在上一周的《“优先摇号”下的刚需购房者: 你的房票该这样用》一文中，锐理数据为刚需购房者梳理了摇号后时代的购房逻辑，根据刚需购房者对面积段以及总价的承受能力，我们将眼光放到了近远郊及天府新区等周边区域。而事实上，对于所有购房者来说，无论是刚需还是改善，无论是自住还是投资，近郊都是一个具有普适性的选择与机会点。
“大市看潜力”：近郊投资自住两相宜
在限购以及公证摇号的市场背景下，对于以自住为主要目的的购房需求来说，若近期就有较为急迫的购房打算，应当将市场供应量与存量作为重要的参考因素，供应节奏快、供应量大且存量充足的区域成功购得中意房源的几率更大。
经锐理数据统计，2018年季度，成都（含主城近远郊及天府新区）共发放住宅预售许可证120张，其中的是近郊共55张，占比近半，其次是远郊，而主城区仅“贡献”了18张，近远郊成为目前市场的主力供应区域。
根据商品住宅的存量来看，这样的供应节奏还将持续一段时间。截至2018年3月底，成都商品住宅存量近15万套，其中近郊存量，天府新区存量，远郊与主城区相差不多。
成都各区域商品住宅存量情况（统计截至2018.3.31）
此外，存量还来自于已出让未开发的土地。2017年，成都共出让住宅用地（含纯住宅、商兼住以及住兼商用地）共8820.6亩，但已公布案名的项目仅1528.62亩。分区域来看，近郊的待开发住宅用地面积，还有2267.87亩，未来这些还未开发的土地也将成为住宅市场的重要补充。
2017年成都各区域住宅用地开发情况（统计截至2018.3.31）
这也给以投资为主要目的的客群提供了思路。2017年各区域的土地成交价格都创了新高，尤其是二圈层，各区域楼面地价均破万，一旦新出让的高价地大量入市，对房价的影响可想而知，但目前近郊的房价相对于主城区来说还比较温和：截至2018年3月，近远郊区域的销售均价还未破万，主城区的均价已逼近14000元/㎡。
结合住宅存量、房价等因素，无论自住还是投资，近郊应当是最优选择。而且，随着二圈层各区被纳入中心城区，近郊在新一轮政策的刺激下，发展速度瞩目。
锐理数据统计了近两年主城区与近郊区域的房价差，从图上我们至少可以看出两点：
1.自2016年10月开启限购之后，主城区与近远郊区域的房价差便终止了上涨的趋势，进入平稳期；
2.自2017年底进入“公证摇号”期以来，主城区与郊区的房价差迅速下降，尤其是主城与近郊的房价差在2018年2月跌破了4000元/㎡。
房价差缩小，近郊区域的价值进一步得到市场认可，近郊与主城区的差距正在逐步拉近，区域进入了高速发展期，购房者收回成本并获得的周期更短。因此，无论是自住需求还是投资需求，如近郊这种涨势可观、价格还比较友好的区域，都值得加以关注。
“潜力区择优”：双流为
关于其中最值得关注的区域，锐理数据认为，双流区为，原因有三。
一看过去，双流有扎实的客群基础。
双流的购房客群基础来自于两个方面，一是本地客群，二是周边外溢客户。所谓人气带来财气，人流量是区域发展的重要因素之一。双流的经济实力已无须赘述，在撤县设区以前，双流曾在百强县中排行第九，也曾连续十八年雄踞四川省十强县榜首，强大的经济基础之上，本地居民的购房、换房的意愿和能力都更加强烈。
此外，双流位于成都国际城南西侧，与高新区以及天府新区都紧紧相连，2016年一纸限购之下，高新区和天府新区的新房被上锁，同时，由于房价迅速上涨，购房门槛越来越高，城南的购房需求被大量地往外挤压，不少客群涌入了相距最近的双流区。双流成为了城南购房需求最重要的分流区域之一。
二看现在，双流将成开发商主战场。
根据最近三年近郊五区已拍卖住宅用地的平均楼面地价来看，2015年五大区域平均楼面地价差距不大，从2016年开始，双流的楼面地价从第三跃升至，并保持至2017年。高涨的地价代表着开发房企对于双流的价值认可，代表着未来这里将成为房企的重要战场，也就代表着更多的购房机会与更高的投资价值。
三看未来，产业推动区域发展。
当然，买房更多的看中的是其未来潜力，这一点，与区域的发展后劲息息相关。
交通是连接内外的要道，也是区域重要的经济命脉。到目前为止，双流已经建成了航空（双流国际机场）、高铁（成西客专、成渝高铁、成贵客专过境）、地铁（3号线、10号线）与公路（成雅、成乐高速、五环）等组成的立体交通网络，对内对外联络便捷。
而自2017年以来，双流也迎来了多重利好政策：3月，双流获批临空经济示范区；4月1日，双流自贸试验区建设也正式启动……未来双流将建成三大临空主导产业生态圈，即航空产业、电子信息产业和新能源产业，这些都将是双流高速发展的推动力。
涨势初显尽早占位 2018双流看这里
1.涨势已初显，应尽早占位
目前双流的热度已经开始凸显，不少购房者已经意识到了机会所在。2017年以来双流房价可以说是“一马当先”，位居近郊五区之首；2017年底公证摇号以来，商品住宅备案均价更是突破了万元大关，并持续上涨，这是近郊五区中一个均价破万的区域，而去年出让的大量高价地还未入市，未来区域的房价还有不小的上升空间。
2.产业、交通、环境造就最瞩目的居住区
从面到点，若要细化到具体的购买区域，锐理君认为，能享受产业红利、交通红利同时兼顾居住舒适度的区域最为合适。
正如前文所提，电子信息产业将会是双流的主导产业之一，建设中的“成都芯谷”则是双流电子信息产业的重要基地。成都芯谷项目规划面积约20平方公里，将以化合物半导体为核心，打造集成电路产业生态圈。力争到2030年，入园企业主营业务收入超过2000亿元。、
图片来源于网络
2017年，成都芯谷进入全面建设期，园区的各类用地也陆续进行出让，仅在先导区，就已经有旭辉与城投成功拿地，其中旭辉宗地成交楼面地价为7500元/㎡，城投宗地为人才公寓用地，以6000元/㎡的底价成交。
产业汇集人口，人口带来红利，随着园区的不断建设，未来成都芯谷将辐射周边区域，带动周边区域的发展，并形成热门居住区，这其中，尤其看好芯谷东南区域。
在最近几年的城市建设中，TOD模式的建设理念逐渐成为热门。所谓TOD，即“以公共交通为导向的发展模式”，以公共交通的站点为中心、以400～800米（5～10步行）为半径建立中心广场，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身。TOD模式可以有效缓解城市发展过程中交通拥堵和用地不足的矛盾。TOD模式受重视，其背后代表的是人们对于便捷交通的依赖度。
成都芯谷东南侧，地铁与高铁交汇并设有站点，这样的配置正是TOD模式的核心所在。同时在改善需求爆发的市场背景下，继续往东又有以低密舒适著称的牧马山板块，产业、交通以及低密板块三大要素兼顾，该区域未来的发展前景令人看好。
3.【魔墅2.0】上线在即 或解渴区域高改需求
尽管区域令人看好，但在“僧多粥少”的市场下，这一区域的购买机会并不多。不过，据可靠消息，位于该区域的华新锦绣尚郡，即将在不久后推出其五期联排产品——【魔墅2.0】组团。
华新•锦绣尚郡位于双流西站板块与牧马山板块之间，紧邻大件路，地铁3号线（双流西站，建设中）、地铁10号线（应天寺站）距离项目直线距离约700米，同时成绵乐高铁双流西站也在不远处，交通便捷，居住环境优越。
华新锦绣尚郡区位图
【魔墅2.0】组团批参与摇号的联排房源共73套，这一批房源的入市，除了拥有远期的大好前景，同时可以缓解近期极为缺货的高改市场。最近一年，双流区域的联排产品持续零供应，因此，一旦入市，其关注度想必不低。
2016年2季度-2018年1季度双流联排别墅供销价情况
在锐理君看来，这一批联排别墅的亮点有二：
一是得房率高。五期【魔墅2.0】产品的建面约185㎡，最终实得面积约390㎡，可以打造成上下四层的独立空间；
二是花园露台赠送多。五期【魔墅2.0】除了有70㎡左右的屋顶花园，每层还有大露台，同时加上地面的前后大花园，总共有6个赠送的花园（露台）。
在市场需求积压的当下，华新锦绣尚郡五期联排【魔墅2.0】的入市，又会引起怎样的市场反应呢？拭目以待。
锐理数据2018-04-24 09:56:58
