怡心湖板块的上一次供货来自于中海锦江城，而距离上次开盘过去数月之后，位于它旁边的又一大盘——德商御府天骄在昨日取得了预售证。
据了解，德商御府天骄上一次开盘是在2017年7月，而此次推出的3栋电梯高层为其最后的高层房源。这个位于天府新区热点板块的改善型楼盘，对于刚需和改善客群来说，究竟是否值得下手？发哥带来手的踩盘报告。
根据成都房协公布消息，本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共442套，上述房源中：
45 套：棚改货币化安置住户摇；
200套：刚需家庭优先摇号、优先选房；
197套：用于普通购房摇号。
本批次推出房源包含四种装修方案，装修申报价约4298元/平米，带装修价格为16800-17500元/平米。
项目已于今天开始为期3天的网上登记：
报名登记时间：4月26日-4月28日
资格核验时间：4月28日-5月1日
摇号时间：暂定于5月23日（准确时间以摇号公告为准）
报名登记时间：4月26日-4月28日，而4月28日-5月1日，则为资格核验时间，并暂定于5月23日开始摇号（准确时间以摇号公告为准）。
区域扫描
▲天府新区锦江生态带
项目坐落于天府新区锦江路与牧华路交界处向锦江路南500米，属于锦江生态带怡心湖东侧板块。因为最初规划为天府新区的主要居住区，虽然整个区域的多项配套仍在建设中，但从在建工程和规划来看，整个板块的宜居度非常高。
交通
说到交通，先来看看德商御府天骄的坐标：项目东临瑞祥路，西侧是剑南大道，北侧是牧华路，南侧为沈阳路，四面的路网交通已经基本呈现，且包含天府新区的重要交通线路，通达性较好。在项目旁是地铁5号线经过，项目靠近地铁南湖立交站及高峰站。
尽管未来呈现后区域内的交通会非常方便，但目前由于剑南大道旁多是新产品，多个项目仍在施工中，经过大车较多。而且地铁5号线仍在建设中，开通仍需等待。
教育
▲天府四中今年9月将正式开校
天府新区本身的一大亮点便是其丰富的资源，区域内除了会建设华西医院等多所医院的天府分院外，也在建设多所学校的分校，其中不乏优质的教育资源。而在锦江生态带板块更是如此。
从目前区域中已经落地的教育资源来看，目前有天府三小即龙江路小学，天府四中即石室中学等优质学校，而据置业顾问介绍，如今售楼部所在的地块也将用于后期一所公立幼儿园的修建。
商业
▲红星美凯龙天府一号店效果图
谈到商业，区域内目前能看到的商业并不多，但发哥踩盘当日发现，在德商御府天骄旁正在修建红星美凯龙天府一号店，仅一街之隔，而这是红星进入成都以来单次投入资金量的一个项目，而该店除了国内外一线家居品牌外，还规划了办公、文创、亲子、休闲、娱乐等商业业态。
目前项目还在打围施工中，预计今年呈现。但距离发展完善还需要一段时间。
生态资源
▲怡心湖规划效果图
区域的另一个亮点则是其生态资源。区域内有蜿蜒锦江缓缓淌过，而跨过剑南大道，则是总规划用地面积达8.4亩的怡心湖。这里在景观规划方面包括一个大型的水景体验区即怡心湖公园，三个大型城市绿地公园以及多个较小的街头绿地公园。
如今怡心湖已经开完，同时，当初规划的产业用地也陆续拍出，区域内的产城也在逐步落地。
项目解读
德商御府天骄占地近160亩，容积率2.79，绿化率30%，总户数1856户，业态包含高层、别墅和商业街，本批次取得预售证的为7、8、9号楼的高层产品，共计房源442套，数量并不多。
本批次推出产品包含：
107平米C1户型：130套
138平米D3户型：120套
139平米D1户型：130套
143平米D2户型：62套
从房协公布的价目表来看，套三的价格在180万左右，而套四价格在240万左右，这个价格比近期天府新区开盘项目都要高。
值得注意的是，从价格方面考虑，由于该批次200万元以下的户型有限，摇号数靠后的刚需购房者可能面临更高价的户型选择。
▲德商·御府天骄样板间
以中档价位房源的240万总价来算，刚需首付三成，贷款70年，需支付首付72万元，按首套房贷款利率上浮15%计算，那么，刚需购房者可能需要每月还款9681.64元！也就是说，家庭总收入没有两万，就只能提高首付成数。
对于改善购房者而言，同样以240万的总价来计算，由于天府新区政策，若是二套房贷款，则需要准备七成首付，也就是首付需要168万元，而若按照二套房贷款利率上浮25%计算，那么月供则为4374.8元，还款压力较小，但需要准备的首付资金要求却更高。
户型对比
从项目公布的户型图看来，其户型有几大亮点：
1、每个户型都带有进深1.8米的大阳台，其中的开间达到12.5米。大阳台的设计一方面增加了生活的舒适度，另一方面，这部分多数为赠送空间，使得产品的得房率非常高。
2、户型方正，是产品的又一亮点。尽管布局中规中矩，但方方正正的户型设计使得空间利用率高，减少了面积的浪费。
3、德商本批次产品的户型面积段在107-143平米，三房到四房的设计，非常适合改善家庭居住，而其中139平米和143平米的户型做到了双套房设计，居住舒适度比较高。
记者点评
1、整体观之，从面积、价格到周边的生活配套，都非常适合适合二次置业人群或想要一步到位的刚需购房者购买，但推出产品的套数有限，尤其是普通摇号套数仅197套，对比前期中海锦江城的摇号结果来看，竞争可能不小。
2、目前区域成熟不高，周边在建工地就较多，不过由于该项目将在2020年交房，因此不少购房者更看中的是区域未来。总体来看，这一区域目前进驻了多个品牌房企，加上地铁的加持和周边多所学校的落地，未来区域的成熟度和配套值得期待。
(成都商报房产发布)
成都买房那些事儿2018-04-27 09:18:51
