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如果连这几种房产你都知道,那说明你真的很专业

建材商网 2018-05-25 17:01:48

我国二手房的种类繁多,除了常见的由开发商建造的商品房之外,还有小产权房、回迁房、房改房等多种类型。房子的性质不同,交易的要求和税费也不同。选房的步就是明确房子的性质,决定哪些类型的房子可以考虑,哪些坚决不碰。小小金融给大家普及下最全的房产类型,让大家买房时心里有个数。

一、商品房和存量房

法律上对房子的分类很简单,只有商品房和存量房两种,商品房就是一手房,存量房就是二手房。商品房采用期房预售制,购房人从开发商手里买房,存量房是购房人从业主手里买房。

我们现在说的房子,一般是指70年产权的住宅。按照《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定,买房的时候,业主会取得房屋所有权和土地使用权。这两个权利被记录在不动产证上——以前是分别记录在房产证和土地证上的。有的城市没有土地证,比如北京,只有开发商和少数平房有土地证,大部分房子都只有房产证。现在随着不动产登记制度的推进,买房的时候业主的老房产证会换发成购房人的不动产证。

房产证上面其实也有一些关于土地权利的内容,比如土地性质是划拨(白给)还是出让(买来的)。买二手房的时候需要注意这一点,因为不是说你买了房子,这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时,你买房之后补缴土地出让金,土地性质变成出让,房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让,土地的70年产权是不会重新计算的。所以如果业主已经住了69年(实际上北京还没有这么老的房子),你再住1年就到期了。

土地使用权到期了怎么办?目前没有权威的准确答案,可能最后要业主补缴土地出让金再续费70年。从购房人的角度考虑,买个土地使用权年限稍微新一点的房子更划算。房改房因为土地性质一般都是划拨,可以满足这种需求。2000年的房子和2010年的房子相比,因为就差10年——2070年到期和2080年到期,我认为差别不大。1980年的房子你买之后可能很快就拆迁了,所以应该问题也不大。

  二、军产房、央产房、校产房

军产房、央产房、校产房都是具有一定公房性质的房屋,该类房屋的上市交易往往有不少限制条件。

退休老干部李大爷要出售一套房子。他的麻烦是收了钱、签了约之后发现无法把房子过户给买家,买家要起诉,告了半年放弃了——立不上案。因为房子不能过户,李大爷想把钱(一半的首付款)退给买家让买家搬出去,买家也不肯。无奈之下,李大爷来找我们,请我们再告回去。

房子不能过户的原因是这个房子属于军产房,归部队的营房科管理。虽然李大爷有房产证,但是没有部队的同意,房子就无法过户。这个房子的问题不是不能过户,而是在无法过户之后不能起诉。

律师去法院立案,法官审查之后表示,这个房子是军产房,归军事法院管辖。律师费了九牛二虎之力终于找到军事法院,军事法院的法官表示房产纠纷不归军事法院管。

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