保利12108元/㎡拿下天府新区百亩地块 天空之城版图将再扩大?

“ 截至目前，2018年大成都已成交土地127宗，共计8651亩，而2017年上半年的出让土地数据是53宗，约2733亩。单从数量来看，2018年成都的供地节奏明显加快，后期市场的可开发、可销售量完全有保障。从供地区域看，远郊独挑大梁，成交5078亩，占全市的59%。今日，近郊与天府新区也再次迎来住宅类用地出让，共计258.66亩。”竞拍现场

一号宗地（天府新区地块），净用地面积约117亩（出让部分），住宅兼容商业用地，起始楼面价约9606元/㎡，刷新天府新区土地起拍价纪录，且设置有底价。多轮角逐后，178号成都航逸置业有限公司（保利）以楼面价12108元/㎡，溢价率26%拿下本宗地。

二号宗地（郫都区地块），净用地面积约107.6亩（出让部分），纯住宅用地，人才公寓用地，起始楼面价3600元/㎡。最终底价成交，竞得者为22号人居蜀兴置业有限公司。

三号宗地（郫都区地块），净用地面积33.97亩（出让部分），住宅兼容商业用地，人才公寓用地，起始楼面价2866元/㎡。竞得者同样是22号人居蜀兴置业有限公司，底价成交。

天府新区地块宗地扫描

2018年，天府新区已成交14宗地，其中仅一宗为拍卖出让，该土地性质为商业兼容住宅，并且作为重大产业用地，宗地方位内须建设建筑面积不少于13万方的新经济产业研发基地，项目总投资不得低于15亿人民币，全部自持非住宅部分物业；开发建设的商品住宅需定向销售或租赁给成都科学城入驻企业和机构的工作人员。

作为今年天府新区的第二宗拍卖地，天府新区万安街道高饭店村二、三组（天府新城范围内，梓州大道东侧，武汉路北侧）宗地，出让要求相对没那么严苛，但仍有一定的配建要求及其他条件。

该宗地净用地面积78052平方米，可开发体量11.7万方，计算容积率1.499，商业占比上限49%。建筑密度：①二类住宅兼容商业用地不大于33%；②幼儿园用地不大于35%。住宅建筑高度不小于14米且不大于30米，临规划绿地住宅建筑高度不大于24米。

公共配建要求：

（1）临规划道路每200米应设置一处建筑面积不小于30平方米的市政设施用房；

（2）规划绿地（含沟渠）由土地获得方负责设计和实施；

（3）应在地块内配建以下公共服务设施，公共服务设施应集中独立设置，且临规划道路有独立出入口：①农贸市场，套内建筑面积不小于800平方米；②社区服务用房，套内建筑面积不小于800平方米；③公共停车楼，不小于350个的标准机动车停车位；

（4）幼儿园规划规模：①规划班额9个班，学位270个；②校舍建筑面积不低于4500平方米，在室外设置戏水池和戏沙池。

本宗地位于梓州大道东侧，武汉路与万新路北侧，绕城路以西，临近地铁6号线 （在建中）青岛路站，属于麓山板块范围内，宗地靠近正在修建中的保利天空之城项目以及保利航空大世界。从区域发展和配套建设看，未来交通便捷，但目前宗地距离梓州大道部分路段正在修建中，宗地旁边规划道路也未完全成型。

宗地未实施打围，包括内部的杂树、沟渠、通行电路等均需要竞得人自行负责处理，并承担相应费用。但宗地总体比较平整，无明显高低落差，形状相对比较方正规则，加上体量大，易于打造，可以提供比较大的发挥空间。起拍楼面价9字头，容积率仅1.5左右，以及30米的限高，未来产品路线不难预测。

市场扫描

土地市场去年以来，天府新区共计出让住宅类用地（含纯住宅、住兼商、商兼住）10宗，用地面积约1343亩，成交楼面价12006.84元/㎡，溢价率107.79%。2017年天府新区住宅类用地成交楼面价均价5720元/㎡，环比2014年上涨352%。

从分布区域看，有5宗位于正兴板块、4宗位于科学城—兴隆湖、1宗位于麓山板块。拿地企业包括万科、保利、中海、北京首钢、中建、天投等实力大咖。由于天府新区定位和规划建设，多数宗地均有特殊建设要求，如配建移交人才住房、商业100%自持以及修建拟定高度677米的超高层建筑等。

2017年以来天府新区出让住宅类用地基本信息一览

住宅市场该宗地旁边的保利天空之城已于5月下旬拿到预售证。据悉，该项目所售产品均价在15000元/㎡左右。目前该板块新住宅项目比较少，2017年至2018年5月共计供应住宅面积约24.45万方，供应节点较集中，多月断供，在未来一段时间，大盘保利天空之城将是该板块的主力供应。从现阶段的住宅用地供应情况看，本宗地的入市可以极大补充区域房源供应。

2017年至2018年5月麓山板块商品住宅供销价走势（备案口径）

需要注意的是，今年4月，天府新区正兴板块两宗住兼商登上拍卖席，宗地竞买方式为“配建并无偿移交基础面积统筹住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积”，最终因未达底价而流拍。

郫都区地块宗地扫描

二号宗地 郫都区德源镇清江村二社、五社地块，位于西源大道西侧，紧邻清水河生态艺术公园，距离地铁6号线（在建）望丛祠站直线距离约2.5公里。目前宗地内部还未完成平整，有较多的土堆，靠近公园一侧有较大的水坑。

宗地出让部分净用地面积71740.2㎡，可开发体量10.76万方，计算容积率1.5。

用地使用性质： ①号地块：住宅用地 ②号地块：服务设施用地（幼儿园）③号地块：公园绿地 ④号地块：城市道路用地 ⑤号地块：城市道路用地 ⑥号地块：公园绿地。

三号宗地，郫都区德源镇清江村二社、三社、花石村一社地块，位于西源大道东侧，蓉昌高速以西，郫温路以北，隔西源大道与宗地一相望，距离地铁6号线（在建）望丛祠站约2.3公里。宗地已打围，内部存在一些建筑垃圾和土堆需要处理。

宗地出让部分净用地面积约22647.6平方米（住宅用地17273.45平方米，包商业用地5274平方米），可开发体量5.93万方，商业占比上限27.18%，计算容积率2.6186，其中①号地块：不大于2.5且不小于1；②号地块：不大于3。

用地使用性质：①号地块：住宅用地 ②号地块：商业用地 ③号地块：公园绿地 ④号地块：城市道路用地 ⑤号地块：城市道路用地 ⑥号地块：公园绿地。

二三号宗地人才公寓建设要求：

（1）建设规模：①住宅用地1（宗地一）计入容积率总建筑面积约107610㎡；户型面积为180平方米以上；②住宅用地2（宗地二） 计入容积率总建筑面积约43183㎡，户型面积为60平方米至120平方米，户型套数配比由竞得人按照方案合理性确定；

（2）为确保人才公寓项目的品质，根据相关要求设计建设智慧社区；

（3）商业配套建设游泳池、健身房、书吧、咖啡吧、影视娱乐中心、儿童托管游乐中心等；

（4）成品住宅面积比例应达到100%。

写在后面

在当下的房地产开发中，对资源的占有显得尤为重要，也是开发商打造项目的重要利器。毫无疑问，清水河生态艺术公园是二三号宗地的价值砝码，尤其是二号宗地，不仅体量大，且直接挨着公园，因此在出让文件中，对二号宗地产品户型面积要求为全部在180㎡以上，结合公园河景资源，改善与高端属性明显。

另外，此次拍卖的宗地二和宗地三为“成都市电子信息产业功能区人才公寓用地”，锐理数据监控信息显示，这也是目前郫都区首次在公开市场出让人才公寓用地，宗地附近就是众所周知的菁蓉镇，指向已比较明显。在此之前，菁蓉镇已有约28000平方米的创客公寓已经投入使用，周边还有创客书吧、超市、创客食堂以及活动交流区等配套。

2016年年底，郫县升级为郫都区；在成都市城市规划中，郫都区定位为 “ 电子信息和双创产业基地、国际化都市新区”，并力争将菁蓉镇打造成为具有国际水准的创客小镇。

立足郫都高校资源富集、产业配套完善、空间载体充裕的比较优势，并通过将德源新城的闲置空间巧变为创客空间，定位为“双创高地、生态新区”的菁蓉镇应运而生。聚集大数据、无人机、新材料、生物医疗、VR/AR技术等新兴产业项目，引进清华启迪、京东云创等新型孵化器，汇集两院院士、“千人计划”专家等高层次人才与上万创客……毫无疑问，菁蓉镇将吸引更多的创新创业项目，以及随之而来的人才群体，人才公寓将为其提供基础生活保障。

菁蓉镇空间布局示意图 来源：菁蓉镇官网

并且，菁蓉镇目前还拥有有轨电车、成都石室蜀都中学、成都市泡桐树小学蜀都校区、德源新城幼儿园、创生活水街等生活配套，以及周边的清水河公园，小镇的居住氛围已经形成，居住环境也比较舒适。

成交结果一览

宗

土地位置：天府新区万安街道高饭店村二、三组（天府新城范围内，梓州大道东侧，武汉路北侧）

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 78051.9333

用地面积(亩): 117.0779

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: ①二类住宅兼容商业用地不小于7.81万平方米且不大于11.70万平方米，可兼容商业建筑比例不小于5%且不大于49%；②幼儿园用地设置班数不小于9个班，满足行业主管部门的要求，以方案合理性确定

起拍价(万元/亩): 960

成交单价（万元/亩）: 1210

成交总价（万元）: 141664.259

楼面价（元/平米）: 12108.0563

竞得者:178号 成都航逸置业有限公司（保利地产）

溢价率: 26.0417%

计算容积率: 1.499

建设要求：1、公共配套要求：（1）、临规划道路每200米应设置一处建筑面积不小于30平方米的市政设施用房；（2）、规划绿地（含沟渠）由土地获得方负责设计和实施；（3）、应在地块内配建以下公共服务设施，公共服务设施应集中独立设置，且临规划道路有独立出入口：①、农贸市场，套内建筑面积不小于800平方米；②、社区服务用房，套内建筑面积不小于800平方米；③、公共停车楼，不小于350个的标准机动车停车位；（4）、幼儿园规划规模：①、规划班额9个班，学位270个；②、校舍建筑面积不低于4500平方米，在室外设置戏水池和戏沙池。

第二宗

土地位置：郫都区德源镇清江村二社、五社

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 71740.2

用地面积(亩): 107.6103

土地用途: 纯住宅

容积率: ①号地块：不大于1.5且不小于1；②号地块：结合方案合理性确定（班数按照区教育局相关要求确定）

起拍价(万元/亩): 360

成交单价（万元/亩）: 360

成交总价（万元）: 38739.7080

楼面价（元/平米）:3600

竞得者:22号 成都人居蜀兴置业有限公司

溢价率: 0%

计算容积率: 1.5

建设要求：1、出让宗地住宅用地为人才公寓项目用地；2、建设规模：①、住宅用地1计入容积率总建筑面积约107610㎡；户型面积为180平方米以上；②、住宅用地2 计入容积率总建筑面积约43183㎡，户型面积为60平方米至120平方米，户型套数配比由竞得人按照方案合理性确定；3、为确保人才公寓项目的品质，根据相关要求设计建设智慧社区；4、商业配套建设游泳池、健身房、书吧、咖啡吧、影视娱乐中心、儿童托管游乐中心等。

第三宗

土地位置：郫都区德源镇清江村二社、三社、花石村一社

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 22647.6

用地面积(亩): 33.9714

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: ①号地块：不大于2.5且不小于1；②号地块：不大于3

起拍价(万元/亩): 500.3358

成交单价（万元/亩）: 500.3358

成交总价（万元）: 16997.1082

楼面价（元/平米）: 2866.0000

竞得者: 22号 成都人居蜀兴置业有限公司

溢价率: 0%

计算容积率: 2.6186

建设要求：1、出让宗地住宅用地为人才公寓项目用地；2、建设规模：①、住宅用地1计入容积率总建筑面积约107610㎡；户型面积为180平方米以上；②、住宅用地2 计入容积率总建筑面积约43183㎡，户型面积为60平方米至120平方米，户型套数配比由竞得人按照方案合理性确定；3、为确保人才公寓项目的品质，根据相关要求设计建设智慧社区；4、商业配套建设游泳池、健身房、书吧、咖啡吧、影视娱乐中心、儿童托管游乐中心等。

编辑 | 小白龙

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