细微处看趋势：西安、长沙、杭州的调控不寻常

西安→长沙→杭州新一轮调控政策有什么不一样？

24日，西安出台《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，其中，两点值得我们注意：

一是：在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

二是：公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。

这两点总结起来就是：

1、通过注册企业的方式，避开限购条款购房以后行不通啦！

2、刚需家庭摇号买到房的概率将提高!

在很多吃瓜群众还对企业购房有点懵，刚刚要开始了解企业购房相关政策的时候，长沙出台调控政策。长沙这次的调控一改此前风格，简直就是一张密密麻麻的网，把前期没考虑到的几乎全考虑进去了。

25日，长沙印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，这五条又都与以往的调控政策有所不同，值得我们关注：

一：长沙市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

二：父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单庭在限购区域内购买商品住房；未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房；夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

三：市外迁入的户籍家庭，落户满1年且在长沙市稳定就业，或在长沙市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房。

四：暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

五：住宅用地供应实行商品住宅用地和安居型住宅用地挂钩，安居型住宅用地占比不少于60%。

这五点总结起来就是：

1、针对户籍家庭已有首套房的，取得产权证书4年后，方可购买第二套房!（套满4年才让买第二套的做法很创新，很“长沙”）

2、以父母、未成年子女、大学生集体落户和夫妻离异的方式购房的路子行不通了!（这么多渠道都想到了，应该是经过了头脑风暴了）

3、新落户且在长沙稳定工作至少1年的才能购房，人才落户刺激楼市升温现象将得到抑制！（跟此前成都也规定落户后须满足一定社保年限一样，看来长沙对人才的吸引力还是很大的）

4、不能以注册企业方式购房，这与西安调控政策相同!（看来“暂停企业在限购区域内购买商品住房”这几个字会火）

5、大幅提高安居型住房供应比例，这次政策安排安居型住房供应规模甚至超过商品房!（看来政策保障刚需是动真格的）

长沙这次看来是决心很大的，故事应该还没完……

果然，27日，长沙市税务部门发布公告，对长沙市限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整。市区（含望城区、高新区）、长沙县其他个人转让住房个人所得税核定征收率由1%调整为2%，非住房个人所得税核定征收率由1.88%调整为2%，自7月12日起施行。其他个人转让自用达5年以上、并且是的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

表：关于调整其他个人转让不动产个人所得税核定征收率的公告

按持有时间、住房套数等实行差别化交易环节税负，大家看到这个是不是很熟悉呢？我们可以看年初刊登在学习时报的这篇文章：《进一步深化住房制度改革》。文章提出的“为抑制炒房行为，就应增大反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负”正是长沙这次交易税调整的基本思想。   

所以，长沙这次的政策要点应该再加一点

6、按持有时间、住房套数等实行差别化交易环节税负！（目前从我们公开渠道了解到的，长沙应该算是走在前面的了）

政策还在路上！大家也许注意到了，无论是西安，还是长沙，都有一点是“暂停企业在限购区域内购买商品住房”，大家正在想会不会扩大政策范围的时候，杭州公证摇号的舆论事件正好赶在点上了，加快了政策限制企业购房的节奏。

26日，杭州住保房管局发文《关于九龙仓珑玺项目公证摇号的情况》要求，杭州限购区域暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房）。

总算把这三个城市的调控讲完了。我们来看看三个城市这次政策有什么“交集”，有什么特立独行的地方。

共同点1

三个城市都出台限制企业购房政策

共同点2

大幅提高安居型住房供应比例

特例1

套满4年才让买第二套

特例2

按持有时间、住房套数等实行差别化交易环节税负

综合来看，共同点的话当然是最容易被其他城市模仿的（本身就处于模仿过程中了），至于特例的政策，会不会成为其他城市以后在政策调整时的重点参考样本也不是不可能（毕竟限购升级的方式有太多种了，交易税调整也是有理论支撑的）。

新一轮调控政策会产生怎样影响？

新一轮调控已经出现一个讯号：未来住房政策，一方面将弥补过去政策的漏洞，采取更为灵活多变的方式限制投机炒房行为；另一方面，政策层面也将更加注重刚需居民的居住需求，安居类住房供应、刚需家庭房源保障等相关政策将会陆续出台。

1、未来，住房调控政策将弥补过去政策漏洞，运行机制更加完善

此前，范围内，海南、海口、南宁、东莞、珠海、福建三明等省市出台关于企事业单位住房调控政策，主要以限制住房转让为主，限制转让时间在3-5年不等。此次从限购端进行加码，相比限售的影响会更加明显！

表：2017年以来关于企事业单位住房调控政策一览

资料来源：中国指数研究院综合整理

2、未来，住房政策将从供需两侧保障居民有效需求

2018年上半年，供应端方面，范围内北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、厦门等17一二线热点城市出台措施加快推动住房租赁市场建设；北上广深杭等5城市出台政策优化土地供应结构，以保障住宅土地供应。需求端方面，范围内有兰州、长春、昆明、大连、青岛等18个二三线城市和3个县级市出台调控政策，保障合理购房需求，打击投机炒房行为，稳定房地产市场秩序。

2018年以来，各城市出台政策从过去的需求端抑制，转为供需两端保障并重，特别是重点一二线城市，更加注重从供给侧保障居民的有效居住需求，这或将成为未来政策调控重要组成部分。

图：2018年上半年各城市出台基本住房与土地制度

(中国指数研究院综合整理)