开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约2700字，预计阅读时间4】
公众号：chengdugoufang 贰爷助理号： eryezhuli
这个标题很不合时宜，没办法啊，贰爷只说犀利的大实话。
几年前，一哥们，屌丝型，找他有要事，电话关机几天无应答，联系不上了。隔了一个星期露面了，房子维权去了。
----为什么维权？
----小开发商吗？
----业主觉得房子密就密了吗？当初没看规划和合同？
----为什么好几天联系不上？
----明白了，受苦了，活该！
先要点赞两个楼盘：北大资源紫境府和仁恒滨河湾三期。这两个楼盘捂盘这么久，不是应该批评和谴责吗？即便放慢建设速度，龟速开发，现在两个楼盘这批次都已经完成封底，依然是紧紧的捂盘。“桃”已经熟了，太多的人想抓个板凳就站上去采摘。但是，直到今日，在早已达到预售条件的情况下，依然捂盘惜售，毫无要开盘的迹象。这让众多摘果客一日三问：北大资源紫境府是不是要开盘了？
▲部分侧漏249户型的外立面
可以看出北大资源紫境府249户型的外立面，配备大阳台。
施工管理要求施工许可证必须有开工时间和竣工时间，按照常理，北大资源紫境府和仁恒滨河湾快要达竣工时间了吧？不，开发商和施工单位很聪明，竣工时间是2021年，施工总周期长达4年，至少还有三年。
毫无疑问，这两个楼盘，一个是高新区近期的品质楼盘，另一个则是攀成钢的翘楚。客户群包括正常的需求，也包括众多的从中套利者，都已把这样的楼盘作为了最优的目标楼盘，想入手一套，但是都未能得偿所愿。反过来，质疑之声来了，这样的楼盘不是应该遭到唾弃吗？怎么还会得到点赞呢？
因为这两个楼盘迟迟不开盘，有一个重要原因：坚持打造精品。
个人投资者投资，一定是要坚持价值投资，而这样的好产品，正是我们所需要的高价值产品。同时，我们也需要理解开发商成本、限价、精品三者之间的矛盾，限价是造成这种困局的根本原因，如此形式下，没有变相降低品质或者偷偷摸摸以次充优，坚持出精品，这是“良心企业”。
限价情况下，开发商的项目成本在成本线运作，既要限价还要装修交付，开发商更是毫无退路，于是廉价装修产生了。廉价装修必然带来大量的投诉和抱怨，贰爷预计在2019—2020年，将会爆发出大面积的装修投诉事件。对于这样的情况为什么会出现？由于目前市场限价，它无形中制造了装修投诉这样一局面，开发商原本唾手可得的利润被购房者一扫而光，限价政策初衷是为了让消费者获得一个很好的购房条件，实施限购政策是为了控制房价暴涨，保障刚需家庭的住房需求。但同时也苦了开发商，限价必然带来开发商的成本无从覆盖，也带来购房者套利心态。
▲这不是精装房。
装修房≠精装房。
我们已经习惯了称开发商的装修房为精装房，开发商也屡见不鲜的用“精装房”来进行宣传，而现今几乎看不到“精装修”的宣传用语，开发商也在尽力规避这样的问题。某楼盘开盘价带装修12000元/平米，其装修价格约2000元/平米，清水价约10000元/平米，而装修是必须捆绑房价，并不可分割的。即便是如此，大量人士，购买之前可能是冲着总价去的，性价比如此高，如此诱人的剪刀差，装修价格简直不值一瞥，购房者连夜排队也乐此不疲。事后，有些楼盘甚至发现，样板房卫生间的装修居然还有蹲便器。购房者在价格剪刀差之下幸运买到的房产，如今装修简单到这个程度，让购房者的神经再次被挑动，维权必然开始，但是买房的时候，你真的天真认为这个价钱买个精装修？
现在条件下所谓装修房，在购房者的心理都应该有一个合理的预期，那就是，买的是考虑整体房产价值，而非割裂的装修和房产价值，在很多城市装修是不可以单独按揭的，因为银行提供的是住宅按揭并非装修按揭，而成都是可以的，这也体现了装修房的打包价值。
当时托关系、排长队抢房，到底是抢“打包价”，还是抢“住宅+装修”？买房没有时间看装修合同？没有时间看装修？那么问题来了，签定合同，每个成年人都应该有鉴别能力，强迫签合同是严重违规的。基于买房心切，一房难求的情况，能买到就是幸运的，买到就是赚到，剪刀差几十万，这样的心理才是真正买房的原因。
纵观过去20多年成都房地产的发展，各种购房者维权，包括装修维权、质量维权，而那些激动到退了房的人，房子是退了，多年后，捶胸顿足，以头抢地尔不为过！
退房，开发商一定是乐意的。
可是作为购房者，你真的想清楚了要去退房吗？目前的价格剪刀差实实在在存在的，如果你为了这装修房，而放弃整个房产，和市场赌气，和金钱过不去，你必定后悔。
随着时间推移，交房后，房价逐步由理论价格变为实际价格，也就是实实在在你可以拿到钱的价格，即便是在限售的情况下，依然有大量通过公证来进行房屋买卖的行为，这样交易对于买卖双方都有较大的风险，贰爷完全不建议。但是各有所需，这是现实情况，也是变现的一种方式。
一气之下退房，剪刀差没有了，交房后现实的增值利润没有了，负气退房，后悔的一定是你，绝不是开发商。
而退房后开发商可以怎么做？很简单，开发商可以直接找替补，没有替补也可以，在售楼部公开销售，这才是房地产营销的正常销售方式。毫无疑问，目前退房是吓不倒开发商的，而这些房源，开发商再次清理上市，秒光可能性99%，要实现资金回笼，并不存在任何技术困难。
但为什么目前，开发商现在要捂盘惜售呢？本质上还是供需矛盾无法短期内解决，特别体现在土地供应上，成都规划每年土地供应9000亩，也只能有这样的供应能力，大约可以建造1500万平方新住宅，而成都每年的实际新房需求量是2900万方，这里面有1400万方的缺口，而1400万方按照户均面积100平米计算，有14万套/年的住宅缺口。所以限价的情况下，开发商拿地的兴致不高，近期出现的土地流拍也在某种程度体现了开发商的拿地难度。同时，买地之后必须限价销售，这也让开发商无法破这个局，开发商销售指标可以轻易完成，可是利润指标无法完成，如果是国有企业是要被问责的。开发商的利润甚至远不如购房者。
消费者抱怨装修差，一方面要求开发商给出说法并解决，另一方面找相关职能部门进行投诉。而职能部门好心并没有得到好报，开发商本应获取的利润，比如北大资源紫境府，无论是在设计、建造成本、小区配套、园林打造上，都有严格的标准和要求。而当初没有限价的情况下，销售价格最初是按照30000元/平米的来制定。而现在，上报价格后，得到的批复如果是15000元/平米的价格，差异是巨大的。而这样的差异，显然短期内无法弥补，这种情况下，既要保障品质，又要低成本，在这种高规格、偏豪宅定位的楼盘来说，是难以做到的！所以这也是仁恒滨河湾和北大资源紫境府，迟迟不开盘的原因。而他们不开盘，还要承受更大的资金压力，因为没有销售的回款。很多的企业现在为了在限价的情况下保持良好运转，只能保证现金流实现高周转，后续分析。
从装修的角度来看，一定要定一个毛坯价格和装修的价格，这里面我们明眼人早就可以看出，这个装修只是其中的房价总价不可分割的一部分，而强行分割出来的清水价+装修价，是为了某种需要而设定的，而这种需要就是价格指数，而这个数据会体现每个部门对于控制房价的水平和业绩。在这种情况下，买房者会把装修这样的单价真正作为装修的价格，那么矛盾是必然产生的。开发商的难题在于房价太低无利可图，原来可以通过商业来弥补利润不足，现在商办类物业去库存效果不显著，销售难度极大，周转速度慢。
相关部门是两头为难，一方面要维护消费者的利益，另一方面要体谅开发商整体成本。开发成本早已不是秘密，而是透明的，谁都可以清晰的算到，所以长此以往，无论是购房者，对于装修的投诉会不依不饶，开发商对于装修开发的成本已无路可退，相关部门对此好心却没有得到好报，这矛盾就必然会产生，到了2020年，大量的限价装修房交房之后，这样的装修问题会大量的爆发。
贰爷观点：
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贰爷房产投资2018-06-08 22:10:03
