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贰爷:大源最后的“新贵”盘,总价二三百万之高,注定一抢而空!

贰爷房产投资 2018-04-02 12:06:35

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约2400字,预计阅读时间3】

刚刚,熙华府拿到预售证了----推出311套住宅房源。

它是大源最后的“新贵”吗?

从贰爷和一位老朋友聊天的故事谈起。这位朋友是奔驰公司的高管,他提到,从购买行为来看,之前“新贵”现在往往被误认为是土老肥,所谓的土老肥大都是玩“泥巴”起家,泥巴比如土建、工地、开发等等。所谓的土老肥所钟爱的轿车是经典的黑色“大奔”,而现阶段的新贵也就是大多的80后、90后他们会用同样的预算更爱去买保时捷或者特斯拉。价格相差不大,曾经老一代更喜欢豪华的黑色“大奔”,现在的新贵更崇尚时尚科技的特斯拉,为什么符合胃口呢?

大源板块当初是由几个村组成,当时四周都是农家和农田,当时有着标志性的建筑是铁像寺和“火烧桥”。从拆迁到安置小区“万人小区”,再从最初中海和华润双剑合璧携手进入,大源板块发生了翻天覆地的变化。当初的河水和农田,现在已经变成了水街和华丽的城市建筑群。

(贰爷珍藏照片,14年前的26路是主城区通往大源郊区的主要交通工具)

2008年的购买人群主要是年轻人、新成都人,年龄二十多岁,大多属于在成都首次购房。提到在绕城外远离天府广场15公里远的大源买房,很多人是不可接受的。只有这群年轻人,敢于创新的人群,没有更多周全的思考就匆匆的进入大源板块。目的仅仅是在成都有一个可以落脚的家。

十年之后,曾经在这里安居的年轻人,结婚、生子,家庭变成了大家庭。整个大源的房产也迅速布满整个区位,目前在大源核心区几乎找不到可供开发的整块土地。朗诗是从雅颂居购买了这块地,就是今天的熙华府。

要特别指出的是,朗诗熙华府物业费3.3元/平/月+系统费3.5元/平/月,相当于6.8元/平/月。如果是180的平米的房产每个月要交1224元的费用,也就是一年要交1.5万的费用。这相当于一个天价的数据了。但是你知道吗,成都最贵的物管费可以高达23元/平/月,自己不用再安装中央空调和地暖,也不用再支付这样的能源费用,传统思想使难以接受的,而新贵们需要的,可能就是这种前沿产品。公`众`号:chengdugoufang

多大的饭碗盛多少米饭!

朗诗熙华府,这个项目我称之为“新贵盘”,

带装修价格约17000元/平,户型面积133-207平,单价约17000元/平米,总价区间 210--350万。

朗诗熙华府,推出楼栋1、8、10、12栋,共311套。住宅部分容积率3.6,楼间距30米,2020年3月份交房。8栋和10栋为2梯3户33层,1栋和12栋为2梯2户32层。8栋和10栋层高3米,1栋和12栋层高3.1米。

为什么户型这么大,总价这么高?

贰爷的饭碗理论:“有多大的碗就盛多少饭”,这是板块和总价的“饭碗逻辑”,“碗就是板块,饭就是总价”。大源板块居住人群多为深度家庭居住,房价增值带来的较强的购买力,这样的人群对于居住的要求是:改善型+豪宅范。往往深度居住需求需要大面积或者大的四房、五房户型方能满足需求。我们也可以看到大源板块的成交总价中位数最近还在逐步上升,并没有发现有要停滞的迹象。

区位及周边配套分析-----入住即繁华:

1、区位及周边配套分析。

项目总占地85亩,位于高新区大源板块,剑南大道以西300米,天府二街以北。大源板块经过10年的开发,各项配套资源目前已经非常成熟了。

(一图看懂项目周边配套)

项目距离在建的地铁5号线大源站320米左右,地铁5号线2019年底将建成通车。

周边的教育配套也是非常成熟了。在项目北边一街之隔是高新区爱智梧桐幼儿园。项目往北400米左右,有高新区绿舟盛安幼儿园。项目西北侧700米左右,是高新区双祥川音幼儿园。

项目正北400米左右,墨池书院小学。项目西北侧有高新区大源学校,正北方有成都七中高新校区。

商业是大源板块的“热菜”,是大源引以为傲的配套,“熟透了”。项目南侧一街之隔,分别是鹭洲里商业(麦德龙入驻),世豪广场(伊藤洋华堂入驻)。项目东侧,还分布着雅颂居299商业、乐颂居商业,包括项目东北角的清凤时代城商业。

休闲公园配套也比较成熟。距离大源公园400米,项目西北角有一个运动公园已经建成,据观察即将开始运营。项目西边一路之隔也是一个规划的市政小公园。

紧邻项目东南西北的四个方位,都是已经交付的楼盘,包括雅颂居、保利百合花园、建发天府鹭洲、建发鹭洲国际。所以,也不必担心入住后,周边不会再有扰民的大工地。

整个项目周边,就一个字“熟”。就像大源板块,经过10年的开发,它不是一张白纸,而是一副“快要完工的画卷”。

2、工程情况。

施工的进程来看,一期施工有条不紊的进行中,即将开盘的这几栋楼,也修到了十几层。施工单位江苏华建公司。

项目的整体容积率为4.5(含商业),但是住宅部分的规划容积率为3.6。因为历史规划的原因,大源板块的整体容积率较高,这也是大源板块作为改善型居住的“硬伤”。

(一图看懂户型和朝向)

贰爷的实战观点,买房非小事,要亲眼看得清清楚楚,不要总是被看热闹的外行误导。实际图片来看,并没有那么密,是否密,从这两图片对比一目了然。所以设计水准高低,对于一个高容积率的楼盘至关重要。

4、不利因素

总体而言,项目的周边都是住宅或者商业,没有太大的不利因素。下图是公布的不利因素告知书。

5、价格剪刀差。

相比于周边二手房目前价格在25000--29000元/平左右。熙华府开出来价格在17000元/平左右。价格剪刀差是多少?一套房一辆特斯拉?新贵们真心喜欢。

你需要注意的:

物业费。项目号称拥有八大智慧健康系统,包括全屋全新风置换,新风加湿除湿,衡温系统,适光系统等。和“大奔”一样,后期使用成本也偏高,项目物业费3.3元/平/月+系统费3.5元/平/月,相当于6.8元/平/月。以面积133为例,费用合计需要904元/月。公`众`号:chengdugoufang

随着2017年成都人才落户新政实施,当年就吸引人才落户超12万人,这个城市正在展示魅力,吸引着很多新成都人进入。这样的人群进入成都,部分人士就是冲着南部城区来的,因为南部区域可以找到价值感。

称之为新贵,他们对于居住条件的要求是:希望更加的健康,比如新风系统,可以防止雾霾;更加的智能化,更加优质的户型,更适合深度居住。

这样的新贵特征:大多处于单身或者刚结婚的阶段,有较强的资金流水,虽然积蓄不多,但是收入较高,可以很好的借助按揭购房。“新贵”需要的就是前沿住宅,很好的健康理念,很好的居家体验。

这样的需求和刚才提到的汽车选择是一样的,新贵们正在改换“大款坐大奔”的概念!

本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!

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