5月24日，新城控股以3900元/㎡的楼面地价拿下了一宗位于崇州的22亩住兼商用地，147.61%的溢价率也创下了2018年成都土地市场截至目前的溢价率记录。作为5.15新政后成都楼市拍出的又一地块，崇州这块22亩的地虽小，关注度却很高。拍卖结束后，业内外对于地块成交的高溢价也有诸多讨论。根据成都过去几年土地市场的表现来看，远郊的高溢价地后期变数颇大。
在此前的《梳理近五年高溢价地变化轨迹，我们发现了一些小秘密》一文中锐理数据统计发现，2013-2017年这五年的高溢价土地5中，有16宗地已经推出项目或公布案名，而另外9宗土地中，除了2017年拿地时间尚短的德商地块和中海地块以及回炉翻身为人才公寓用地的2014年新鸥鹏地块外，仍有五宗地处于“难产”状态，毫无动静，其中有三宗位于崇州，另外两宗位于近郊。
高溢价拿地是一个具有相当高风险的行为，堪称一场“豪赌”，容易呈现出两个极端：后期运营得当，则会成为业内竞相学习的对象，誉为佳话；而一旦失败，房企要面临的不仅仅是舆论压力，还有沉重的资金压力。
说到高溢价土地，就不得不同时提到高价地块（在成都，除了万元地块，刷新了区域地价的同样被视为高价地）。尽管受区域差异以及起拍价的影响，高价并不一定意味着高溢价，但高溢价地和高价地有一个共性，即：地价与周边同期住宅销售价格不相匹配，现行房价水平难以支撑高企的地价，这就导致在后期的打造过程中面临诸多难点。因此本篇的讨论不局限于高溢价土地，同时亦会涉及高价土地。
从此前各地的高溢价土地及高价地的生存实录来看，稍不注意就被“套死”的案例不在少数，如2016年大名鼎鼎的京港澳南京地块，拿地时溢价率高达167%，22353元/㎡的楼面地价远超周边17000元/㎡左右的房价，地价高溢价率也不低，然而该地块已于今年年初因资金短缺而停工。
那么，房企在豪气地拿下这类地块之后，应当如何处置、如何打造，才能获得市场认可并实现盈利？总的来说就是两方面：一是提高收入，二是降低成本。
提高收入
所谓提高收入，即是通过产品实现高溢价，获得盈利空间，因此高端产品基本是其最终归宿。通过增加产品的附加值，吸引市场的高端客群。
从2016年下半年开始，成都土地市场快速升温，地价天花板一度被捅破，如中铁建在华府板块的三宗地（即西派国樾项目地块），有两宗进入了当年的溢价top5行列，8950元/㎡的楼面地价也刷新了华府板块的纪录。从近期西派国樾项目披露的细节来看，其一期产品为大平层和合院别墅这一类高端产品，锁定的目标客群则是经济能力不错的中高产人士。
降低成本
而降低成本的方式，一是引入资金，比如信托、基金等，另一种则是将土地拆分或者引入其他品牌共同打造。最近两年，成都的高价地层出不穷，房企压力陡增，因此合作打造的案例也日渐增多。如2017年的金辉新都地块，137%的溢价率居全市第二，最终选择联手新城共同打造项目金辉新城半岛云著；2017年楼面地价（17200元/㎡）的东原红牌楼地块将由东原、华宇、厦门永同昌和旭辉四家共同操刀；楼面地价第二高的武侯金茂府项目（楼面地价17160元/㎡）由金茂联手首开共同开发……
除了分摊财务压力外，合作开发的另一个好处是，在多变的市场环境下，可以优势互补，降低风险。
除了“增收入”与“降成本”之外，高溢价/高价地的后续处理还有两种特殊情况：
一是等待市场解套。这种情况一般是拿地房企看好后市预期，选择等待市场解套的那一天。业内人士认为：“理论上来看，高溢价地和高价地的概念并不，这是一个相对的时间概念，只要愿意等，等得起，就能等到解套的那一天。”不过，等待市场解套的前提则是，房企自身要有强大且稳定的财力与资金链作为支撑。
以前文提到的南京京港澳地块为例，据相关消息称，为拿下该地块，京港澳获得的信托融资总额为49.6亿元，宗地总价47.6亿元，融资刚好能包住地价。而动用100%高杠杆的后果则是高额的债务，资金链断裂的风险极高。
二是“战略性亏损”。从房企层面来看，一些房企新进某个地区，可能会选择高溢价或者高价拿地，并最终选择相对低价地销售其首发项目，虽然会亏损，但能赢得口碑与关注，借以实现战略性落地，并且借个口碑性项目推动后期更多项目的溢价，以实现整体的收支平衡。
高溢价地打造难度大于高价地
不过，尽管高溢价土地与高价地存在共性，二者也有较大的差异。锐理数据解决方案中心认为，对于企业来说，高溢价地比高价地更难操作。
从成都来看，万元以上的高价地多集中在中心城区的核心板块，在这些区域高价拿地，一是有足够的配套和环境支撑，二是房企可以从土地端控制区域未来的住宅房价，产品本身的打造难度并不大。高价地考验的是企业本身的财务成本和资金实力；
目前成都处在深度调控期，因此受限价政策的影响，高价地需要度过一段阵痛期。
而对于高溢价土地，意味着其地价已经超出了区域的平均地价，土地成本大大超出周边竞品，拿地房企的难题在于如何打赢区域竞争，带动区域价值的提升与超越。高溢价地考验的是房企本身对于产品的打造能力，以及对房价天花板的突破能力。
高溢价布局远郊 值不值？
从成都土地市场过去几年的情况来看，高溢价地的分布会反复经历从主城区到郊区、再从郊区回归主城的过程，这也是购房者购买意向的变化曲线，因此郊区的许多高溢价地如今依旧没有动静。那么当未来新的周期到来，近两年诞生在郊区的高溢价土地是否也会面临被套牢的风险呢？锐理数据认为，并不会。
从近期来看，主城与远郊区域的房价差在逐步缩小，购房者对于远郊地区的认可进一步提升。
从远期来看，近两年主城区与远郊区域的地价差距进一步加大，待后期市场环境相对宽松后，这些土地所开发的项目房价差距也会更大，购房者购买主城区房产与购买远郊区域房产所需要付出的首付差距也会加大，因此这部分购房者不得不选择外溢。
房企高溢价布局远郊，短期看是购房群体外溢的直接影响，长期来看则是区域土地价值的回升。
而且就拿地企业自身来看，虽说进军远郊市场是目前不得已而为之的做法，但目前拿地的企业大多是具备相当实力的一线房企，无论品牌还是产品抑或后期的运营，这些具备长线实力的开发商的专业化打造与运营水平，实现项目与产品溢价的能力都很强，高溢价或高价地后期的破题有足够的基础。
但无论怎样，对大多数房企来说，在选择高价或高溢价拿地之前，还是必须要对自己有清晰地定位，同时也要认真摸清市场走势，方能最终赢得这一场“豪赌”。
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锐理数据2018-05-27 00:42:34
