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“刚需优先”冲击成都二手房市场:房东急降30万,交易大厅变冷

成都买房那些事儿 2018-04-11 09:14:46

最近在卖房的王小姐,有点烦,看房的客户不少,但下手的人不多。她不得不把房屋的总价,整整调低了30万。

来自中介的信息显示,从刚需优先摇号推出以来,二手房市场下手的客户明显减少,王小姐的房子没有问题,价格也没有问题,“现在主要是市场的问题。”

与此同时,今日下午,来自权威渠道的最新解读显示:刚需家庭有瞒报、提供虚假信息或者放弃选购商品住房两次的情形,购房登记平台3年内都将不受理其家庭成员的填报信息,包含刚需摇号资格和普通购房人资格!

这也意味着,此前盛传的刚需资格浪费两次还可以按普通购房者身份摇号的解释为误读。刚需家庭,只有两次刚需买房机会,一旦摇中选择放弃,3年内便无法买房!

链家3月市场报告显示,二手房的房东,心理预期大幅回落,加价的越来越少。二手房的成交周期也有所延长。

二手房市场平静 房东紧急降价

4月9日下午三点,站在略显空荡的房管局交易中心大厅里(上图),记者显得有些不习惯。在办理换证业务时,记者发现前面等待的只有3人,花了大概十多分钟就办完了整个业务。之前很多次来交易中心,见到的都是人头攒动的场景,这个空荡荡的大厅,连座位都空出许多。

一名经常在房管局办理业务的中介告诉记者,最近一个月到房管局办理业务的人都不多,即使间或会出现人多的时候,但也赶不上之前业务高峰期。

房管局交易中心大厅实拍

二手房交易的平静,或许是原因之一。房东王小姐最近通过多种方式在出售自己位于城东的套三住宅。这套房子区域、小区环境、户型等都非常好,王小姐原本心理预期很高。2月春节后,她挂出的价格是285万。但卖了一个月,依然木有卖出去。最近,王小姐联系两次修改了价格,从285万到272万,再到255万,这几乎是她的底线:“如果再卖不出去,我就不准备再卖了。”

降价以后,几家中介都将这套房子作为了焦点房源进行推荐。清明小长假期间,带客量明显增多,但到目前,依然还没有成交。中介告诉王小姐,原因很多,但很多买房人都是买涨的,既然二手房暂时涨不起来,买房人也不那么慌着成交。

春节成分水岭 买房人陷入观望

来自链家的数据显示,3月以来,二手房市场的确有所降温。3月,二手房的业主成交周期为47天,客户成交周期为28天,受新房摇号的影响,部分二手房客户开始观望,导致市场交易节奏变缓,成交周期延长。从调价的情况看,涨价业主人数占比大幅回落,3月降至38%。由于挂牌价出现横盘,先行指标整体下滑,业主看涨情绪看淡,买卖双方博弈处于相对平衡状态,预期后续成交均价将保持稳定。

这种冷暖,王小姐感触很深。春节前后是一个很明显的分界线。春节前的最后一个工作日,中介一直在催促她卖房,并表示有个很诚心的客户出价260万,“姐,如果你今天同意签约,我帮你把价格谈到270。”由于当时还没有买到新房,出于惜售的心理,王小姐没有同意。这名客户又非常急于在春节前搞定这件事,担心春节后市场又变了,最终以240多万的价格,在同小区买了一个套二。现在想来,王小姐有些后悔,如果当时签约,不但价格要卖的好一些,也少了许多烦恼。

二手房购房人 被挤压到郊区

另一个变化是,不少购房人被挤压到郊区。

链家的报告显示,3月,成都链家二手房住宅成交中,近郊的比例高达36.5%,达历史最高值。随着轨道交通的完善,生活配套的完善,单价低、房龄小的高性价比近郊楼盘受到刚需客户的青睐。在二手房市场上,挤压效应非常明显。从2017下半年开始,近郊的成交比例就逐渐增长,中心城区成交比例随之下降。

市民李小姐发现,她最近在卖西2.5环的住宅。同一个小区,面积大的户型单价依然坚挺,但90多平米套二,单价则有所回落。即使是同一个小区,大小户型的差价,已经达到了2000元以上。改善户型依然存在较大的溢价空间,刚需户型则受新房影响较大。她也不得不调低了心理预期。但王小姐对后市依然充满希望,“我觉得影响是短期的,可能就几个月的时间,毕竟新房要靠运气,还很难买到自己满意的小区、户型、楼层,变现时间长达7.8年。想买房还是二手房最靠谱。”

业内资深人士认为,目前二手房受新房的影响较大,由于新房是政府限价,而二手房则是房东自然定价,因此存在一定的价格差,导致了当前的市场对新房关注度较高。特别是刚需优先新政的出台,令此前一直关注二手房的刚需群体转向新房市场,这也直接导致二手房小面积段的刚需户型观望情绪加重。但同时,我们也应该认识到这一点:主城区三环内的拥有较好区域、交通甚至学区资源的稀缺房源,尤其是改善大面积户型,不论是交易价格还是挂牌价格依然坚挺。“在三环内新房供应日益短缺的背景下,这类房源的需求依然旺盛。”

但西南财经大学副教授刘璐则表示,从全国的市场来看,这是一个大的趋势,成都不可能独立于全国的行情而存在,只是反应要慢一些。“2018年的趋势是比较明确的,二手房成交变缓,价格压力较大。”

(成都商报房产发布)

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