充协议。
而这份《商品房买卖合同补充协议》,是由开发商单方面起草的,购房者几乎没有异议权,注定会单方面维护开发商的权益,而对购房者没有保障。
在这轮精装维权事件中,不少购房者给我发来了合同。在这里,我不针对具体的楼盘,只给大家展示一下五花八门的《补充协议》。
1、约定模糊。
对装修的材料、品牌、型号、颜色等全部模糊处理,甚至用无法界定的同档次品牌进行替换。
2、霸王条款。
以购房者单方面放弃异议权、申诉权等方式,强行要求购房者无条件接受开发商的全部条款。
因此,购房者为什么会维权?
归根到底在于主合同约定不明,补充协议单方面保障了开发商的权益,购房者无法可依,打官司必输无疑,只能公开维权。
所以,当买卖双方,其中一方根本就不认同另一方制定的标准时,共识没有了,标准没有了,冲突就必然爆发并持续存在。
4
国外为什么不维权
国外没有清水房的概念,每一套房子都精装交付,但我们却几乎见不到国外有任何装修维权现象。
归根到底,除了付款方式的原因之外,就在于法律约束的有效性和威慑力。
感谢热心读者,给我发来了几份国外的购房合同,因为是全英文版本的,所以我就简单给大家描述一下。
这是一份来自澳洲的购房合同,这份合同的主合同一共有184页,其中关于精装的部分,有三页。
其中一页,翻译过来,大概是这样的:
1、建筑外部
建筑外墙为实心墙;屋顶为混凝土板;门窗为铝合金门框夹玻璃;阳台及室外踏步采用防滑地砖;阳台及室外踏步栏杆采用铝合金框加玻璃或者实心板;阳台及室外xx处挑檐采用油漆完成面。
2、建筑内部
天板块、墙面采用石膏板并上粉刷漆;浴室墙面采用瓷片砖,高度与吊顶高度一致;下设踢脚线瓷砖。在洗衣盆及板凳处设置防溅板,材质为瓷砖;卧室、起居室、餐厅地面采用地毯(如果有书房,也采用地毯);厨房、卫生间、浴室地面采用地砖;入户门采用喷绘实心门;其他房间门采用喷绘空心门;门的五金件采用铬合金;外门把手采用不锈钢;一般内廊采用地毯。
3、木作家具
厨柜采用人造石台面和防溅挡板涉及;厨柜的配制是静音/阻尼抽屉;厨房、卫生间、浴室套间和洗衣房的xxx门、抽屉面板和三角形饰物采用复合板饰面;嵌入式/内置的小书房桌面采用人造石;嵌入式衣帽间的门为xx滑动门;超大衣帽间采用无门设计;嵌入式衣帽间和超大衣帽间配置的都是复合板饰面的抽屉和开放式架子(带拉手);木制品、框架采用氨基漆饰面。
颜色选择:主色采用明、暗。
4、卫生器具
坐便器设置软靠背;雕刻柜体xx冷热水龙头(洗面盆);壁挂带镜立柜;淋浴房配浴杆、水龙头、淋浴器;配件采用镀铬工艺处理;淋浴房采用无框透明玻璃;配置洗衣柜(台盆);厨房洗涤台采用不锈钢材质,并配冷热水混合水龙头(单盆)。
5、家电
博世60cm电烤箱;博世60cm铸铁三角炉灶;博世60cm洗碗机;60cm薄型抽油烟机;壁挂式干衣机。
6、配套
私享露台式阳台;水电气通到室外台阶处(1层);照明采用筒灯和吸顶灯组合;根据规范要求安装烟气探测器;空调采用VRV空调,在客厅、餐厅及卧室设置末端(在MPR处安装吊扇,如果可以的话);浴室、洗衣房安装排气扇;所有安装灯具的房间采用带开关指示的开关;套二双卫和套三的冰箱处预留上水。
7、数据通信
客厅与卧室预留电视点位;客厅、厨房、卧室预留数据点位(大的学习桌或MPR处亦预留);所有公寓提供付费电视及高速网络;
8、安全性
每户安装语音对讲至每栋入户大堂;小区出入口设置电子门禁(包含停车场、电梯、入户大堂等);公共区域安装监控。
9、其他
每户设置独立的带锁信箱;设置公共垃圾井道;设置公共游泳池及园区景观;1层设置建身房及餐厅;公共用电采用光伏发电;设置雨水回收系统,用于公区绿化用水;泳池边设置烧烤设施;设置公共xx设施;经理办公室设置在东楼1层。
这只是澳洲一个普通公寓的装修标准。
但可以看出,跟国内的补充协议条款相比有些相似,但更加细化。可以说,有什么东西,全部都罗列在合同里面了。
而在主合同之外,往往还有另一份图文并茂的装修清单。
从建筑的外立面到天地墙、门、锁、厨卫洁具等,全部罗列的清清楚楚。
而关于个性装修,也有明确的颜色和材质约定。
在合同中,购房者必须明确选择,然后开发商按约定进行装修。
坦白讲,国外的装修合同,并没有我想象中复杂,甚至不如我们国内一些装修公司给客户签订的合同清单详细。
它的优势就是客观保障了买卖双方的合法权益,既保护购房者,也保护开发商,条款清晰,立场中立。
5
呼吁新合同
所以,只要一切约定清楚,很多事情就会变得非常简单。
不管开发商提供的装修是500元/平,还是5000元/平,只要在合同公平公正的前提下,约定清楚了有哪些东西,就可以交由购房者自行决定和选择。遮遮掩掩,故意模糊,甚至霸王条款,并不能解决最终的问题,反而会带来更多新的问题。
因此,我们不妨考虑拟定新的官版《装修合同补充协议》。
在广泛征求法律专业人士、开发商和购房者代表的意见后,向社会进行公示。一旦形成最终决议,即可全面推广,强制执行。保障企业与购房者的合法权益,落实依法治国的精神,彰显依法行政的典范,促进地产行业自律,实现社会长治久安。
以上,个人想法,仅供参考。
PS:本文要特别鸣谢刘星律师;提供合同范本、帮忙翻译的热心读者朋友们。
文/吴思竹
声明:
1.本微信公众号正文及答复等全部内容,均为公众号运营者对相关问题的个人分析,旨在传达观点,交流意见,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。“楼市有风险,买卖需谨慎”
2.文中所涉内容如有事实错误或侵权的,请告知我们,我们将依法核实后处理。
3、法律顾问:北京市惠诚(成都)律师事务所刘星律师