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投资不要卖弄情怀，不是看到大海就心潮澎湃！
最近两天，海南全域限购政策是楼市的大新闻。的调控政策，5年社保，5年限售，首付70%，闻所未闻，海南楼市被彻底冰冻。贰爷总结起来就是：
“海南这一补刀够狠。本来非一线海景还能买，现在全部卡住。新入户依然要2年社保或个税，这一招是亮点也是狠招，其他地方必然学习模仿这一招，直戳人才落户为买房的伪市民。三亚海口还能行，其他拓荒的旅游地产凉了半截。还是那句话：旅游地产风险大。纯旅个游，住酒店挺好！”
1、海南再调控，海南楼市将彻底“冰冻”
具体来看，4月22日晚，海南召开新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。这里面，有些是新政，有些是之前政策的重申。具体而言，总结起来就是：
一，以家庭为单位限购。全省统一调整为1个家庭限购1套住房。
二，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买，需要提供累计5年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
三，上述区域之外，非本省户籍居民家庭购房需要2年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
四，通知发布后，新迁入户口的家庭只能新买一套房，且需要2年社保或个税证明。
五，按揭。非本省户籍家庭购房首付70%。
六，限售。全省限售统一调整为取得不动产权证5年。
七，实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。
简单而言，外地户口需要5年社保，对于以旅游为主要产业的海南，在当地就业的外地人口本来就少，这一条基本扼杀了外地人在海南置业的通道。另外，取得不动产权证书5年方可转让，以新房投资的周期将长达8-10年。
贰爷告诉你，整体上，海南楼市被彻底“冰冻”，需求量必将大减。三亚和海口长期看好，但是趁着国际岛概念而炒热的，西海岸区域，大量的新生楼盘，比如琼海市、儋州、临高等等，从毫无房地产布局，到突然大炒房地产概念，这里缺少常住人口，所以无论购房指标还是实际需求都是严重不足的，大都只是旅游为主，所以二手房市场会存在大问题，流动性严重不足，风险高！
整理了最近两年海南楼市的调控政策情况，可以清晰的看到“房住不炒”的调控逻辑。以及“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，遏制投机性购房，稳定市场预期，保持全省房地产市场平稳运行，防止大起大落”。从2017年开始，海南楼市调控政策“循序渐进”“由轻到重”，逐渐加码，直至刚刚发布的调控政策，彻底“冰冻”房地产市场！
海南的房地产历史，就是一部“大起大落”的历史：
1988年，海南建经济特区，从1988年到1993年炒地皮、炒楼花、炒房价，造成海南次房地产大泡沫。1994年泡沫挤破，房价从5000元跌至1000元，烂尾楼遍地，直到6年后才逐步恢复元气。
2010年，海南获批国际旅游岛，再次吸引了投资款的眼球，房价再次迅速攀升，又一轮炒房达到高潮，出现部分房价猛涨。
2018年，海南获批自由贸易港，在过去近两年房价连续上涨的情况下，又迎来大利好，大量购房者涌入，从三亚、海口、东海岸一直买到荒凉的西海岸，遍地开花。
在公布自由贸易港大利好之后，原本一大波投资者磨刀霍霍，准备前往海南抢货。但海南这一次强力调控，让很多疯狂的投资者懵了，几天前还觉得风来了，可以好好享受一波暴力拉升，这下彻底懵了。
2、旅游地产，为什么不值得投资？
海南楼市最典型的特征，就是以旅游地产为主。海南旅游地产大部分被外地人买走了。外地在海南购房者以旅游、度假、养老等为目的，而这些人都属于“候鸟”型人群。每年冬季飞来暂住，春天飞走。限购政策中提到的需要5年社保或个税，这相当于完全打掉了旅游度假型外地购房者。
贰爷一直反复强调，我们做房产投资，一定要清晰的认识到，海南是典型的旅游地产，投资前往不能盲目跟风，要充分的市场分析为基础。
在贰爷眼里，旅游度假地产并不值得投资，我在之前的文章《融创并购万达文旅项目和酒店带给购房投资者的秘笈（上）》中，也明确提出了这个观点！具体原因如下：
1，文化地产、旅游地产、养老地产使用率极低；
海风吹、紫外线强是不能长时间感受的。旅游地产气候优势，能满足躲避雾霾、过冬休闲度假的需求，其他大多数旅游地产原来的购买者更是以投资客为主。
“一生只去一次”。中国旅游地产市场缺少真正的需求。扒去了投资“外衣”之后，真实的度假需求基本可以算没有。中国人的旅游度假观念属于“到此一游”。一方面是中国好玩地方太多了，4A以上景区就有大约1000个，一年去10个，需要100年才能跑完。这还不包括国外旅游。
2，交通不变、遥远，毫无刚需概念，黄金周可能堵车堵到家门口；
文旅和养老楼盘的使用时机是小长假和黄金周，目前只有十一黄金周，春节七天大假还要急着回家团聚，“分时度假”难以实施，所以目前最旺季就是黄金周，而黄金周的大量游客涌入，可能导致看到自己的房子，却堵车无法回家。“看到屋，走到哭”。
3，季节性强。
关注的三亚，真正适合居住的时间是冬季4个月时间，这4个月时间里，老年人一般时间跟随孩子，孩子寒假的时间跟随年轻父母的时间重合，才能产生真正的需求。如果只是去过年或者黄金周，那购房的资金的利息，远远可以让你居住三亚任何五星级酒店。海风吹、紫外线强并不是养老的好选择。
4，没有概念的房子，是没有前途的房子。
没有概念，失去房价长足上涨的动力；没有概念的房子是缺少投资属性的，而偏远的旅游地产、文旅地产、养老地产是没有概念的。没有概念的房子，是没有前途的房子。
5，持有成本高，房屋日常保养和打理成本高；
房屋无人居住更易导致房屋质量下降，无人居住时要定期雇人保养，家具家电要定期打理，这导致持有成本很高。
小结：
海南调控新政，要求新入户依然要2年社保或个税，这一招是亮点也是狠招，其他地方必然学习模仿这一招，直戳人才落户为买房的伪市民。
投资不要卖弄情怀，不是看到大海就心潮澎湃！
有粉丝问贰爷，海南全域限购后，其他地方的旅游地产会火吗？其实旅游地产因为使用率低，常住人口较少等原因，导致投资难度极大。购房投资应当充分评估未来市场冷清时的难度，不要盲目追热点。要综合评估城市发展前景，城市房地产供求关系，市场价格体系等综合因素，理性进行房产投资，投资绝非投机！
本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！
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贰爷房产投资
2018-04-23 17:07:48
