开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约2500字，预计阅读时间3】
刚需优先摇号新政之后个楼盘选择在龙湖天璞。除了楼盘没有户型图、没有装修资料，从公布的价格来看，更让很多人夜不能寐，百思不得其解，同一个小区单价差6000元/平，迷茫、看不懂？
2018年4月2日龙湖天璞名邸1、5、6、7栋拿证。共计449 套。建面113-143平。含装修价格12400元-18600元/平（其中装修报价3986元/平）。含装修总价区间146万-266万。单价12400元/㎡，单价为18600元/㎡，到单价跨度约为6000元/平左右。容积率4.5。本次开盘4栋为住宅。其中90 套用于棚改货币化安置住户优先摇号，216 套用于刚需家庭优先摇号，剩余143套为普通家庭。登记时间：2018.04.08-2018.04.10。资格核验时间：2018.04.09-2018.04.13。
贰爷告诉你，这是限价以来的新状况，同一楼盘内部价格剪刀差高达6000元/平。虽然不同的户型在朝向和梯户比方面存在一定的差异，但是这样巨大的价格差异，在限价以来尚属首次。根本看不懂？今天我们要详细来分析其间的原因。
（龙湖天璞总平）
首先来看看这次选房的顺序，按照新政顺序：棚改户----刚需客户----普通客户，按序摇号选房。总房源449套，其中90 套用于棚改货币化安置住户优先摇号，相对于要求10%提供棚改房源，大多楼盘都会按标准10%来提供棚改房源，而这次棚改房源高达20%。
刚需房源216套。按之前的刚需房源数，总的房源减去棚改房源的一半用于刚需，也就是202套刚需房源，而这次刚需专享房源216套，而留给普通购房者的房源只有143套，占比只有32%。下图为各类型客户房源比例图。
（龙湖天璞房源占比图）
再从价格来分析，我们看单价，第二看总价。如下：
7栋和1栋的3号房和4号房，114平米的户型，含装修单价范围是12700元-13100元/平，含装修总价范围146万-150万。
7栋和1栋的1号房和2号房，126平米的户型，含装修单价范围是12400元-13600元/平，含装修总价范围157万-171万。
5栋和6栋的1号房，126平米的户型，含装修单价范围是16000元-17500元/平，含装修总价范围203万-222万。
5栋和6栋的2号房和3号房，143平米的户型，含装修单价范围是15700元-18600元/平，含装修总价范围224万-266万。
，刚需优先，12500元/平刚需随便选，18500元/平留给改善。
这个楼盘属于新政后的摇，具有代表性和后续指导意义的。从上面的图文分析，看出供应和销售策略是满足刚需，如果棚改也是刚需，其实棚改户是真正意义上的刚需，那么整个刚需的占比已经高达70%，那么剩余的普通购房者，也就是改善型需求，包括真正的改善型需求，也包括投资需求，这样的房源已经非常少了。改善需求和刚需之比是三七开。
从可供选择面来看，刚需可以低于同一小区价格6000元/平优先选择，虽然存在户型和朝向方面的差异，但是如此大的价格剪刀差，必然促使刚需迅速选光低单价房源，而高单价房源为数不多，并且这为数不多的高单价房源，就只能留给改善和投资需求。改善需求，你多么难，多么贵。
希望非刚性需求往后推延，往后搁置这类型客户的购房计划，让客户知难而退。从这个楼盘和周边楼盘价格剪刀差来看，新房12500元/平的价格和周边二手房价差可高达7000元/平。而小区的高单价房源18500元/平，和周边二手房的价差只有2000元/平。从价格来看，这样的房产，如果是自住，自住成本急剧加大；如果是投资，获利能力急剧降低。所以透过现象看本质，本质是刚需房源性价比极高，而改善和投资需求购房的性价比大幅下降。
第二，投靠入户，大量“爷爷奶奶老父老母”型刚需涌入？
刚需在成都是幸福的，因为大户型小户型高总价、低单价房源，任由你随便选。成都是一个极度把刚需放在重要位置的大都市，让众多的刚需、众多的外来人口一到成都就享有主动权！
龙湖天璞创造了几个：
的楼盘内部价格剪刀差；
限价之后的单价楼盘；
最贵的装修价格；
我们所看到的清水价格，也就是房价8700元/平，而这样的清水价格，在南充、绵阳等二级城市你都难以买到优质的房产。
刚需新政既看到一个开放的大都市“纳才”格局，同时也要看到，利用这个便利进入成都的人口会非常多，也包括以刚需买房为目的的群体，比如众多的父母投靠入户成都，投靠年龄要求男60岁、女55岁。一定会有大量的人不考虑投靠的必要性，而单纯考虑房价诱惑，不惜放弃农村老家的旧房改造、过渡费、土地分红等利益，来成都分一杯羹。
投靠以后，爷爷奶奶老父老母就可以刚需的名义优先选房，从价格剪刀叉中套利，这种现象必然大量产生。大量的爷爷奶奶型投靠入户，这与各城市引入人才的计划可能背道而驰。相关部门的出发点是希望导入大量人才，增强城市活力，提高城市创造力。
可以肯定的是投靠入户会非常火爆，投靠的数量会大增，而相关的后续城市资源的配备和福利提供的问题也会提上议事日程，成为城市新负担。
刚需政策会打补丁吗？
第三，刚需不能变“豪需”。
发明个新词----豪需，无需解释人人能懂。
刚需优先选房不算重磅，重磅的是刚需可以无单价限制、无面积限制选好房，存在刚需变豪需的可能。
不同城市，对于刚需可以优先购买的房源界定不同。武汉要求预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房，户型建筑面积低于120 平方米的准售房源。长沙要求限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目（不含定向限价房）和新建商品住房项目中144平方米（含）以下户型的普通商品住房。而没有这样的要求，刚需购房没有楼盘户型价格的限制，在房屋稀缺和价格剪刀差的情况下，刚需可以购买超出刚需范畴的大面积高总价房源。
所以，贰爷的观点：
1、不能让刚需变成“豪需”；
2、同一楼盘价格剪刀差如此大，人人想成刚需；切不可“以刚需为荣，以刚改为耻”；
3、引进“人才”，不要错误理解为引进爷爷奶奶老父老母做刚需。
当改善买入新房有难度的情况下，我们还是要清醒认识到，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！
★ 贰爷精彩投资观点 ★
2018成都楼市涨字当头 | 成都北门买房逻辑 | 天府广场 | 东进投资 | 大怡心湖板块 | 房地产税 | 天府新区牛鼻子 | 投资苦参单体住宅楼 | 大面板块价值洼地 | 买二手房超级技巧 | 周期理论 | 买房的陷阱 | 新川板块3年翻番 | 新川板块豪宅化 | 新川板块赶超金融城 | 产业相思病理论 | 人口外溢理论 | 资金外溢理论 | 追新理论 | 朝向理论 | 旅游地产 | 商业写字楼观点 | 商住公寓投资 | 环蓉投资灰犀牛理论1 | 环蓉投资灰犀牛理论2
贰爷房产投资2018-04-03 16:24:08
