当前成都楼市，主要矛盾是什么？

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研究任何过程，如果是存在着两个以上矛盾的复杂过程的话，就要用全力找出它的主要矛盾。捉住了这个主要矛盾，一切问题就迎刃而解了。

                                                                   ——毛泽东《矛盾论》

当前的成都楼市，就是一个复杂的矛盾过程。

涉及中央和地方、市场和行政、需求和供应、土地和财政等等。

如今，种种矛盾已经越来越多，越来越大，呈连锁反应，再不解决，可能会激化。

最近，我跟深圳的同行有过一次沟通交流。

深圳目前的新房均价已经连续下跌18个月，从2016年9月的61600元跌到2018年3月的54185元，整体下跌7415元，跌幅为12%。

但是，除了个月因为新房限价原因导致大跌外（2016年10月，下跌了5999元），后面的17个月，仅仅从55611跌到54185，跌幅2.5%，符合稳中略跌的调控预期，比较健康。

△这张图画的很吓人，但其实17个月跌幅仅2.5%

除了房价宏观上的平稳表现外，深圳没有出现严重的一二手房倒挂现象，没有出现严重的供需失衡和抢房现象，开发商的抵触情绪也不明显。

基于此，我相信深圳一定有一些值得我们参考或借鉴的地方，如果能因此缓和成都楼市当前的一些矛盾，也算是一件好事。

下面，我们就逐一梳理成都楼市的矛盾点。

1

中央“一刀切”和地方“实际”的矛盾

这应该是一切矛盾的源头。

2016年11月，包括成都在内的16个城市在国务院领了军令状：房价环比不能上涨。否则“不再约谈，直接问责，党政同责”。这也是为什么所有限价城市，都设定了房价不得超过2016年10月这一红线的原因。

这个政策用在东部城市，没问题；用在中部城市，问题不大；但用在西部城市，就有点不合适了。

为什么这么说呢？

因为大家都知道本轮房价的轮动上涨，就是从深圳、上海、北京等东部一线城市启动的，等它们涨够了，就轮到南京、合肥、杭州、武汉等东部、中部二线城市涨；再然后才会轮到成都、重庆、西安、昆明涨。

而到目前为止，重庆都没有限购；西安和昆明的上涨才刚启动。

那成都为什么就这么倒霉呢？明明是一个西部城市，却跟“北上深”一起列入了首批限价的城市行列？

这主要源于一次“黑天鹅”事件，当时成都的房价虽然已经有了启动迹象，但主要还是城南涨，其他城区并没有反应。结果，某楼盘出现了“一个人买60套房”的“新闻”，被中央领导逮了个现形。有了这个“前科”，成都当然逃不掉被首批调控的命运。

但客观来讲，当时成都的新房均价大约为1.6万/平出头，而且是城市核心区优质楼盘的价格。2016年9月底，我帮一个朋友拿下了位于攀成钢附近的COSMO天廊一套精装小户型，单价仅1.5万多。由此可见，成都房价当时总体上还是比较健康的。

在跟深圳同行的交流中，我用了一句“刚把档挂上，还没来得及踩油门，就被叫停了”来形容成都的房价。

因为一次偶然事件，成都房价在总体健康的情况下，成为了首批16个限价城市之一，是一个西部城市，确实有失公允。如果成都的限价红线，能够一定程度上反映真实的城市价值，相信也不会有后续这么多的新增矛盾。

➤ 矛盾化解

这是所有矛盾的源头，如果能解决，那么所有问题都好办了。

但是这个矛盾的解决风险非常高。需要地方政府向中央和住建部进行沟通和请示，虽然有“因城施策”的大原则，但在经济转型和房地产调控趋严的背景下，并不属于“政治正确”的范畴。同时，中央也会考虑如果单独给成都“网开一面”，会不会传递出不好的信号，影响大局。

2

“行政限价”和“市场定价”之间的矛盾

中央的命令，当然要坚决执行。

成都领了军令状之后，从9.30新政、3.23新政到4.12新政，前后三次升级了房地产调控。对新房价格进行了严格的“行政指导”。

△图片来源于网络

从国家统计局环比数据看，2017年4-9月环比下跌，但10－12月又出现了环比上涨，结合时间看应该跟人才落户政策有直接关系。而2018年1-3月，则呈现震荡拉锯的行情。

由此可见，成都限价还是比较辛苦，跟市场之间的博弈呈现焦灼、拉锯、反复的态势，各有胜负。但总体而言，新房的价格还是比较稳定的，没有大涨，也没有大跌。

而行政限价之后，与市场定价之间的矛盾比较明显。

一方面体现在一二手房价格倒挂，剪刀差；另一方面体现在作为市场主体的开发企业，想尽各种办法来“破坏”限价。

从的“全款不备案”、“双合同”、“茶水费”、“全款优先”到最近的“精装水分”、“以租代售”等。政府当然也出台了相应的解决办法，先后施行了“一价清”、“公证摇号”、“刚需优先”、“精装申报”等政策和措施。封堵了大部分“避开限价”的漏洞，维护和保障了购房者的权利。

因此，现在的政策，对购房者，尤其是刚需购房者而言，是非常友好的。这也是为什么我鼓励自住购买，尤其是刚需自住购买的原因。

➤ 矛盾化解

虽然难度很大，但客观上讲成都较好的执行了中央的限价要求，维持了房价的基本稳定。所以，房价不是当前成都楼市的主要矛盾。

人才落户政策对原本的房价下行是一个对冲，而深圳在这方面的政策是新房均价必须逐月下降，几块钱也行，同时对人才落户多了一个“半年社保”的要求。 

3

限价“一刀切”和楼盘“实际”的矛盾

我前面讲了，当前的限价和政策，对购房者，尤其是刚需购房者是友好的。

那么反过来说，对开发企业而言，可能就不那么友好了。

、限价导致开发商捂盘不售，形成新的供需矛盾。

对于购房者来说，目前的矛盾不是房价高低，而是中签率太低。部分楼盘甚至低于1%的中签率，这在来说都是十分罕见的。在其他城市，20%的中签率就会因为“太低”而成为新闻，在成都，则可能因为中签率“较高”而成为新闻。

这一方面是因为成都购房者需求较大，但更主要的原因还是因为供应太少。

成都目前市场需求，我曾经做过一个估算，大约有10-20万个，这还不包括新增落户的需求。而市场的新增供应，大约为每月10000套，以近郊为主。所以，一旦有一个主城区限价新盘面市，就一定会出现数万人摇数百套房的情景。

但这并不是说成都没有库存，没有供应。

我们在3月16日《成都200个低楼面价楼盘，还有13万套库存够卖1年以上》中有过统计，成都仅核心区域楼面价8000以下的200个楼盘，就有至少13万套房源可供销售。

但是供应不等于有效供应。在一刀切的限价背景下，大部分开发商选择了捂盘不售，所以，如何将库存房源变为有效供应，缓解成都楼市当前的供需矛盾，是当务之急。

第二、限价减弱开发商拿地热情，可能导致财政矛盾。

2017年，成都的卖地收入为1175亿元，约占整个成都地方财政收入的40%以上。如果土地出让情况不理想，则很有可能会导致成都出现财政困难。

而最近，成都的土拍情况想必大家也很清楚，流拍＋底价成交，逐渐成为常态。其中的重要原因，就是限价导致开发商算不过来帐，甚至出现房价和楼面地价倒挂的现象，开发商拿地热情逐渐减弱，矛盾凸显。

第三、限价让城市价格体系失衡，容易引发价格矛盾。

一刀切的限价模式，也让城市价格体系失衡。

一方面，视高、新津、青白江等远郊非限购区域的土地和房价高涨，以视高为例，普遍单价在1.1-1.4万之间，与主城区楼盘价格接近。同时，主城区和区县的限价标准不同，导致部分近郊楼盘价格超过主城区。

还有，一刀切的限价模式让房价价差极小，刚需和豪宅差价只有两三千，没有拉开差距，导致价格体系混乱，个盘的供需失衡。

第四、限价不利于营商环境竞争，导致城市发展矛盾。

城市的开发和建设，离不开开发企业的参与；同样城市之间的竞争，也离不开营商环境的竞争。

限价，是中央的要求，这个主要城市都一样，没什么可说的。

但是如果其他城市在限价的过程中，既符合原则，又不失灵活；既坚决执行中央指令；又限度保护开发企业和购房者的利益。那么，这就值得我们去学习和借鉴了。

➤ 矛盾化解

我希望大家明白一个道理，“限价”和“限价一刀切”是不一样的。限价是对的，限价一刀切是错的。

深圳限价后，新房均价连续17个月下跌，跌幅2.5%，市场平稳，符合中央环比不得上涨的要求，从对中央指令的执行来看，比成都更好。

而深圳的新盘价格指导，是根据周边的二手房来评估的，核心地段的高端楼盘，价格可以给到10万；而非核心地段的普通楼盘，价格可能只有3万多。

据同行介绍，深圳按整个城市一盘棋的方式进行限价，每个月整体均价会下调一点，甚至几块钱就行。有了这个标准后，再对各个新盘进行价格指导，在不超红线的基础上，合理搭配城区和郊区，合理搭配高中低端楼盘，形成有差别的限价。

对成都而言，1.6万＋1.6万＋1.6万是一刀切的限价模式；0.8万+1.6万＋3万是分类限价的模式；均价不变，但供应会增大，产品能升级，开发商不会抵触，土地市场会恢复。刚需、改善、高端购房者，能够各取所需，买到更加符合自身需求的房子。

最后，我还想补充一下：

因为听到了太多购房者屡摇不中的心酸事，我心里一直很不是滋味，所以总是会忍不住去思考如何提高中签率，解决供需失衡的办法。

我在《3.27土拍后，成都购房者该清醒了》中首次建议“打破限价红线一刀切”；随后又在3月31日《成都为什么力挺“刚需优先”？》中首次提出“分类调控”概念，建议用“分类调控”代替“一刀切”。

但当时都仅仅是站在“供需”或“土拍”等角度做的单一思考，直到跟深圳同行做了交流沟通之后，发现原来是有类似思路和成功案例的。

随后再进行了系统思考，我认为“限价”确实是当前成都楼市的主要矛盾，但这个矛盾极有可能无法解决，那么“限价一刀切”就从次要矛盾上升为主要矛盾，我们解决不了“限价”，但可以解决“一刀切”。这对成都楼市当前存在的多种矛盾，都有一定的缓解作用。所以撰写此文，以供参考。

当然，这背后还有无数具体事项和细节，我就不多说了，权当抛砖引玉。

如有思考不周不全，或者僭越之处，还请见谅。

                                                                              文/吴思竹

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