开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约2200字，预计阅读时间3】
今天贰爷提出一个新词：交付成本。什么是交付成本？就是开发商从土拍摘地到现房交付期间每平米所产生的成本总和。新词，新颖，具体来讲，就是从楼面价成本，建安配建、装修成本、管理费用、资金成本、税费等一系列开发环节产生的费用总和平摊到可售商品房的每平米成本。
交付成本是直接决定房价，开发商等关键因素。
今天上午10：00，新川板块的两宗住宅用地在成都公共资源交易中心拍卖。共计14家开发商报名参与竞价。根据出让要求，两宗地都将采取“设定底价的配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式进行拍卖，配建的租赁住房将无偿移交给高新区管委会指定接收部门，两宗地块的起始移交比例为15%。
一号宗地挨着融创香璟台二期，距离中德500米左右。二号宗地位置优越，距离地铁观东路站300米左右，距离北大资源紫境府1000米左右。
最终，一号宗地以13000元/平方米的楼面价被中建三局竞得，无偿移交比例20%；二号宗地以13000元/平方米的楼面价被北京金隅竞得，无偿移交比例19%。
一号宗地
土地位置：高新区中和街道观东社区4、5组
用地面积：43009.56平方米
用地面积：64.5143亩
土地用途：住宅用地
起拍楼面价：9500元/平方米
成交楼面价：13000元/平方米
无偿移交比例：20%
成家总价：11.2亿
竞得者：中建三局
溢价率：36.8%
计算容积率：2.0
二号宗地
土地位置：高新区中和街道应龙社区7组
用地面积：54998.76平方米
用地面积：82.4981亩
土地用途：住宅用地
起拍楼面价：9500元/平方米
成交楼面价：13000元/平方米
无偿移交比例：20%
成交总价：14.3亿
竞得者：北京金隅
溢价率：36.8%
计算容积率：2.0
今天，贰爷时间接受搜狐采访谈到：此次土拍两宗土地，名义成交楼面价，根据贰爷按开发商成本核算，实际楼面价均达到16000元/平米，而开发商开发出成品交房的单位成本高达24000元/平米，如果按照房地产开发企业2000元/平米的利润核算，房价要去到26000元/平米。基于新川板块市场分析和产品详解，现今买新川板块，3年后再回首，这完全是“买一赠一”！
目前开出的融创香璟台房价14500元/平米。去年我提出新川板块3年翻番的观点，正在接近达成。去年有多少质疑贰爷观点“新川板块三年翻番，五年超越金融城”，现在这些声音都变成了赞美的音符，因为房产投资最需要就是这种前瞻性，并且这种前瞻性不需要若干年来证明。
分析一个板块，一定要看它周边的教育、交通、学校、规划、社区等等资源能不能支撑这个板块的发展。新川板块——
可以承接同属于高新区的金融城、大源的人口外溢，资金外溢。
立体交通体系，承内启外的枢纽。
新川板块就像市区的一张白纸。
处于房地产开发前期，后续开发周期长，开发商和政府免费广告。
板块处于人口导入初期，续享人口红利。
规划的22所学校，有足够的学区容量。
大源板块和金融城板块，因为容量较满，溢出效应明显，但是限购去不了天府新区，所以要由新川板块来承接这种外溢。
（红星路南延线，使新川板块南通北达）
新川园区内总共规划22所学校，其中公立幼儿园13所、公立小学7所、公立中学两所，实现了从幼儿园、小学到中学的无缝衔接。目前，5所学校已经开工建设。2018年将有14所学校开工建设，同时2017年开工建设的三组团一幼、四组团二幼、三组团一小、新川一中预计今年年底建成。不仅如此，2018年，新川板块内还有6座社区综合体（即邻里中心）、4个运动场将开工建设。
（新川板块如火如荼的建设中，图为融创香璟台相邻小公园实景图）
去年6月，新川之心中央公园（西区）建成开放，一经亮相，便广受赞誉。据悉，2018年新川之心中央公园（东区）也将全面呈现。相比18万平方米的新川之心西区，公园东区占地更广，面积约为40万平方米，围绕“科技、人文、生态”3个主题打造的可持续生态景观，也将成为集文化性、游乐性、娱乐性为一体的新城市中心绿核。
（已经封顶的北大资源紫境府一组团，望穿秋水）
去年8月，根据20年的成都房产投资经验，贰爷果断断言：新川板块已是箭在弦上，1年首付翻番，3年总价翻番，5年全面超越金融城板块可变现实。作为新川板块预测人，贰爷从不看走眼。
（买房“白纸理论”，新川板块购房者正在坐享城市宣传和开发商广告的红利）
最后，今天贰爷重点谈一点：投资白纸理论。孔子曾说：“性相近，习相远”。每个孩子在生命的最初都是一张白纸，关键是看父母给他涂上什么颜色。房地产开发同样如此，一个极具空间的板块，如同一张白纸，任由高水准的设计师和建筑师造出一座座建筑物，这样的发展历程，也是拉动房价上涨的历程，白纸呈现出美轮美奂的建筑物，正是板块房价走势的符号。
房产投资同样，要善意发掘白纸板块，在开发初期买入，后续随着板块的持续性发展，城市各部门会有大量广告宣传，开发商会有大量广告宣传，职能部门会有大量资金投入，用于基建，生活配套，相关业绩也是直接体现各部门能力，开发商也会把的设计，的建造水准投放于此，这是什么？这是购房者在享受的红利，买入此种板块的投资者，就能直接享受到这个板块的红利，一波接着一波红利将推动板块发展，战略体现就是价值飙升，战术表现就是价格飙升。而如果是买入一副完整的画卷，首先是价格高，投入大，其次能享受到各部门推进的红利和开发商红利都非常少，后续投入少，免费广告少，逐年会成为被漠视的角落。
最后，新川板块楼盘交付成本破24000元/平，也仅仅和周边二手房的价格水平持平，非常合理毫无泡沫，究竟怎么卖，诸位瞧好！
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贰爷房产投资2018-03-21 15:43:11
