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【装修维权必然产生】

装修维权，此起彼伏，此伏彼起。

买房前，几乎没有人细致关心装修细节，没有人因为装修协议而展开与开发商对话。几乎都是闭着眼睛买，为什么？只看总价，选好房源就买。

剪刀差实在太诱人了，买到就是赚到，买一套相当于赚得一辆保时捷。房子买定，装修被提上议事日程，成为业主群最火爆的话题。每个人都清楚当初买的动机是冲着房子，既然有政策保障，在几乎单价无变化的情况下，再配送一个装修，那我们毫不客气的一并将装修也收入囊中，但是收入囊中之后发现不够完美，投诉和抱怨随之产生。而装修是具有单独的价格，那么维权就有了依据，必然要维权。

房屋装修交付，本来是一大好事，为什么反生矛盾？

结合杭州、武汉、长沙的规定，遵从规范的装修标准，这样才真正能让购房者既享受到限价的红利，又可以获得宜居的装修。当客户计价的装修必须要花钱拆除，装修就成为一个后遗症。当装修变成仅存在于交易里面的一个附属条款，意味着装修已变成道具，这样必然会导致大量的矛盾和装修的浪费。所以在合理的总价基础上，要求的是装修的标准，而不是标准。

【浙江：全装修≠精装修】

管理既是一门科学，又是一门艺术。浙江做到了这一点。一开始就提出“全装修”概念，全装修≠精装修，让开发商无法以次充好，购房者也别指望物超所值。

2017年7月起浙江住宅“全装修”统统按以下标准实施

• 细节管理：板面缝隙宽度：松木地板不大于1毫米；硬木地板不大于0.5毫米;拼花地板不大于0.2毫米；地面防水层要延伸到墙，且高出装饰不得低于0.1米;浴室墙面的防水层高度不得低于2米…

• 监管：由浙江省建筑装饰行业协会等单位主编的浙江省工程建设标准《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》；

• 事无巨细：对全装修方面的防水、门窗、吊顶、墙饰面工程、涂饰、厨房、卫浴、电气、给水排水与采暖、通风与空调、室内环境污染控制等十五大类，进行了极其详尽的阐述。同时，对装修后的室内环境污染也有明确规范，对甲醛、苯、氨、氡等污染物都规定了浓度限值。

  
  

  全装修和精装修并不同,购买全装修住宅与毛坯房相比还可以多贷点款，同时，全装修房能减少装修过程中的资源浪费、环境和噪音污染，有利于保证房屋结构安全，也更符合健康和环保要求，是未来建筑行业的发展方向。但我们必须清楚全装修这个概念，并不等同于“拎包入住”的精装修。全装修房的业主，仍然拥有较多的可调整空间，并不防碍装修个性化。

住建部2002年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》解释：所谓全装修，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修约等于“简装”，主要有厨卫、水电、通讯和燃气这四大部分，即隐蔽工程和不可移动的部分。具体来说，经过全装修的房子，厨房中要有灶具、洗涤池、操作台、排油烟机、电器插座、顶灯（防水、防尘型）、冰箱位及接口等；卫生间内要有浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、镜（箱）、镜灯、排风扇（风道）、电器插座、顶灯（防水型）等。

浙江省建设厅要求建设单位要对每个户型提供3套以上装修设计方案，供业主选择；业主在选择其中一套方案后，还可以根据自己的喜好，和建设单位协商对方案进行调整。少量增项可以和开发商协商，交付后，“大改”肯定是不可以的。

【武汉：精细验房保障购房者利益】

2017年5月10日，武汉率先出台装修限价标准。对于不接受全装修价格指导的开发商，将暂停核发预售许可证。

2017年5月10日，武汉市房管局召开了全市房地产市场专项整治行动工作推进会。此次会议出台了全装修限价新规，共设6个价格指导区间，对于不接受全装修价格指导的开发商，将暂停核发预售许可证。

根据住建部规定，全装修标准是房屋交付使用前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。此次出台的规范，明确分段指导价，确保开发商根据毛坯房备案价合理设定全装修房价格。

1.备案价低于1万/㎡的项目，全装修价格不高于2000/㎡

2.备案价在1万/㎡-1.5万/㎡的项目，全装修价格不高于2500/㎡

3.备案价在1.5万/㎡-2万/㎡的项目，全装修价格不高于3000/㎡

4.备案价在2万/㎡-2.5万/㎡的项目，全装修价格不高于3500/㎡

5.备案价在2.5万/㎡-3万/㎡的项目，全装修价格不高于4000/㎡

6.备案价在3万/㎡以上的项目，全装修价格不高于5000/㎡

以下是武汉全装修限价新规：

1.在申请预售环节，开发商必须在预售备案时明确是否为全装修房，并对装修价格指导、制作样板房和公示装修标准等做出书面承诺；开发商拿到预售许可证后，配合房管部门对样板房、装修标准和装修合同（协议）公示情况进行查验。

2.在销售环节，开发商需现场公开展示全装修样板房，明确交付内容和范围，并按照明码标价的规定，公示装修价格、标准、主要材料和设备的品牌、型号、房屋装修合同（协议）样本；不得另行委托第三方签订装修协议，装修及售后服务责任开发商一肩担。

装修房收房如何验房？ 

验房时注意对室内空气进行安全检测、确认隐藏管线位置、水管有没有接错、电路是不是安全、卫生间测试是否漏水、核实家电品牌是否与合同上一致，还要注意检查室内其它细节的问题，例如门窗、通风等。

【长沙：装修价格是套内还是含公摊面积？】

长沙新房全装修细则 刚需房装修价不得超过2500元/㎡。

那么计算装修的面积是套内面积还是建筑面积呢？

今年3月，长沙出台《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》，明确将对保障性住房、刚需房源和中高档房源的装修价格分类管理，所有商品住宅必须通过第三方造价咨询机构核算，必须遵循造价核算规定，“限房价、竞地价”地块等刚需房源项目的装修价格指导上限，现阶段不超过2500元/平方米。

价格如何核算？实行分类管理，“双限地”暂定2500元/平方米指导价格上限

《实施细则》明确，新供地商品住宅项目须在土地供应环节明确为全装修，并按全装修建设要求办理规划审批、施工图备案和施工许可（含施工招投标）等相关手续；已供地商品住宅项目实行全装修建设的，应按全装修建设要求办理施工图备案和施工许可（含施工招投标）等相关手续。

长沙规定：所有商品住宅通过第三方造价咨询机构核算，并必须遵循造价核算规定，以保证价格和价值基本相符。

是否可以贷款？全装修价格纳入合同总价，购房者可按房屋总价贷款。长沙实施全装修商品住宅销售时应严格执行明码标价制度，后续可以按房屋总价来进行公积金或商业贷款，对广大市民来说贷款利率相对较低。

质量如何管控？

要求全装修住宅纳入建设工程基本建设程序，办理施工许可证，对质量、安全进行全过程监管，开展竣工验收，交付时与业主验收确认，交付后按国家规定实施质量保修制度，通过管理环节闭合保障质量。

购房业主与开发企业对全装修质量存在争议的，双方须按照合同约定合理协商，协商不成的可以向住建部门投诉或向人民法院提起诉讼。

算精装修面积的时候，到底算不算公摊面积。

目前争论焦点就在于此，成都没有此方面的官方解读，我们看看长沙的情况：针对于此，长沙的官方回复是：

1、整体房屋所有全装修物品累加是否值得全装修总价是核心逻辑，此总价除以套内面积还是建筑面积都和价格与价值是否对等没有直接影响。2、因预售时没有实际测量套内面积或建筑面积，为预售测量了预售许可面积，故政策限制2500的是指房屋总价/预售许可面积。

预测绘面积≠套内面积≠产权面积

房屋预测面积，是指在商品房期房销售中，根据国家规定，由测绘机构测定，并经过房管部门确认的面积，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量。 

产权面积，是指商品房竣工验收后，按相关标准实际建筑物测绘的面积，包含公摊等。

预测绘面积、套内面积、产权面积实际上一定会存在差异。

来看看长沙的装修定价艺术：定总价再分摊。

举例说明一下：

预售数量：100套；

面积：100平预测绘面积（实际套内面积80平）。

预售的就是100*100=10000平方的住宅建筑面积；套内面积8000平方。

怎么确定精装修价格呢？是第三方造价咨询机构核算整个房源全装修工程总金额。每套的装修的金额等于总装修造价除以房屋数量或者预测绘面积占比。

这个全装修工程整个造价是1000万，

按照建筑面积计单价，1000万/1万=1000/每平；

按照套内面积计单价，1000万/8千=1250的/每平；

简单说就是装修一口价，装修总价不变，不按面积计价，一定要分面积单价，那就是总价/预测绘面积（或者套内面积）

也就是：“此总价除以套内面积还是建筑面积和价格与价值是否对等没有直接影响”。

 【装修计价方式必须彻底改革】

其实装修，一开始就应该按套计价。

装修价格并不能简简单单成为计价的工具，房屋的价格等于清水价+装修价格。无形中装修价会越来越高，清水价格被严控，装修价格就成为了可变因素，装修价格拉高，但是过不了购房者的火眼金睛.

在制定政策的时候，应该真正坚持房子是用来住的，不是用来炒。为什么所有的城市设定装修价，而不是反其道而行之：设定带装修总价，设定装修标准。

既可以保障开发商交出合格的装修产品，同时，又可以让购房者，对于装修非常满意。正确的做法是在总价不变的情况下，设定装修标准。

当装修变成房价的掩饰，对于装修的投诉必将此起彼伏。

装修管控机制必须改革：

：总价不变的情况下，设定装修标准。

比如某个小区的装修方案，总价很便宜，购房者反倒觉得满意；某些小区装修单价偏高，购房者就难以达到心里预期值。

第二：参考长沙模式：装修总造价均摊。以房源装修总造价，均摊确定每套房屋装修价格，套内装修单价和含公摊的装修单价随之变动。开发商装修不达标，无法交差；购房者想要物超所值，也占不到便宜，实现相对公平。

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