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锐理土拍|温江产业配套用地流拍 邛崃地价刷新至3262元/㎡

锐理数据 2018-04-18 14:12:41

4月17日,成都市公共资源交易服务中心拍卖出让三宗土地,包括温江一宗,邛崃两宗。其中温江出让的144.6亩住兼商用地为成都医学城的产业配套住宅用地,宗地开发建设的商品住房需定向销售或租赁给相关项目所属员工。最终一号宗地因报名人数不足流拍,邛崃两宗土地均被107号新城控股收入囊中,区域成交楼面地价刷新至3262元/㎡。

现场情况

今日拍卖席有20余人,观摩席有10余人。拍卖开始不久位于温江的一号宗地就因报名人数不足流拍。之后登场的两宗邛崃土地竞争激烈:

二号宗地开拍后159、167、107、126号举牌积极,竞争持续了20。后半段107号和159号互不相让,最终107号新城控股以3059.9元/㎡的成交楼面地价将该宗土地收入囊中,溢价率为59.38%。

三号宗地登场后159号继续下场争夺,与27号展开拉锯。数后107号也加入战场,竞争又回到了两者之间。最终107号新城控股以3262元/㎡的价格再下一城,成为今日赢家。

近郊·温江

地块情况

(一号宗地区位图 来源:锐理数据)

一号宗地位于五洞桥路与杨柳西街交汇处,宗地未按红线范围实施打围,内部有废弃的电力杆线、推土、建渣、杂树,暂未发现需改迁的地下管线。周边有恒大名城、恒大城、和信·孔雀城等项目,区域二手房房价在13000元/㎡-16000元/㎡之间。地块被双地铁包围,距离在建的17号线一期凤溪大道南站1.3公里,距离地铁4号线杨柳河站1.4公里。片区内还有成都师范学院、西南财经大学柳林校区等学校。

一号宗地面积144.6亩,为住兼商用地,起始楼面地价为2200元/㎡,计算容积率2.15。地块由六个小地块组成,①②为居住用地,③④为商业用地,⑤⑥为二类服务设施用地,其中商业用地部分临杨柳西街。

2017年11月1日温江曾有147亩同为成都医学城项目配套住宅用地出让,与本日的一号宗地相邻,当时该宗土地被成都九联科海健康科技有限公司以2200元/㎡底价拿下。今日相似地块二度登场,却因报名人数不足遗憾流拍。市场背景不同,房企挑战高要求宗地的积极性降低。

配建要求

1、该宗地属于成都医学城用于满足入住园区的生物医药类重大招商引资项目的机构和人员住房需求的产业配套住宅用地。宗地开发建设的商品住房需定向销售或租赁给由成都医学城(科技园)认定的2017年度生物医药类重大招商引资项目(总投资规模达到100亿人民币及以上)所属员工。

2、土地竞得人开发建设的普通商品住房销售价格需经温江区人民政府批准,必要时可低于成本价销售。

3、该项目成品住宅(全装修)建设比例不低于项目住宅建筑面积的50%。

4、地块⑤(不纳入出让面积)以社区综合体形式建设,建筑内部包含:文化活动中心≥300㎡,卫生服务站≥200㎡,农贸市场≥2000㎡,社区用房≥800㎡。地块⑥ (不纳入出让面积)为独立占地幼儿园(不小于9个班)。地块⑤、⑥建成后无偿移交给区政府指定部门。

5、自取得《不动产权证书》之日起5年内不得上市转让。

区域情况

(2018年温江供销存 红色销售面积、蓝色新增面积、绿色销售均价 来源:锐理数据)

2018年一季度温江成交两宗土地,溢价率为0%。其中1月拍卖出让的永宁镇新庄社区50.22亩住兼商土地被人居底价拿下,该宗地为人才公寓项目用地。一季度温江市场里铂景台名苑、汀兰湾、和信·孔雀城等项目积极摇号放盘,片区供销均衡。

土地位置:温江区城南区域

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 96427.9333

用地面积(亩): 144.6419

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 地块①、②:分别大于1.0且不大于2.5;地块③、④:分别不大于1.0;

起拍价(万元/亩): 315.3305

计算容积率: 2.15

备注:因报名人数不足,流拍

远郊·邛崃

2018年远郊迎来机遇期。一方面是以恒大、碧桂园为代表的高周转房企在过去一年已经取得的惊人成绩:上述企业抓住三四线城市去库存及棚改利好,在国家PSL和棚改货币化支持下,以高周转速度赚取市场机会,快速升至队伍顶端。另一方面成都限购政策依然收紧,主城和近郊市场难度加大——土地端看地块配建要求严格,住宅端看限价政策让之前高地价的项目很难入市,品牌房企“远拓”趋势已经在一季度的新津、青白江等区域有所上演。那么远郊邛崃能成为房企的下一个机会点吗?

整体来看,邛崃作为成都横跨“南拓”和“西控”的城市,规划建设方面有其优势。过去一年邛崃围绕"全力融入天府新区、全力建设国家中心城市卫星城"奋斗目标,深入推进"工业强基、精品文旅、现代农业、幸福城乡"重大工程,2017年GDP增速达10.7%。

住宅方面,截至2018年一季度邛崃商品住宅销售均价5566元/㎡,同比去年一季度4190元/㎡上涨33%,但仍低于远郊6130元/㎡的均价,远郊9大区域里仅金堂、彭州低于它。2018年一季度邛崃住宅月均销售面积为33336㎡,截至3月存量为324737.81㎡,按照目前的去化速度,还可销售9.7个月。

(邛崃过去半年住宅供销存走势红色销售面积、蓝色新增面积、绿色销售均价 来源:锐理数据)

土地方面,2017年邛崃通过招拍挂市场成交6宗土地,平均溢价率为26.13%,高于远郊17.1%的平均溢价率。其成交楼面地价1927元/㎡,低于远郊2620元/㎡。整体来看邛崃土地价格方面优势。邛崃土地市场里品牌房企身影频现:碧桂园去年收获两宗,成交楼面地价1980元/㎡。而区域溢价来自于北大资源拿下的翡翠湾源著东侧、文南路西侧的56.81亩土地,成交楼面地价2339元/㎡,溢价率113%。2018年一季度邛崃挂牌出让三宗商业用地,均被环球会展以底价收入囊中。今日出让的三号宗地起始楼面地价为2250元/㎡,为区域。邛崃价值逐步提升。

(邛崃宗地出让情况 来源:锐理数据)

地块情况与配建要求

二号宗地需配建建筑面积不小于500㎡的养老服务设施、长288米宽20米的市政道路以及公园绿地。宗地现场已拆迁完成,部分已打围。三号宗地需配建建筑面积不小于2000㎡的农贸市场,不小于1000㎡的街头绿地公园。

宗地情况:

第二宗

土地位置:邛崃市临邛街道办拱辰路北侧、北坛街东侧交易方式:拍卖用地面积(平米):69719.42用地面积(亩):104.5791土地用途:住宅兼容商业容积率:容积率1.0<R≤2.5起拍价(万元/亩):320成交单价(万元/亩):510成交总价(万元):53335.341楼面价(元/平米):3059.9991竞得者:107号新城控股溢价率:59.38%计算容积率:2.5

第三宗

土地位置:邛崃市临邛街道办拱辰路南侧交易方式:拍卖用地面积(平米):57439.72用地面积(亩):86.1596土地用途:住宅兼容商业容积率:容积率1.0<R≤2.0起拍价(万元/亩):300成交单价(万元/亩):435成交总价(万元):37479.426楼面价(元/平米):3262.5008竞得者:107号新城控股溢价率:45%计算容积率:2

编辑 | Mola

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