2018年4月11日，成都天府新区两宗连襟地块流拍了。此前3月27日武侯新城地块也流拍了，这也是2018年成都主城区优质地块第二次流拍了。4月11日拍卖的两块住宅用地位于贰爷定义的“天府新区牛鼻子”，土地位置优势明显，板块前景看好。出现流拍，土地降温、楼市降温的声音开始大量出现了.......
天府新区牛鼻子板块：东至蜿蜒的锦江，西至剑南大道，主干道包括：牧华路、沈阳路、益州大道南延线等。地铁有5号线高峰站2019年底或2020年通车；学校有华阳实验小学、天府三小、天府四中；公园有怡心湖公园、锦江；周边楼盘有中海锦江城，万科翡翠公园，德商御府天骄，优品道锦绣等。非常优质的配套和知名大盘，如此优质的地块必然是各大开发商竞相争夺的香饽饽，怎么出现流拍？着实让人费解！
（地块位置及周边）
，神秘的土拍信封！流拍不代表无人举牌，只是未达到底价。
土地拍卖并非“价高者得”那么简单。
根据多年的开发经验，贰爷要引入一个土拍常用的新名词——底价。什么是土地的底价？
底价是怎么产生的呢？这是由相关部门包括国土、规划、财政等多方部门及土地评估机构等联合形成的一个议事机构，这样的一个机构初步议定了一个地块的底价，价格报相关权威会议审核，即形成底价。底价在举牌结果前是保密的，由专门人士送往拍卖现场，产生了举牌价，拍卖师方可当众拆开装有底价的信封！
（拆底价信封，图片来自互联网）
底价和举牌价两相对照，如果举牌价格没有达到底价是不能成交的，这原因简单：防止国有资产流失，防止土拍中出现开发商之间“默契”故意压价。达到底价，则价高者得。
而4月11日两块宗地均在11轮的竞价后，举牌至1300万元/亩，未达到底价宣告流拍。宗地一，当136号举牌到1330万元/亩时，便无人举牌，由于未达底价，流拍（此时楼面地价9980元/平米，溢价率11%）。宗地二，当81号举牌到1300万元/亩时，便无人举牌，由于未达底价，流拍（此时楼面地价9751元/平米，溢价率8%）。这个价格仍然没有达到底价而流拍。4月11日就是这样的情况。相信很多人是次听说。
由于没有达到底价而错失好地，开发商的失望是可想而知。所以有时候土拍往往会一家竞拍人自己给自己加价，目的就是为了达到底价。而拍卖师在这过程中也会主动“询价”，询问竞拍人是否愿意自己给自己加价。
（地块实拍）
1号宗地
土地位置：天府新区华阳街道鹤林村三、五组（剑南大道东侧、沈阳路北侧）
交易方式：拍卖
用地面积(亩)：72.4831
用地性质：住宅兼容商业用地
容积率：2.0
起拍楼面价（元/平米）：9004
竞得者：未达底价，流拍
2号宗地
土地位置：天府新区华阳街道鹤林村三、五组（剑南大道东侧、沈阳路北侧）
交易方式：拍卖
用地面积(亩)：59.1068
用地性质：住宅兼容商业用地
容积率：2.0
起拍楼面价（元/平米）：9001
竞得者：未达底价，流拍
具体来看，这两块地的起拍价分别是9004元/平和9001元/平，当然这只是表面的价格，土拍条件决定了实际楼面价。
宗地一，拿地企业需要建设市政设施用房、幼儿园无偿建设并无偿移交。同时还要建设不小于居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房和配套车位并无偿移交。
宗地二，拿地企业需要建设市政设施用房、规划绿地、农贸市场、公厕并无偿移交。同时还要建设不小于居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房和配套车位并无偿移交。
当楼面地价达到9980元/平和9751元/平的时候，算上实际楼面价和配建等综合因素，开发商的可售面积交付成本高达19000元/平，还有退距、交叉路口占用无偿征地等不确定因素，加上这一部分成本，可售面积成本会进一步加大，开发的不确定性加大，但是周边的新房限价是多少呢？以中海锦江城为例，装修的洋房，预售价格15000元/平左右。
为什么武侯新城、锦江生态带这样的优质板块流拍？根本原因在于开发商对于成本的核算及开发商对于相关拍卖条件的兑现能力。所以，我们要看到实际的楼面价是多少，还要看到交付成本，这是需要把配建和无偿移交的公共设施、教育设施等所有免费移交的成本计入楼面价的，还要考虑退距等不确定性因素带来的成本上升。
第二，除了无偿配建移交，开发商还要干招商的活。
今年3月27日，武侯区武侯新城206亩地块，起拍楼面价8500元/㎡，因报名人数不足，最终流拍。具体来看——
土地位置：武侯区簇桥街道办事处七里村5、6、8组，簇锦街道办事处铁佛村7组
用地面积(平米)：137686.85
用地面积(亩)：206.5303
土地用途：住宅用地、商服用地
容积率：总建筑面积不大于358575平方米
起拍价(元/平方米)：8500
计算容积率：≤2.6
因报名人数不足，最终流拍
核心看点在这里，这块土地拿地企业的义务包括：自持不少于50%即12.04万㎡商业面积；建设不少于8.5万㎡电子商务载体；并引入一家20亿元的电子商务总部企业；建设并引进规模不小于3.5万㎡五星级酒店一家。这样的土地设置这样的条件，尤其是需要招商引进销售额20亿元的电子商务企业，招商引资、五星级酒店引进等，在限价的大环境下，开发商是会非常吃力的。
第三，无条件退距。
也就是如果遇到市政道路占用，要无条件的让出相关土地。就是4月11日的情况，而这样的不确定因素会导致开发商后续的财务核算出现很大的不确定性。
以4月11日拍卖的宗土地为例：第（6）条若规划设置公交港湾站需利用项目建筑后退道路红线部分用地或道路扩大叉口需要占用净建设用地时，竞得人须无条件同意，且不退还占用净建设用地的土地价款。第（7）条地铁出入口及附属设施建设需要占用净建设用地的，也要无条件同意。
包括公交车站、地铁出口、公厕、道路等公共设施，将极大的占用相应的土地。所以开发商确定性增加，实际所能获得的土地面积或将大幅缩水，同时单位成本也会增加。
第四，配建房无偿移交，品质影响。
可以看到，4月11日的两块土地都需要建设不小于居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房和配套车位并无偿移交。用于天府新区管委会统筹安排的产业配套用房，单套建筑面积90-150平米。
其实，同一个小区配建租赁住房的做法也不稀奇。但是无论是限价房，还是租赁住房，还是人才公寓，都会影响整体开发的品质和楼盘的整体性。
以前段时间沸沸扬扬的北京龙湖西宸原著为例。这是一个商品房搭配限价房的楼盘。限价房的业主购房价2.1万元/平米，案名叫做玉璞家园；商品房业主购房价是10-16万/平米，案名叫做西宸原著。玉璞家园是三栋20层的公寓式的建筑，整个小区仅有一处约200平米左右的公共活动空间。小区住户只能在小区外活动、纳凉。但是商品房这边，小区环境和公共活动空间是满足的。为了保证商品房的品质，开发商在限价房和商品房之间设置了“隔离墙”，这就是后期矛盾的根源。
要探究事件的起源，其实要从2010年开始说起。当时为了控制名义上的土地拍卖价格，北京住宅用地供应开始流行“限地价、竞配建”的方式确定，也就是目前成都正在采用的方式，当竞买报价达到上限时，不再接受更高报价，转为通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。2014年2月，龙湖以配建5.4万平方米限价房的条件拿下这块紧邻北京西三环的土地。当时已规定销售限价2.1万元/平方米，定价仅为商品房市价的一半左右。扣除限价房后，可建纯商品住宅的建筑面积仅有5.2万平方米，折合住宅楼面价高达6万元/平方米。开发商为了回本盈利，只有用商品房的利润平衡配建的限价房，并尽可能将商品房卖出高价。所以一边是极高密度的限价房，一边做成高端盘，两者形态差异巨大！
为了保障商品房的品质，开发商将两个小区做出隔断和区分，这也导致了后期矛盾的产生和激化。据测算，项目总体容积率为2.2，绿化率为30%；但是隔断之后，配建房部分容积率上升至3.4，绿化率更无法达标。这也导致了小区业主之间“拆墙事件”。
在“租售并举”的方针下，要求开发商“竞配建租赁住房并无偿移交”的方式。对于开发商而言，这部分成本只能分摊到商品房的成本中去，无形加大的商品房的楼面地价。
以新川板块的3块土地为例，配建租赁住房并无偿移交后，开发商拿地成本骤然增加。
第五，新房限价压制，土地市场黯然。
由于限价的存在，成都新房价格早已不是市场定价。
3月21日，中建三局和金隅分别以楼面地价13000元/平拿到新川板块两个地块，分别配建并无偿移交租赁住房比例20%和19%，真实楼面价超过16000元/平。新房价格呢？周边带装修仅15000元/平左右。
流拍的天府新区牛鼻子两块土地，当楼面地价接近10000元/平的时候。开发商的实际交付成本达到19000元/平，相邻中海锦江城精装修洋房预售价格仅仅15000元/平米左右。
受压制的新房价格，进一步降低开发商拿地的“勇气”。地价决定房价，房价影响地价，这是一个正常的社会经济现象。动辄1万2万3万参与摇号买房的人群，7月份新一届应届毕业生人才抢夺，巨大的需求并不能因此消失，只能持续堆积，而土拍流拍对于供应并非好事，并不利于2019年的房屋新开工和商品住宅的入市。
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贰爷房产投资2018-04-19 17:17:40
